ANIL / Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

N° 2011-15 / A jour au 11 janvier 2012

Loi du 22.12.10 : JO du 23.12.10 / Décret du 10.8.11 : JO du 12.8.11 / Loi du 13.12.11 : JO du 14.12.11

Une procédure visant à favoriser la reprise des locaux abandonnés par le locataire a été instituée par la loi du 22 décembre 2010 et précisée par un décret du 10 août 2011. Elle ne concerne que les logements entrant dans le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 et peut être mise en œuvre en dehors de toute procédure d’expulsion ou dans le cadre d’une telle procédure.

Il n’existait pas, jusqu’alors, de procédure permettant de reprendre les lieux abandonnés. Le bailleur était contraint pour reprendre possession de son bien d’engager une action en résiliation de bail et expulsion.

Par ailleurs, le constat de l’abandon pouvait être réalisé après le commandement de quitter les lieux dans le cadre d’une procédure d’expulsion. Désormais, ce constat permet également expressément la reprise des lieux.

Constat d'abandon du domicile

Mise en demeure délivrée par acte d'huissier (loi du 22.12.10 : art. 4 / loi du 6.7.89 : art. 14-1)

Lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné, le bailleur peut demander à un huissier de justice de mettre le locataire en demeure de justifier qu’il occupe le logement. Cette mise en demeure, faite par acte d’huissier, peut être contenue dans un commandement de justifier d’une assurance locative (loi du 6.7.89 : art. 7) ou un commandement de payer (loi du 6.7.89 : art. 24).

Procès-verbal dressé par l'huissier (loi du 22.12.10 : art. 4 / loi du 6.7.89 : art. 14-1)

Un mois après la signification, à défaut pour le locataire de  justifier de son occupation, l’huissier peut entrer dans le logement, dans les conditions prévues par la loi portant réforme  des procédures civiles  d’exécution (loi du 9.7.91 : art. 21), afin de constater l’état d’abandon du logement.

Ainsi, il ne peut pénétrer dans le logement qu’en présence du maire de la commune, d’un conseiller municipal ou d’un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d’une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier, ni de l’huissier de justice.

L’huissier constate par procès verbal que le logement est abandonné et dresse l’inventaire des meubles laissés sur place en indiquant s’ils paraissent ou non avoir une valeur marchande.
Le bailleur doit ensuite saisir le juge d’instance afin de faire constater la résiliation du bail et permettre la reprise du logement.  Le juge doit être saisi dans des conditions précisées par voie réglementaire (décret du 10.8.11).

Demande en résiliation du bail par requête (décret du 10.8.11 : art. 1 et 2)

Outre la faculté de poursuivre la résiliation du bail suivant une procédure ordinaire, sur assignation (éventuellement en référé), il est désormais possible de former cette demande par requête au tribunal d'instance.

La requête est remise ou adressée au greffe par le bailleur ou tout mandataire. Elle doit comporter à peine de nullité (CPC : art. 58) :

• pour les personnes physiques : l'indication des nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance du demandeur ;
• pour les personnes morales : l'indication de leur forme, leur dénomination, leur siège social et de l'organe qui les représente légalement ;
• l'indication des nom, prénoms et domicile de la personne contre laquelle la demande est formée, ou, s'il s'agit d'une personne morale, de sa dénomination et de son siège social ;
• l'objet de la demande.

Elle est datée et signée.

Elle est accompagnée des pièces justificatives dont le procès-verbal de l'huissier de justice visant à établir l'abandon, une copie du bail, une copie de la mise en demeure et un décompte des sommes dues.

Décision du juge et signification (décret du 10.8.11 : art. 3 et 5)

S’il ressort manifestement des éléments fournis par le requérant, notamment du constat d’inoccupation des lieux et d’un défaut d’exécution par le locataire de ses obligations, que le bien a été abandonné par ses occupants, le juge du tribunal d’instance constate la résiliation du bail et ordonne la reprise des lieux. Le cas échéant, il statue sur la demande en paiement des arriérés de loyers ou d'autres sommes dues au titre du contrat de location.

L’ordonnance est non avenue si elle n’a pas été signifiée dans les 2 mois.

Une expédition de l’ordonnance revêtue de la formule exécutoire est signifiée, à l’initiative du bailleur, au locataire et aux derniers occupants du chef du locataire connus du bailleur.

La signification contient, à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d’huissier de justice :

• l’indication qu’il peut être fait opposition à l’ordonnance par le destinataire qui entend la contester;
• l’indication du délai d'un mois dans lequel l’opposition doit être formée, le tribunal devant lequel elle doit être portée, et les formes selon lesquelles elle doit être faite ;
• l’information que le destinataire peut prendre connaissance au greffe des documents produits par le bailleur dans le délai d'un mois ;
• l’avertissement qu’à défaut d’opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et que le bailleur pourra reprendre son bien.

S'il y a des biens de valeur dans les lieux, le juge d'instance autorise, si nécessaire, la vente aux enchères de ces biens et peut déclarer abandonnés les biens non susceptibles d'être vendus.

En application du droit commun de la procédure d'expulsion, l’intervention successive de deux juges était nécessaire :

• le juge d’instance, chargé de constater la résiliation du bail,
• puis le juge de l’exécution, chargé de statuer sur le sort des meubles (loi n°91-650 du 9.7.91 : art. 66).

La loi du 13 décembre 2011 a modifié l'article 14-1 de la loi de 1989 et confie au seul juge d’instance la compétence pour statuer sur le sort des meubles meublants. Un décret en Conseil d'État doit préciser les conditions d'application de cette nouvelle disposition (décret à paraître).

Si l’ordonnance statue sur le sort de meubles laissés sur place, elle contient également :

• l’avertissement qu’à défaut d’opposition dans le délai indiqué il ne pourra plus exercer aucun recours et qu’il pourra être procédé à l’évacuation des biens laissés sur place ;
• la sommation d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance et le rappel des dispositions de l’article 207 du décret du 31 juillet 1992.

Si la signification est faite à personne, l’huissier de justice doit porter verbalement à la connaissance du locataire les indications mentionnées aux alinéas précédents. L’accomplissement de cette formalité est mentionné dans l’acte de signification.

Recours contre la décision du juge  (décret du 10.8.11 : art. 3 et 6)

Si le juge rejette la requête, le bailleur est sans recours. Il peut cependant poursuivre l'expulsion selon la procédure de droit commun.

En revanche, le locataire ou tout occupant de son chef, peut former une opposition à la décision du juge dans le mois suivant sa signification, faute de quoi elle a force de chose jugée.

Cette opposition est remise ou adressée au greffe par le locataire (ou le dernier occupant de son chef) ou tout mandataire, dans les mêmes formes que la requête (cf. § Demande en décision du bail par requête). Elle est accompagnée de pièces justificatives: le jugement frappé d'opposition, la notification de ce jugement au demandeur et les pièces de fond (procès-verbal, mise en demeure, décompte des sommes). L'opposition doit contenir les motifs qui fondent cette demande.

L'exécution de l'ordonnance est suspendue pendant le délai d'opposition ainsi qu'en cas d'opposition formée dans ce délai.

Si le locataire est dans l'impossibilité de former cette opposition dans ce délai sans faute de sa part, il peut obtenir un relevé de forclusion, conformément aux dispositions de l'article 540 du Code de procédure civile.

Le relevé de forclusion est demandé au président du tribunal d'instance saisi comme en matière de référé. La demande doit être formulée dans un délai de 2 mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d'exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

Procès-verbal de reprise / Sort du mobilier et des papiers personnels (décret du 10.8.11 : art. 3)

Une fois l'ordonnance passée en force de chose jugée (1 mois), le bailleur peut reprendre son bien suivant une procédure d'expulsion simplifiée, qui lui permet en outre de débarrasser les meubles dénués de valeur sur le sort desquels le juge a statué. S'il y a des biens de valeur dans les lieux, il appartient au juge de l'exécution de statuer sur leur sort, conformément au droit commun de la procédure d'expulsion, sous réserve de quelques ajustements.

Procès verbal de reprise (décret du 10.8.11 : 9 / décret du 31.7.92 : art. 208-1)

L'huissier de justice procède aux opérations de reprise des locaux. Il dresse un procès-verbal des opérations de reprise des lieux qui contient, à peine de nullité :

• la description des opérations auxquelles il a été procédé et l'identité des personnes dont le concours a été nécessaire ;
• la désignation de la juridiction compétente pour statuer sur les contestations relatives aux opérations d'expulsion.

Le procès-verbal est remis ou signifié à la personne expulsée.

Sort du mobilier (décret du 10.8.11 : art. 9 / décret du 31.7.92 : art. 208-4)

La compétence concernant le sort du mobilier dans le cadre de cette procédure relèvera du juge d'instance et non plus du juge de l'exécution en application de la loi du 13 décembre 2011 et son décret d'application (décret à paraître).

L’expulsion d’un local habité suppose la libération complète des lieux. Les meubles présents dans le logement doivent être enlevés.
Ils sont transportés, aux frais de l’expulsé, soit en un lieu qu’il désigne, soit laissés sur place, soit dans un lieu plus approprié. Le procès-verbal de reprise doit contenir une description précise des meubles avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de 15 jours (loi du 9.7.91 : art. 65 / décret du 31.7.92 : art. 201 et 208-4).

• Meubles se trouvant sur les lieux ne faisant pas l’objet d’une saisie antérieure (décret du 10.8.11 : art. 9 / décret du 31.7.92 : art. 201 et 208-4 1°)

La personne expulsée dispose d'un délai de 15 jours pour retirer ses meubles à compter de la signification du procès verbal d’expulsion, délai non renouvelable, à défaut de quoi les meubles ayant une valeur marchande sont vendus aux enchères publiques avec l’autorisation du juge de l’exécution, et selon les modalités de la saisie-vente.

• Meubles indisponibles du fait d’une saisie antérieure (décret du 10.8.11 : art. 9 / décret du 31.7.92 : art. 200 et 208-4 1°)

La saisie réalisée avant la procédure d’expulsion rend les meubles indisponibles. Cependant l’expulsion légitimant le déplacement des meubles, aussi il en est dressé inventaire dans le procès-verbal d’expulsion, avec mention du lieu où ils seront déposés.
Le procès-verbal est envoyé au créancier saisissant.
Le propriétaire bailleur peut se joindre à la saisie vente (décret du 31.7.92 : art. 50), une opposition est faite en même temps que l’envoi du procès verbal.

Les papiers et documents de nature personnelle (décret du 10.8.11 : art. 3)

Les papiers et documents personnels du locataire sont placés sous enveloppe scellée et conservés pendant 2 ans par l'huissier de justice.

Locaux à nouveau occupés par la personne expulsée (décret du 10.8.11 : art. 9 / décret du 31.7.92 : art. 208-4 2° et 3°)

En cas de réinstallation sans titre de la personne expulsée au cours des opérations de reprise des locaux, l'huissier de justice procède conformément au commun (décret du 31.7.92 : art. 194 à 208), sans qu'il ait à obtenir un nouveau titre d'expulsion.

En cas de réinstallation postérieure aux opérations de reprise, la signification de la décision de justice constatant la résiliation du bail suite à l'abandon des locaux, passée en force de chose jugée, autorisant la reprise des lieux, tient lieu de commandement d'avoir à libérer les locaux.

Expulsion : constat de reprise de locaux (loi du 9.7.91 : art. 21-1 ; décret du 10.8.11 : art. 9 / décret du 31.7.92 : art. 208-1 à 208-3)

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, postérieurement à la signification du commandement de quitter les lieux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion peut pénétrer dans les lieux en présence de certaines personnes (maire de la commune, conseiller municipal, autorité de police ou de gendarmerie…) pour constater que la personne expulsée a volontairement libéré les locaux.

La loi du 22 décembre 2010 a précisé expressément que cette procédure permet de  procéder à la reprise des lieux. Le décret du 10 août 2011 en précise les modalités.

L'huissier de justice procède aux opérations de reprise des lieux lorsqu'il constate que la personne expulsée et les occupants ont volontairement libéré les lieux postérieurement à la signification du commandement. Dans ce cas, le procès-verbal peut être dressé avant l'expiration du délai fixé dans le commandement d'avoir à libérer les locaux.

L'huissier dresse un procès-verbal des opérations de reprise des lieux qui contient, à peine de nullité :

• la description des opérations auxquelles il a été procédé et l'identité des personnes dont le concours a été nécessaire ;
• la désignation de la juridiction compétente pour statuer sur les contestations relatives aux opérations d'expulsion.

Le procès-verbal est remis ou signifié à la personne expulsée.