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Jurisprudence en matière de logement décent

N°2006-26 / A jour au 29 novembre 2012

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La jurisprudence disponible montre qu'assez peu d'actions sont introduites par les locataires en raison de la non décence du logement.
Le plus souvent, les locataires tentent de se faire justice eux-mêmes en interrompant le paiement des loyers. Or, les jugements leur sont rarement favorables, car les tribunaux s'appuient sur une position très ferme de la Cour de cassation, qui n’admet l’exception d’inexécution que dans des hypothèses précises.

L’obligation de paiement du loyer

Le locataire est tenu de payer son loyer aux termes convenus

Le locataire ne peut se prévaloir de l'inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus1  (Cass. Civ. III : 22.2.94).

Cette position est confirmée par un arrêt de la Cour d'appel de Douai en ces termes : "le preneur ne saurait invoquer l'exception d'inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement décent pour être exonéré de son obligation de paiement du loyer, en l'absence d'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, le paiement du loyer étant fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance" (CA Douai : 3.6.04) et par la Cour d'appel de Toulouse qui a jugé que "le locataire qui a joui de l'appartement loué jusqu'à son départ volontaire n'est pas fondé, pour justifier un défaut de paiement des loyers, à invoquer une exception d'inexécution à l'encontre de son bailleur dès lors qu'il ne justifie pas s'être trouvé dans l'impossibilité totale d'occuper les lieux" (CA Toulouse : 15.11.05 / CA Lyon : 5.12.06 / CA Montpellier : 24.5.07).

L'exception d'inexécution liée au caractère inhabitable des lieux est susceptible d'exonérer le locataire du paiement des loyers

Le juge l'admet lorsque le locataire se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, ou lorsqu’il qualifie les lieux d’inhabitables.
Pour le juge :

  • l’inhabitabilité du logement ne permet pas au locataire d'exercer son droit de jouissance paisible du lieu loué. Ont été jugés inhabitable :
    • un logement "insalubre" en raison d'une humidité importante qui a conduit le locataire à quitter le logement (CA Nîmes : 3.5.01 / CA Montpellier : 14.6.99) ;
    • un appartement dépourvu de chauffage, d'eau chaude et dont le dispositif de ventilation de la cuisine n'est pas conforme à la réglementation applicable (CA Aix en Provence : 23.10.09) ;
    • une maison déclarée inhabitable selon le rapport d'expertise (habitation très humide et vétuste, installation électrique extrêmement dangereuse, risque d'incendie et d'électrocution, insuffisance de chauffage…) (CA Lyon : 5.12.06) ;
  • l'inhabitabilité du logement vaut absence de délivrance du bien (CA Versailles : 10.11.10).

Ce principe semble être analysé de manière constante

  • "Ayant relevé que l'état des lieux initial, les photographies, le rapport d'expertise et les attestations produits aux débats révélaient que l'immeuble donné en location se trouvait dans un état de délabrement avéré, qu'il était insalubre et impropre à sa destination, le juge de proximité a exactement déduit que la bailleresse, tenue de délivrer un logement décent, n'avait pas respecté cette obligation découlant du contrat et que, ne pouvant prétendre au paiement d'un loyer qui ne serait pas causé ni opposer au locataire une compensation, sa créance n'étant ni certaine ni exigible, Madame X était tenue de restituer le dépôt de garantie" (Cass. Civ. III : 28.4.09). Le bailleur qui loue un quasi taudis ne peut donc contester devoir restituer le dépôt de garantie au motif que le locataire avait cessé de payer son loyer. Son pourvoi contre le jugement du tribunal de proximité l'ayant condamné à rembourser la caution versée par le locataire est rejeté.
  • La locataire ne peut opposer à ses bailleurs l'exception d'inexécution dans la mesure où elle n'établissait pas en quoi les désordres dont elle se plaignait l'aient placée dans une impossibilité totale d'utiliser le bien. Toutefois, en l'espèce un rapport de la DDASS (désormais ARS) avait relevé la non décence du bien. Donc, si l'on veut justifier l'exception d'inexécution, il convient de montrer que la non décence empêche totalement le locataire d'utiliser le bien (CA Paris : 25.2.10).
  • Dans le même sens, le locataire est bien fondé à se prévaloir de l'exception d'inexécution dès lors qu'un rapport d'huissier constate l'insalubrité du logement et le non respect des normes décence (CA Rouen : 4.9.07 ; CA Fort de France : 26.2.10).

Actualisation juillet 2012

  • Les locataires sont bien fondés à invoquer l’exception d’inexécution du fait des manquements du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, dès lors que leur logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité avec interdiction temporaire d’habiter. Ces manquements existaient dès l'origine du bail, les locataires sont alors dispensés du paiement du loyer sur toute la période précédant la notification de l'arrêté d'insalubrité (CA Douai : 21.6.12).

Hormis cette dérogation, le bailleur obtient fort logiquement la résiliation du bail pour impayés de loyers

  • Suite au défaut de paiement d’une majoration de loyer prévue au contrat en contrepartie de travaux réalisés par le bailleur, un commandement de payer a été déclaré valide, même si le locataire prétendait que les travaux n'avaient pas été réalisés conformément aux règles de l'art, que le logement n'était pas décent (électricité non conforme aux normes) et que le bailleur ne justifiait pas avoir réalisé la procédure prévue par la loi (loi du 6.7.89 : art. 20 / demande préalable de la mise en conformité au bailleur et saisine du juge afin qu'il détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution) (CA Dijon : 13.2.04).
  • L'abstention du locataire à payer les loyers et charges pendant trois ans entraîne la résiliation du bail. Mais, compte tenu du mauvais état du logement et des manquements du bailleur, la Cour a accordé au locataire des dommages et intérêts. En l'espèce, le logement présentait les caractéristiques suivantes : présence d'étais au sous-sol et au rez-de-chaussée, murs gorgés d'humidité, installation sanitaire non conforme aux normes, absence de moyen de ventilation et de chauffage permanents.
  • Cette affaire est curieuse, car alors que le logement était frappé d'un arrêté de péril ordinaire, puis d'un arrêté de péril imminent, la suspension du loyer à compter de la notification de l'arrêté de péril ne semble pas avoir été explicitement plaidée (CA Paris : 14.10.04).
  • Le caractère non décent d'un logement, attesté par le bureau d'hygiène sur le fondement du RSD, n'empêche pas la Cour de conclure à l'expulsion pour impayés de loyers car « il n'en résulte pas pour autant que le logement soit inhabitable, seule circonstance susceptible d'exonérer le locataire de son obligation de paiement des loyers » (CA Paris : 19.6.07).
  • La Cour d'appel d'Orléans a considéré, suite à expertise, que si le logement ne répondait pas aux caractéristiques de décence (évacuation déficiente des toilettes, mur extérieur humide, garde-corps d'une hauteur insuffisante, ventilations non conformes, entres autres), ces désordres n'entrainaient pas de privation de jouissance mais un simple inconfort. Le non paiement des loyers conduit donc le juge à résilier le bail (CA Orléans : 26.5.08).
  • Eu égard aux manquements, d'une part, du locataire à son obligation de payer le loyer et les charges aux termes convenus et, d'autre part, du bailleur à son obligation d'entretien normal des lieux, le locataire ayant été privé d'eau chaude et de chauffage du fait d'une chaudière défectueuse, le juge a pu prononcer la résiliation du bail aux torts des deux parties (CA Toulouse : 5.2.02).

Actualisation juillet 2012

Résiliation du bail pour manquement du locataire à ses obligations d'entretien du lieu loué et à son refus de laisser exécuter les travaux

Bien que présentant une vétusté importante, la maison louée répond aux critères de décence.  
Cette vétusté a été aggravée du fait du locataire, d’une part par l'absence totale d'entretien du lieu loué (présence de moisissures sur l’ensemble des joints, absence d'ouverture des fenêtres, émanations olfactives d'odeurs nauséabondes, effondrement d'une partie du plancher de la salle de bain) et d’autre part, du fait de son refus de laisser exécuter les travaux de remise en état déjà commencés par le propriétaire.
La demande du locataire en réparation du préjudice de jouissance subi est refusée dès lors que l'état des lieux lui est essentiellement imputable, et la résiliation du bail est alors prononcée en raison du manquement total du locataire à son obligation d'entretien des lieux loués (CA Versailles : 3.7.12)

Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux

Actualisation juillet 2012

Le locataire ne peut se contenter d’indiquer qu’il n’a cessé d’attirer l’attention du bailleur sur l’état déplorable du logement, s’il ne produit aucun procès verbal de constat, ni aucun compte rendu de visite d’un service d’hygiène, et ne justifier ni d’avoir porté à connaissance du bailleur les désordres existants ni d’avoir demandé au juge une autorisation de consignation des loyers pour impayés. La Cour d’appel confirme la résiliation du bail (CA Montpellier : 28.6.12 – n° 11-06808). Dans le même sens, il appartenait au locataire de faire constater l'éventuelle insalubrité des locaux avant la résiliation du bail, ou de solliciter une expertise (CA Montpellier : 28.6.12).

« Attendu … que la bailleresse s'obligeait à mettre le logement en conformité avec la législation en vigueur dans les meilleurs délais, le locataire, …, ne justifiait pas avoir mis cette dernière en demeure de remédier aux désordres qu'il dénonçait, la Cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve, a souverainement retenu que le locataire n'établissait pas que la bailleresse avait manqué à l'obligation de délivrance et qu'en conséquence, sa demande d'une réfaction de loyer était mal fondée » (Cass.civ.III : 08.7.09). Ainsi, le non paiement du loyer par le locataire, même justifié par la non réalisation des travaux que le propriétaire s'était engagé à réaliser, peut entraîner la résiliation du bail, si le locataire ne s'est nullement manifesté auprès du bailleur et n'a pas procédé à une mise en demeure.

Un rapport établi par le service d'hygiène et de santé constate que la toiture est en mauvais état, que la cuisine n'a pas d'aération, que l'humidité est forte et qu'il existe des infiltrations dans le grenier, voire la cave. Il conclut que le logement est très vétuste à la limite de l'insalubrité. Pour autant, le locataire ne pouvait suspendre le paiement des loyers, sans entreprendre aucune démarche pour contraindre le bailleur à réaliser les travaux de mise en conformité (CA Douai, 31.3.11).

La mise en jeu de la clause résolutoire peut être contestée lorsque le défaut de paiement du loyer est motivé par le non respect du logement aux normes décence

Les propriétaires, face à l’impayé de loyer de leur locataire, saisissent le juge des référés pour demander la résiliation du bail sur le fondement de la clause résolutoire.
Le juge des référés ne peut, en principe, ordonner des "mesures" que si trois conditions sont réunies : l'urgence, l'absence de contestation sérieuse et l'existence d'un différend.
Ainsi, lorsque le logement est non décent, les juges retiennent la contestation sérieuse née de l'inexécution par le bailleur de ses obligations, pour dire qu’il n’y a pas lieu à référé et renvoient au fond.

Contestation sérieuse

De très nombreux jugements de tribunaux d'instance retiennent le motif de la contestation sérieuse sur l'état du logement, visiblement non décent, pour dire qu'il n'y a pas lieu à référé (TI Montmorency : 25.3.05 / TI Paris 19° : 5.1.06 / TI Paris 20° : 13.12.05 / TI Paris 20° : 29.9.04 / TI Paris 18° : 1.7.04 / TI Paris 17°: 9.05.08).

"Lorsque par sa carence dans l'entretien de l'immeuble, le bailleur n'est pas étranger à l'état de délabrement du bien loué, il ne peut invoquer de bonne foi la clause résolutoire insérée dans le bail pour non paiement des loyers" (CA Montpellier : 13.3.06). Le locataire avait produit un rapport technique et une lettre de la DDASS établissant que le logement ne remplissait pas les conditions de décence exigées et justifiait une procédure d'insalubrité et la Cour a jugé "qu'en l'état du rapport susvisé et des conclusions de la DDASS, il apparait qu'une contestation sérieuse née de l'inexécution par le bailleur de ses obligations s'oppose à la mise en oeuvre de la clause résolutoire et entraine l'incompétence du juge des référés pour en constater l'application".

"Les dispositions de la loi de 1989 permettant de constater le jeu de la clause résolutoire ne font pas obstacle aux dispositions de l'article 808 du CPC aux termes duquel le juge des référés peut ordonner en référé toutes mesures qui ne se heurtent pas à une contestation sérieuse". Une contestation sérieuse portant sur l'état rudimentaire du logement dont l'équipement ne répondait pas aux clauses du bail (suppression d'une entrée et du chauffage collectif) existant, la compétence du juge des référés a été écartée (CA Bordeaux : 20.02.07).

Le constat d'un architecte mandaté par Espace-Solidarité Habitat de la Fondation Abbé Pierre "établi non contradictoirement ne suffit pas à établir la carence du bailleur dans son obligation de délivrer un logement décent, …constitue pour le moins un commencement de preuve du caractère sérieux des griefs formulés…" "qu'il s'avère que dans ces conditions l'exigibilité des sommes visées dans le commandement de payer se heurte à des contestations sérieuses…" "qu'ainsi les manquements allégués de part et d'autres relèvent d'un débat de fond".(CA Paris : 5.10.07).

Dans deux décisions rendues par la Cour d’appel, le juge rejette la demande d’acquisition de la clause résolutoire en raison d'une contestation sérieuse sur l'exécution de son obligation de délivrer un logement décent :
Dans la première, bien que le défaut de paiement du loyer soit établi, le propriétaire ne justifiait pas avoir réalisé des travaux de remise en état du logement permettant un usage normal à titre d'habitation suite aux nombreux sinistres successifs (débordements de la cuvette des toilettes, du conduit des eaux usées de l'immeuble ayant inondé l'appartement de déjections) (CA Bordeaux : 20.10.07).
Dans la seconde, le rapport d'expertise mettait en évidence des anomalies, des dommages, des dégradations, sources de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique et à la santé, non imputables à un non respect par les locataires de leurs obligations et affectant entre autres le gros oeuvre, les fermetures extérieures, l'installation électrique et la ventilation.
Le bailleur a été condamné à procéder dans un délai de trois mois aux travaux et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard (TI Rennes, référés : 16.1.09).

Mauvaise foi du bailleur

Le juge conserve toujours la possibilité de refuser de constater la résiliation du bail en raison de la mauvaise foi du bailleur (CC : art. 1134).
Certains tribunaux retiennent la mauvaise foi du bailleur en raison de la délivrance d'un logement non décent (TI Rennes : 21.5.10). Le manquement à l'obligation de payer le loyer "n'est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail, eu égard à la mauvaise foi du bailleur qui lui-même, au préalable, n'avait pas respecté ses obligations en matière de décence du logement loué" malgré une mise en demeure du locataire de remédier à cette situation. On relève par ailleurs quelques exemples de situations dans lesquelles le bailleur a été reconnu de mauvaise foi pour des raisons autres. Il en a été ainsi lorsque :

  • Le bailleur s'est abstenu délibérément de délivrer les quittances correspondant à l'apurement définitif de chaque terme de loyer, occasionnant ainsi directement les retards de paiement de locataires, privés de la possibilité de récupérer des allocations logement (Cass. civ.III : 17.7.92CA Lyon : 2.2.94).
  • Le bailleur délivre un commandement dans les conditions suivantes :
    • délivrance au mois de juillet, une telle date rendant impossible l'intervention du fonds d'aide aux impayés dans le délai de deux mois, compte tenu de la période des congés légaux (CA Nancy : 17.6.96CA Lyon : 2.2.94) ;
    • délivrance d'un commandement de payer portant sur des arriérés de loyer résultant du fait même de la bailleresse qui n'avait pas appelé auprès des locataires, mois après mois, le paiement des loyers pour le montant auquel elle pouvait prétendre et alors que ces arriérés concernent pour partie d'entre eux, une période atteinte par la prescription de l'article 2277 du Code civil (CA Paris : 12.2.02) ;
    • délivrance d'un commandement de payer, signifié pendant la période de vacances, pour des sommes très supérieures à celles dues, qui ne dépassaient pas un trimestre de loyer et alors que le preneur était délivrance d'un commandement de payer, signifié pendant la période de vacances, pour des sommes très supérieures à celles dues, qui ne dépassaient pas un trimestre de loyer et alors que le preneur était présent dans les lieux depuis plusieurs décennies, ne peut être considéré comme délivré de bonne foi et doit être déclaré nul (CA Paris : 19.10.00).
    • délivrance d'un commandement de payer à une date où le bailleur avait déjà été mis en demeure de faire des travaux par la Direction du Logement et de l'Habitat (TI Paris 18° : 29.4.10)

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