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Retenue sur le dépôt de garantie et dédommagement du bailleur

N° 2010-16 / A jour au 2 juin 2010


Le plus souvent, un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations par le locataire (loi du 6.7.89 : art. 22).
Au départ du locataire, l’état des lieux de sortie peut mentionner des dégradations imputables au locataire. A ce titre, le bailleur aura droit à indemnisation.
A cette occasion, deux questions se posent :

 

  • Comment le bailleur doit-il justifier des retenues effectuées sur le dépôt de garantie ? L’état actuel de la jurisprudence permet une réponse claire.  
  • Comment le bailleur peut-il obtenir, en plus de la retenue sur le dépôt de garantie, des dommages et intérêts au titre de l’inexécution des réparations locatives ? Sur ce point, la jurisprudence est plus incertaine.

La restitution du dépôt de garantie

Lorsque la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable, le propriétaire doit lui fournir les justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie. La Cour de cassation considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les travaux (Cass. Civ III : 3.4.01, n° 99-13668 ; Cass. Civ III : 2.10.07, n° 06-18142). Mais si le bailleur peut se contenter de produire un devis pour évaluer le montant des réparations dues par le locataire, le juge n'est pas tenu par ce devis, s'il l'estime excessif (CA Rouen : 18.7.02, n° 01/00887).
Un délai de deux mois à compter de la remise des clés est fixé pour la restitution du dépôt de garantie au locataire (loi du 6.7.89 : art. 22). Si, au moment du départ du locataire, le bailleur ne dispose pas des comptes de charges de la copropriété, la restitution du dépôt de garantie peut avoir lieu plus de deux mois après la restitution des clés. Dans ce cas, les intérêts au taux légal ne courent pas jusqu’à l’arrêté des comptes (Cass. Civ III : 18.3.92, n° 90-11763).

Lorsqu'il apparaît trop court en cas de complexité des sommes à régler, et qu'il est difficile à un bailleur diligent de solder les comptes dans ce délai, notamment s'il n'est pas en possession des comptes de copropriété, les parties peuvent opérer un règlement provisionnel et dispenser le bailleur des intérêts de retard sur un éventuel solde débiteur à sa charge (Rép. Min n° 40363 : JO AN du 20.3.00)1.

Le bailleur n’est pas obligé de produire ces justificatifs dans le délai de deux mois prévu pour la restitution du dépôt. Le juge ne peut refuser la déduction d'une certaine somme au motif que le bailleur n'avait pas envoyé les justificatifs au locataire dans ce délai (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340). Le bailleur doit néanmoins respecter un délai raisonnable pour l’envoi de ces justificatifs.

Les dommages et intérêts alloués au bailleur

En outre, lorsque le locataire n'a pas respecté son obligation d'entretien et qu'aucun accord n'a été trouvé pour un dédommagement conventionnel, le bailleur peut faire condamner son locataire à des dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1147 et 1731 du Code civil.

Cette demande en dédommagement est souvent formulée par le bailleur, en défense, à l’occasion de l'action du locataire en restitution du dépôt de garantie que le bailleur refuse de rendre en raison des réparations locatives.

Concernant le principe même de l'indemnisation, la Cour de cassation a affirmé à plusieurs reprises que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à la justification d'un préjudice, ni à la preuve de l’exécution des réparations (Cass. Civ. III : 29.1.02, n° 99-20768, Cass. Civ. III : 30.1.02, n° 00-15784).

Concernant la justification du préjudice, cette position semblait correspondre à un courant doctrinal pour lequel les dommages et intérêts résultent directement de l'inexécution contractuelle, a preuve de l'inexécution valant preuve du préjudice.

Par la suite, la Cour de cassation a semblé revenir au principe classique de la responsabilité civile contractuelle : les dommages et intérêts ne sont alloués au bailleur qu'en présence d'une faute du locataire résultant de l'inexécution d'un contrat et d'un préjudice démontré par le bailleur lié à la faute de son cocontractant (Cass. Civ. III : 3.12.03, n° 02-18033). Constatant que le bailleur ne prétendait, ni avoir réalisé les travaux, ni avoir contribué à l'aménagement du nouveau locataire, ni avoir dû consentir un bail à des conditions plus défavorables que si l'état des lieux avait été différent, la Cour de cassation en a donc déduit, qu'en l'absence d'un préjudice né de la faute contractuelle, la demande en dommages et intérêts devait être rejetée.

Une autre décision est à signaler. Elle énonce que le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail, que son indemnisation n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations et qu'il appartient au juge d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe (Cass. Civ III : 25.1.06, n° 04-20726).

Pour certains auteurs, cet arrêt rétablit la nécessité de rapporter la preuve d’un préjudice sans pour autant exiger l’exécution des travaux et s’inscrit ainsi dans la continuité de l’arrêt du 3 décembre 2003. Pour d’autres, au contraire, il semble possible de déduire de cette décision que le préjudice du bailleur est caractérisé par la seule inexécution par le locataire des réparations locatives. Les références présentes dans cet arrêt aux dispositions du Code civil (art. 1142 : l’obligation de faire se résout en dommages et intérêts) conforteraient cette analyse.

Enfin, un arrêt de 2009 réaffirme que des dommages-intérêts ne peuvent être alloués que si un préjudice résultant de la faute contractuelle du locataire est démontré. En l’espèce, l’existence du préjudice n’était pas établie, le bailleur ne rapportant pas la preuve « ni d’avoir réparé les menus désordres constatés dans l’état des lieux de sortie, ni d’avoir reloué à des conditions plus défavorables » (Cass. Civ III : 31.3.09, n° 08-12714).

Cet arrêt semble revenir à la position de la Cour de cassation dans l’arrêt du 3 décembre 2003 : l’inexécution contractuelle ne constitue pas en elle-même un préjudice.

Comment le bailleur apportera-t-il la preuve d'un préjudice s'il n'envisage pas l'exécution des travaux, et si le logement est reloué aux conditions du marché ?

Un éclairage de l’assemblée plénière de la Cour de cassation serait le bienvenu.


Notes

1. Une réponse ministérielle réaffirme ce principe et précise que les tribunaux admettent que le bailleur restitue au locataire sortant 75 à 80 % du dépôt de garantie dans le délai de deux mois et ne rembourse le solde dû sans intérêts qu’après régularisation annuelle (Rép. Min :  JO AN du 18.11.02 et Rép. Min :  JO AN du 16.3.04).


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