ANIL / Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

Seul le locataire peut demander une mise en conformité du logement

Le locataire devenu occupant sans droit ni titre ne peut invoquer le bénéfice de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 (CA Montpellier : 7.6.04).

Les caractéristiques de la décence d'un logement sont clarifiées  

Les caractéristiques permettant de considérer un logement comme décent sont définies par décret (décret du 30.1.02 : JO du 31.1.02). Elles concernent principalement l'état du logement et ses éléments d'équipements. En cas de litige portant sur le respect de ces exigences, le locataire peut donner mandat d’agir en justice en son nom et pour son compte à une association. Sont susceptibles de bénéficier de ce mandat les associations dont l’un des objets est l’insertion ou le logement des personnes défavorisées et les associations de défense des personnes en situation d’exclusion par le logement. Ces dernières doivent être agréées par le représentant de l’Etat dans le département (loi du 6.7.89 : art. 24-1).

Eléments d'équipements et de confort

Chaque logement doit être équipé de sa propre cuisine aménagée de manière à recevoir un appareil de cuisson, un évier et une installation d’évacuation des eaux usées, outre un WC séparé de la cuisine et son propre équipement complet pour la toilette corporelle (TI Lorient : 20.5.10).

Nature de l'équipement de chauffage

Pour que le logement puisse être qualifié de décent, il doit comporter une installation permettant un chauffage normal, munie de dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion (décret du 30.1.02 : art. 3).
L'existence d'une cheminée dans le salon, d'un convecteur dans la salle d'eau et d'un poêle à bois et charbon dans la cuisine ne permettent pas d'assurer un chauffage normal. Le bailleur devra procéder à une nouvelle installation de chauffage. Dans cette affaire, les preneurs avaient pourtant une parfaite connaissance des lieux loués, dont ils avaient été propriétaires jusqu'à la vente de l'immeuble ancien aux enchères publiques (CA Nîmes : 29.1.04).

N’a pas été jugé indécent le logement dont le système de chauffage est constitué d’un poêle à bois, de convecteurs électriques, d’un panneau radiant et d’un radiateur à bain d’huile (CA Dijon : 5.1.06).

Installation de chauffage non dangereuse

Compte tenu des graves anomalies affectant l’installation d’un chauffage au fuel qui avait fait l’objet d’une mise en demeure du bailleur décrivant "une situation intolérable" avec "risque important d’intoxication au monoxyde de carbone" mettant en danger la vie du locataire et de ses enfants, la cour d’appel a estimé qu’elles étaient contraires à la décence, les résultats négatifs d’émanation de CO2 n’excluant pas tout risque d’intoxication (CA Lyon : 6.9.05).

Preuve de l'insuffisance du système de chauffage

Pour apporter la preuve que le logement n'est pas décent en raison de l'insuffisance du système de chauffage, tous les éléments d'équipement de chauffage mentionnés à l'état des lieux doivent être pris en compte.
Le procès verbal de l'huissier de justice qui ne retient que le poêle à bois pour faire la preuve d'une température insuffisante alors que le logement comporte des convecteurs électriques dans le séjour et dans les chambres ne fait pas la preuve de l'insuffisance du système de chauffage (CA Dijon : 5.1.06). N’a pas été jugée insuffisante une installation de chauffage pour un logement lorsque l’on peut demander le réglage de la chaudière, même collective, et ce, en dépit de l’absence de radiateurs dans la salle d’eau et la cuisine (CA Bordeaux : 6.4.06).
Néanmoins,  le fonctionnement de la chaudière et des radiateurs défectueux obligeant le locataire à recourir à un chauffage d'appoint est facteur de non-décence (CA Paris : 10.3.05),  tout comme la présence dans les locaux du deuxième étage d'un seul convecteur électrique pour alimenter la salle de bains, tandis que les autres pièces sont dépourvues de chauffage (CA Besançon : 22.11.05).

Logement pourvu d'une alimentation en eau courante et potable

Le bailleur a l'obligation d'installer une alimentation en eau potable dans un logement, même lorsqu'il est régi par la loi de 1948 et est classé en catégorie IV (catégorie correspondant aux locaux ne présentant pas les conditions élémentaires d'habitabilité).
En l'espèce, le bien appartenait à une commune et était géré par un organisme HLM. Un bail avait été conclu pour une maison d'habitation en 1983, moyennant un loyer mensuel de 61,80 francs. En 1999, le voisin du locataire avait cessé d'alimenter une citerne qui permettait un approvisionnement en eau, ce qui a conduit le locataire à engager une action judiciaire aux fins d'obtenir le prolongement des canalisations d'eau jusqu'à sa propriété (Cass. Civ. III : 15.12.04).

Une décision de la Cour d’appel d’Aix en Provence est particulièrement rigoureuse sur le respect de cette exigence et va même au-delà du texte de loi qui prévoit qu’une demande de mise en conformité ne peut entraîner la remise en cause du bail. Il ressortait d’une analyse effectuée sur un échantillon d’eau en présence d’un huissier que l’eau distribuée dans le logement loué n’était pas conforme au décret du 20.12.00 relatif aux eaux destinées à la consommation humaine (bactéries et micro-organismes). Un certificat médical avait formellement déconseillé la consommation de cette eau à la locataire alors enceinte et la DDASS avait mis en demeure le bailleur de raccorder le logement au réseau communal d’eau potable. Au vu de ces éléments, le juge d’appel a considéré les lieux inhabitables et a jugé fondée la résiliation du bail sans préavis, dispensé le preneur du paiement des loyers à compter de la réclamation adressée au propriétaire et condamné celui-ci à indemniser le locataire pour le trouble de jouissance subi à compter de cette réclamation (CA Aix en Provence : 23.10.09).

Une locataire, suspectant une pollution de l’eau du puits artésien alimentant son logement, a fait analyser cette eau par différents laboratoires qui ont tous conclu qu’elle ne répondait pas aux critères de qualité des eaux destinées à l’alimentation.
La locataire, assistance maternelle par ailleurs et ayant perdu son agrément en raison de la pollution de l’eau a obtenu 2500 euros au titre de ses préjudices professionnel, corporel et économique.
" A défaut de preuve contraire, les bailleurs ne pouvaient pas s’exonérer de leur responsabilité liée au défaut de délivrance conforme d’un logement donné en location, étant donné qu’à la date où il statuait, ils n’avaient toujours pas entrepris les travaux de réfection du système d’alimentation en eau potable du logement et ce, malgré la demande de la locataire et de l’arrêté d’insalubrité les prescrivant " (TI Rennes : 17.11.10).

L’absence d’alimentation en eau potable caractérise l’insalubrité du logement. Une analyse de l’eau pratiquée par la DDASS, a révélé qu’elle constituait un risque pour la santé des personnes. Ce manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent justifie la demande indemnitaire de l’ancienne locataire, à défaut pour le bailleur de démontrer que l’alimentation en eau potable était conforme aux caractéristiques définies par le décret du 30.1.02 (CA Toulouse : 23.11.10).

Un complément d'information est apporté sur l'alimentation en eau par une réponse ministérielle (Rép. Min. JO AN : 12.4.05) :

• le logement décent doit comporter une alimentation en eau potable (l'eau potable est celle qui peut être destinée à la consommation humaine) ;
• cette notion est différente de la notion d'eau courante qui correspond à une installation d'eau distribuée par un réseau public ou depuis un réservoir, un château d'eau ;
• le logement ne sera considéré comme décent que si l'installation en eau potable assure, à l'intérieur du logement, la distribution avec une pression et un débit suffisant.

Logement pourvu de sanitaires utilisables

L'accessibilité difficile et dangereuse d'un équipement peut être assimilée à son absence.
La non-décence du logement a été reconnue en raison de l'accès difficile et dangereux du local de douche assimilé à une absence d'équipement sanitaire (CA Douai : 28.10.04).
Le logement n'est pas décent en cas de suppression de WC communs (TI 10° référés : 5.4.06) A été confirmée tant la nécessité de délivrer un logement décent comprenant des toilettes que la suspension du loyer, "seule mesure de nature à assurer une régularisation rapide de la situation" qui prendra fin à l’aménagement des toilettes extérieures ou intérieures au logement, suite à la division et au rachat des locaux ayant rendues inaccessibles les toilettes de l’entresol (CA Lyon : 21.03.06).

Installation électrique en bon état et utilisable

Une installation  électrique insuffisante, y compris dans les parties communes, peut être un élément de non indécence en raison du danger occasionné : "si la distribution électrique a été refaite à neuf dans le logement de Madame F, l’insuffisance de l’installation électrique générale de l’immeuble fait qu’à la moindre surcharge de l’installation dans la logement, le disjoncteur se déclenche et que cette insuffisance peut être à l’origine d’incendie" (CA Douai : 28.10.04).

L’installation électrique dangereuse et non conforme aux normes est souvent retenue pas les juges comme élément de non décence (CA Toulouse : 11.04.06 et CA Agen : 20.02.06).

Cependant, le locataire ne peut exiger la mise en conformité de l’installation électrique à des normes arrêtées plusieurs années après la prise à bail que s’il démontre la dangerosité de l’installation ou l’existence de troubles dans la jouissance de ses éléments d’équipement (CA Paris : 27.2.03).

En outre, une installation électrique défectueuse et la présence de plomb accessible permettent de considérer le logement comme non décent : "Considérant que l’insuffisance de l’installation électrique relevée par l’expert sans justification par les appelants d’une mise en conformité par un professionnel compétent, comme la présence de revêtements à base de plomb en concentration supérieure au seuil réglementaire avec dégradations ponctuelles établissent que M n’ont pas délivré à N un logement décent ne laissant apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé…ce dont il est résulté pour la locataire un trouble de jouissance incluant son préjudice moral" (CA Paris : 22.05.07).

Un logement faisant apparaître un défaut d’installation  d’équipement assurant un chauffage normal, un défaut de respect des normes d’isolation, un défaut de conformité de l’installation électrique mettant en danger le locataire avec risque d’électrocution n’est pas décent (CA Angers : 9.10.07).

En présence, notamment, de locaux vétustes et dépourvus de tout confort, d’une installation électrique non conforme et dangereuse, d’absence de toilettes privatives et de salle d’eau, de fenêtres étanches,  le bailleur a été condamné sous astreinte à effectuer des travaux de mise en conformité ainsi qu’à assurer le relogement du preneur pendant la durée des travaux (CA Paris : 27.01.05).

Sur rapport d’expert, un logement dans lequel tous les équipements sont défectueux, la ventilation et le chauffage insuffisants, les appareils ménagers d’usage difficile a été déclaré comme non décent, voire insalubre (CA Douai : 5.01.06).

Il y a lieu à condamnation du propriétaire, d’une part, à se conformer à la demande du service communal d’hygiène et de santé d’effectuer des travaux de nature à permettre une ventilation efficace des pièces humides, à vérifier la conformité de l’installation électrique et à réparer les désordres affectant la fosse septique sous peine de manquement à son obligation de délivrer un logement décent et d’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué, et d’autre part, à indemniser le locataire pour le préjudice de jouissance qu’il a subi (CA Toulouse : 15.12.09).

Humidité affectant  le bien loué

Se fondant sur le rapport d’expertise de la compagnie d’assurance et le constat du directeur des services techniques de la commune qui concordaient et démontraient que l’humidité était liée à un défaut d’étanchéité et à la vétusté du bien, le juge a considéré que ce désordre rendait le logement insalubre. Il a souligné que le bailleur, condamné à indemniser le locataire à ce titre, ne pouvait s’exonérer de sa responsabilité en faisant valoir un défaut de chauffage et de ventilation imputables au preneur dans la mesure où le fonctionnement de la chaudière et des radiateurs était défectueux et que le locataire avait dû recourir à un chauffage d’appoint. Il a ainsi affirmé qu’il ne pouvait lui être fait grief de ne pas aérer des lieux non chauffés (CA Paris : 10.03.05).

Dispositifs de retenue des personnes dans le logement et ses accès dans un état conforme à leur usage

Il s’agit des garde-corps des fenêtres, des escaliers, des balcons….
La responsabilité du bailleur a été retenue du fait du basculement dans le vide du locataire (CA Aix en Provence : 7.5.02). En l’espèce, la fenêtre ne disposait que d’une allège d’une hauteur et d’une épaisseur inférieures à 50 cm alors que le  Code de la construction dispose que si une fenêtre située en étage a une allège de moins de 0,90 cm de haut, il faut équiper la fenêtre d'une barre d'appui et d’un élément de protection s'élevant au moins jusqu’à 1 mètre du plancher.
La responsabilité du bailleur fut également retenue dès lors qu’il avait été établi que la prorogation de l’incendie au niveau des étages occupés par le locataire avait été facilitée par les gardes corps des balcons en raison de leur composition en matériaux combustibles (CA Poitiers : 18.5.04).