ANIL / Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

N° 2007-44
Loi ENL du 13.7.06, art. 73: JO du 14.7.06 / loi de finances rectificative pour 2006 du 30.12.06, art. 71: JO du 31.12.06 / CCH, art. L. 631-11 / Circulaire UHC/DH/2006-68 du 11.9.06 / décret du 15.5.07: JO du 16.5.07

Les RHVS (créées par la loi ENL et codifiées à l’article L. 631-11 du CCH) doivent permettre de développer et de diversifier les solutions d’hébergement de qualité à un coût maîtrisé, alternative au recours à des hôtels meublés parfois chers et de mauvaise qualité. L’objectif de production est fixé à 5 000 places au niveau national.

La RHVS est un établissement commercial d'hébergement agréée par le préfet dans le département dans lequel elle est implantée et non soumise à autorisation d'exploitation (Code de commerce : art. L. 752-1). Elle est constituée d'un ensemble homogène de logements autonomes équipés et meublés, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à un public ne nécéssitant pas la mise en place d'un accompagnement social

L'exploitant d'une RHVS est agréé par le Préfet du département dans lequel la résidence est implantée. Cet exploitant s'engage à réserver au moins 30 % des logements de la résidence à des personnes en difficulté, ces personnes étant désignées soit par le Préfet, soit par des collectivités territoriales, associations, organismes et personnes morales dont la liste est arrêtée par ce dernier.

Un décret précise les modalités d’agrément, les normes techniques, le prix de nuitée maximal, le pourcentage de logements réservés aux personnes en difficulté, les conditions de droits de réservation et la création d’une commission nationale.

Les publics d'une RHVS (CCH : art. R. 631-23)

L'exploitant s'engage à reserver 30 % des logements à des personnes en difficulté (CCH : art. L 301-1 II). Les autres logements de l'opération peuvent faire l'objet de conventions de réservation en contrepartie des participations au financement.

Les logements d'une même opération peuvent faire l'objet en totalité ou en partie de reservation (les 30 % réservés au logement de personnes en difficultés compris)

Les personnes éprouvant des difficultés particulières en raison notamment de l’inadaptation de leurs ressources ou de leur conditions d’existence à trouver un logement décent et indépendant (CCH : art. L. 301-1 II)

Le pourcentage des logements d'une RHVS réservés aux personnes en difficulté est  mentionné au cahier des charges et ne peut être inférieur à 30 % du total des logements de la résidence sur l'année civile.  Au regard notamment de la part prise par l'Etat dans le financement de la résidence, ce pourcentage peut être supérieur ; dans ce cas, il est fixé par un accord conclu entre le préfet, le propriétaire de la RHVS et l'exploitant.
Le préfet  adresse à l'exploitant de la résidence la liste des collectivités territoriales, associations, organismes et personnes morales habilités à désigner des personnes au titre de la mise en oeuvre du contingent de réservations.

Les personnes pour lesquelles un droit de réservation a été obtenu

Des droits de réservation supplémentaires peuvent être accordés en contrepartie :

• d’aides ou financements directs ou indirects de la Caisse des dépôts et consignations, des collectivités territoriales et leurs groupements ainsi que de toute personne morale de droit privé, aux travaux de création de la résidence ou à son fonctionnement ;
• de l'investissement de fonds de la participation des employeurs à l'effort de construction (CCH : art. R. 313-17). Le texte définissant la possibilité de financer sur des fonds du 1% logement des opérations locatives est modifié afin de permettre le financement de l'acquisition et de la construction de résidences hotelières à vocation sociale ainsi que des travaux visant à la transformation en résidence d'un immeuble existant.Les conditions qui permettront d'obtenir des droits de réservation sur une partie des logements d'une RHVS seront précisées prochainement.

L'Etat et ses établissements publics n'ayant pas de caractère industriel et commercial peuvent également réserver dans une RHVS des logements destinés à être loués à leurs agents en contrepartie d'une contribution financière revêtant la forme de prêts ou de subventions.

Le nombre, la durée et les modalités de mise en oeuvre de ces droits de réservation et de la tarification applicable aux logements concernés sont définis dans une convention conclue entre le propriétaire de l'immeuble ou du terrain ou le maître d'ouvrage de l'opération et la personne contribuant au financement de la construction, l'acquisition, la reconstruction, l'aménagement ou l'amélioration de la résidence, ou entre l'exploitant de la résidence et la personne contribuant au financement du fonctionnement de celle-ci. Lorsque les financements apportés concernent à la fois l'investissement dans la résidence et le fonctionnement de celle-ci, la convention est conclue entre le propriétaire de l'immeuble ou du terrain ou le maître d'ouvrage de l'opération, l'exploitant de la résidence et la personne apportant les financements. Ces conventions sont  transmises au préfet
Lorsque l’Etat ou un établissement public participe au financement de la RHVS , la convention est signée, au nom de l'Etat, par les ministres qui peuvent déléguer ce pouvoir au préfet et, au nom des établissements publics, par les autorités habilitées en vertu de leurs statuts.

Prix de la nuitée (CCH : art. R. 631-22)

Seuls les logements réservés aux personnes en difficulté (CCH : art. L. 301-1 II) font l'objet d'une tarification du prix de nuitée maximal, fixée dans l'agrément de la résidence.Ce prix de nuitée ne peut être supérieur à 20 euros. Ce montant est révisé annuellement, au 1er janvier, par référence à l'indice de référence des loyers et appliqué avec dégressivité en cas de location à la semaine ou au mois par une même personne. Pour les autres logements, le tarif n'est pas réglementé.

Conditions de fonctionnement et les modalités d'exploitation de chaque résidence (CCH : art. R. 631-18 et R. 631-19)

Elles sont définies dans un cahier des charges arrêté par le préfet.

Ce cahier précise également :

• - les conditions de mise en oeuvre des réservations de logements en faveur des personnes en difficulté (CCH :  art. L. 301-1 II) ;
• les modalités d'appréciation du respect par l'exploitant du pourcentage des logements de la résidence réservés aux personnes en difficulté (CCH : art. L. 301-1 II) ;
• les modalités d'appréciation du respect par l'exploitant du prix de nuitée maximal.

Lorsqu'une résidence hôtelière à vocation sociale est placée sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le règlement de copropriété prévoit expressément :

• que l'exploitation de l'ensemble de la résidence est assurée par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ;
• que les décisions de changer l’exploitant de la résidence ou de ne plus soumettre l’immeuble au statut de RHVS sont prises par l'assemblée générale des copropriétaires selon les règles fixées par la loi du 10 juillet 1965.

Le règlement de copropriété prévoit en outre que le syndic informe, dans les quarante-huit heures, le préfet  de  la résiliation des contrats de louage ou mandat.

Normes techniques  (CCH : art. 631-20)

Immeuble neuf

Chaque logement est d’une superficie minimale de 14 m2,  dispose d'un coin cuisine équipé et répond à certaines normes générales applicables aux bâtiments d’habitation (CCH : R 111-3 à R 111-6 , R. 111-8 à R. 111-10, R. 111-15 et R. 111-16, ainsi qu'aux articles R. 111-18-2 et R. 111-18-3).
Lorsque des préconisations spécifiques relatives à la protection contre les risques d'incendie dans la résidence sont prévues, notamment en fonction des conditions d'occupation de la résidence, ces préconisations sont annexées à l'agrément de la résidence.

Les locaux communs et de réception de la résidence permettent à son exploitant de proposer au moins trois des quatre prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception même non personnalisée de la clientèle (CGI : art. 261 D 4° b).

Immeuble rénové

• L’immeuble doit satisfaire à certaines normes applicables aux bâtiments d’habitation faisant l’objet de travaux (CCH : R. 111-18-8 à R. 111-18-11).
• Chaque logement doit avoir une superficie minimale de 14 m², disposé d’un coin cuisine équipé et satisfaire à certaines performances techniques (CGI : annexe III / art. 2 quindecies B II).
• Les locaux communs et de réception de la résidence permettent à son exploitant de proposer au moins trois des quatre prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception même non personnalisée de la clientèle (CGI : art. 261 D 4° b).

Chaque logement de la résidence répond aux caractéristiques du logement décent (décret du 30. 1.02)

Le préfet peut, sur demande motivée du propriétaire de l'immeuble ou du maître d'ouvrage de l'opération et, après avis de la Commission nationale des résidences hôtelières à vocation sociale, autoriser une dérogation sur le bâtiment ou tout ou partie des logements de la résidence à certaines des règles, normes et performances techniques.

Lorsque des préconisations spécifiques relatives à la protection contre les risques d'incendie dans la résidence sont prévues, notamment en fonction des conditions d'occupation de la résidence, ces préconisations sont annexées à l'agrément de la résidence.

Avantage fiscal pour les acquéreurs dans la RHVS

Une réduction d’impôt (CGI : 199 decies I /  loi de finances rectificative pour 2006)

Une nouvelle réduction d’impôt sur le revenu est instaurée pour favoriser l'investissement privé dans les RHVS. Il concerne les  personnes physiques fiscalement domiciliées en France dont les revenus provenant de la location sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.
Cette réduction d'impôt sur le revenu vise l'acquisition de logements faisant partie d'une RHVS  neufs ou en l'état futur d'achèvement ainsi que  l'acquisition de logements à rénover, réalisée entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2010.

Elle est accordée au titre :

• de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, pour les logements acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement ;
• de l'année de réception des travaux pour les logements en cas d’acquisition d’un immeuble à rénover.

Le  taux de la réduction d’impôt est fixé à 25 % du montant de l’investissement dans la limite d’un montant :

• 50.000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée ;
• 100.000 € pour un couple marié ou les partenaires liés par un pacte civil de solidarité, soumis à une imposition commune.

Pour ouvrir droit à l'avantage fiscal, le propriétaire doit s'engager à faire agréer la résidence et à louer le logement nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence.
La réduction s’étale sur six ans au maximum à raison chaque année du sixième de l’avantage maximum et ne peut être réalisée qu'une fois sur la période 2007-2010.
Un décret fixera les conditions d'application de cette mesure.

Un régime de TVA à 5,5 %

L’obligation pour l’exploitant de proposer au moins trois des quatre prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception même non personnalisée de la clientèle (CGI : art. 261 D 4° b) permet de placer l’exploitation sous le régime de la TVA hôtelière au taux de 5,5 % et autorise le propriétaire à récupérer la TVA versée sur l’investissement initial, le loyer du contrat de louage ou mandat étant alors soumis à la TVA.

Modalités d'agrément

La mise en place d’une RHVS est soumise à la délivrance de deux agréments préfectoraux : l’un concerne la résidence et l’autre l’exploitant.

L’agrément de l’opération (CCH : art. R. 631-9)

L'agrément d'une résidence hôtelière à vocation sociale est délivré par le préfet du département  d'implantation de la résidence, sur demande du propriétaire de l'immeuble ou du terrain, ou du maître d'ouvrage de l'opération.

La délivrance de cet agrément est subordonnée aux conditions suivantes :

• l’existence de besoins en logements et en places d’hébergement temporaire  pour les  personnes en difficulté non satisfaits par l'offre locale (CCH : art. L. 301-1 II) ;
• la présentation par le demandeur d'un plan prévisionnel de financement de la construction ou de l'acquisition de la résidence ou, le cas échéant, des travaux nécessaires à la transformation d'un immeuble existant en résidence ;
• le dépôt d’un dossier dont la composition sera fixée par arrêté.

De plus, le propriétaire de l'immeuble doit s'engager à produire, soit au moment de la demande d'agrément lorsque des travaux de mise aux normes ne sont pas nécessaires, soit, au plus tard, avant la mise en location de la résidence dans les autres cas, un certificat de conformité aux règles, normes techniques et préconisations (CCH : art. R. 631-20 et R. 631-21). Le certificat de conformité est établi par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant du propriétaire et couvert par une assurance pour cette activité. Lorsque des travaux ont été nécessaires pour l'application du d de l'article R. 631-21, le respect des performances techniques est attesté par la production d'un état descriptif du logement  (CGI : annexe III / art. 2 quindecies B II).

Le préfet statue sur la demande d'agrément de la résidence dans les trois mois suivant la réception du dossier. La demande d'agrément est tacitement rejetée si aucune décision n'est notifiée au demandeur avant l'expiration de ce délai.

L'agrément de l'exploitant (CCH : art. R 631-12)

L’agrément de l’exploitant d'une résidence hôtelière à vocation sociale est également délivré par le préfet dans le département d'implantation de la résidence sur demande du propriétaire de l'immeuble ou du terrain, ou du maître d'ouvrage de l'opération.

La délivrance de cet agrément est subordonnée aux conditions suivantes :

• la présentation par la personne physique ou morale susceptible d'assurer l'exploitation de la résidence, de références professionnelles en matière de gestion d'hôtels, de structures para hôtelières ou de structures adaptées au logement ou à l'hébergement ou de garanties qu'elle pourra disposer de personnels disposant de ces références ;
• la présentation par la personne physique ou morale concernée de conditions prévisionnelles d'exploitation de la résidence compatibles avec les contraintes pesant sur cette exploitation (contingent de réservation avec tarification plafonnée) ;
• le contrat de louage ou mandat conclu entre le propriétaire et l’exploitant contient une clause qui en prévoit la résiliation par le propriétaire lorsque l'exploitant ne respecte pas une des clauses du cahier des charges ou ne rectifie pas dans le délai imparti les irrégularités ou carences constatées à l'occasion d'un contrôle de l'administration. Le cahier des charges est annexé au contrat de louage ou mandat

L'agrément de l'exploitant de la résidence est délivré pour une durée de neuf ans à compter du jour où la résidence est mise en location. Cet agrément est renouvelé tacitement par période de neuf ans.

Lorsque le  propriétaire d'une résidence hôtelière à vocation sociale décide de changer l'exploitant de la résidence, il en informe le préfet et lui transmet au plus tard six mois avant la date de prise d'effet du changement d'exploitant, un dossier à l'effet d'obtenir l'agrément du nouvel exploitant.

Le propriétaire d'une résidence hôtelière à vocation sociale qui décide de ne plus soumettre l'immeuble au statut de résidence hôtelière à vocation sociale informe de sa décision le représentant de l'Etat dans le département d'implantation de la résidence au plus tard six mois avant la date d'effet du changement de statut.

L'exploitant d'une résidence hôtelière à vocation sociale qui décide d'abandonner l'exploitation de celle-ci informe de sa décision, au plus tard six mois avant sa date d'effet, le propriétaire de la résidence et le préfet. Sauf s'il décide de ne plus soumettre la résidence au statut de RSVH, le propriétaire propose au préfet un nouvel exploitant.
En vue de la délivrance de l'agrément de l'exploitant, le propriétaire de l'immeuble ou du terrain, ou le maître d'ouvrage de l'opération transmet au préfet un dossier dont le contenu sera défini par arrêté.

Le préfet statue sur l'agrément de l'exploitant dans les trois mois suivant la réception du dossier. La demande d'agrément est tacitement rejetée si aucune décision n'est notifiée au demandeur avant l'expiration de ce délai.