ANIL / Agence Nationale pour l'Information sur le Logement

Colocation avec un contrat unique

Chacun des colocataires signe le même bail qui est commun à tous. Chacun doit comme le bailleur en  conserver  un exemplaire.
Le bail doit être conforme au régime juridique auquel est soumis le cas échéant le logement,  notamment : loi du 6 juillet 1989 pour une résidence principale louée vide,  code de la construction et de l’habitation (articles  L 632-1 et suivants) pour une résidence principale louée meublée, réglementation HLM pour un logement HLM.
Chacun des colocataires a les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur.

Paiement du loyer et des charges  

En pratique chaque locataire paie une quote-part du loyer et des charges au bailleur à l’échéance convenue (exemple un tiers du loyer et des charges s’il y trois colocataires), mais il faut savoir que chaque colocataire est responsable indivisiblement du paiement de la totalité du loyer et de toute somme due au bailleur (charges, réparations locatives). Le choix des colocataires avec lesquels on s’engage est donc essentiel. Si un colocataire est contraint de payer plus que la quote part de loyer lui incombant, il pourra se retourner contre son ou ses colocataires et les poursuivre le cas échéant en justice pour obtenir le remboursement des sommes excédant sa part.
Il est par ailleurs essentiel de vérifier le contenu du contrat : la présence d’une clause de solidarité dans le bail a des conséquences importantes sur les obligations des uns et des autres, y compris de celui qui a donné son congé et quitté les lieux. La clause de solidarité est une mention dans le bail qui ne comporte pas obligatoirement le mot " solidarité " mais qui exprime clairement que chacun des locataires peut être tenu responsable du paiement de la totalité de toute somme due  au propriétaire (loyer, charges, réparations locatives) jusqu'à l'expiration du bail en cours. 

Caution  

Le bailleur peut dans certains cas demander le cautionnement  d’un tiers qui se portera garant du paiement des sommes dues par le colocataire en cas de défaillance de celui-ci.
Il peut être demandé une caution par colocataire. Si le cautionnement prévoit une solidarité entre les cautions, la caution solidaire de chaque colocataire pourra être tenue au paiement de l’intégralité du loyer, sauf clause contraire, jusqu’à la fin du bail en cours. Il appartiendra ensuite à cette caution de demander aux autres colocataires le remboursement des sommes versées, à proportion de leur quote-part de loyer.
Sauf clause contraire, la caution est généralement engagée pour la totalité du loyer et l’ensemble des colocataires : en cas de départ de l’un des colocataires, la ou les personnes qui se portent caution restent alors tenue au paiement des loyers par les colocataires restant, jusqu’à l’expiration du bail en cours. Il est donc particulièrement important pour les personnes qui se portent caution de bien mesurer leur engagement et d’inclure dans l’acte de caution, sous réserve de l’acceptation du bailleur, une clause limitant la portée de leur engagement.

Dépôt de garantie

Il est versé à l’entrée dans les lieux et n’est restitué, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, qu’à la remise des clés au bailleur par le dernier des colocataires dans les délais fixés par la loi ou le contrat.

Congé et notifications faites par le bailleur

En cas de solidarité, le congé  adressé par le bailleur à un seul locataire vaut pour les autres.  En l’absence de clause de solidarité, le bailleur doit en principe adresser, à chaque colocataire en nom propre, certaines notifications : la proposition de renouvellement de bail, le congé.

Congé donné par les locataires

Différentes  hypothèses peuvent se présenter : soit tous les colocataires donnent congé pour la même date au bailleur, soit un ou plusieurs colocataires souhaitent quitter le logement à des moments différents alors que d’autres souhaitent poursuivre la location.

Tous les colocataires souhaitent mettre fin au bail en même temps

Chacun donne congé au bailleur dans les mêmes conditions que tout locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, soit en lui adressant chacun un congé, soit en lui adressant un congé commun comportant tous les noms et signatures des colocataires. Le montant du dépôt de garantie est versé par le bailleur (ou le professionnel mandaté pour gérer son logement)  indifféremment à l'un d’entre eux, sauf mention particulière au bail.

Un colocataire souhaite quitter le logement

Le locataire qui envisage de quitter le logement peut le faire sans l’accord des autres colocataires. Il doit donner congé au bailleur  (par lettre recommandée avec avis de réception, en respectant le préavis) ; à défaut il reste tenu au paiement du loyer et des charges.
Le départ de l’un des colocataires ne met pas fin au contrat  qui se poursuit aux mêmes conditions avec celui ou ceux qui restent dans les lieux.

Le départ d’un colocataire ne nécessite pas obligatoirement l’établissement d’un nouveau contrat de location. Si un nouveau colocataire lui est substitué, ce qui ne peut se faire qu’avec l’accord du bailleur, un avenant au bail est cependant indispensable. Le bailleur ne peut pas en revanche imposer  dans le bail un nouveau locataire sans l’accord des autres colocataires.

Le locataire qui quitte les lieux en cours de bail ne peut demander au bailleur la restitution immédiate de sa quote-part de dépôt de garantie ; celle-ci suppose  en effet la remise des clés au bailleur et donc le départ du denier  des colocataires, évènement  qui peut se produire bien plus tard, notamment  lorsqu’un nouveau colocataire se substitue avec l’accord du bailleur au locataire sortant. Il revient donc aux colocataires de régler entre eux cette question du remboursement au locataire sortant de sa quote-part du dépôt de garantie.

Le paiement du loyer après le congé donné par un locataire :

• Si le bail contenait une clause de solidarité : le colocataire qui a quitté le logement reste, jusqu'à l'expiration du bail en cours, solidaire du paiement du loyer et de toute autre somme qui pourrait être due au bailleur, ceci même postérieurement au congé qu’il a pris la précaution d'adresser au bailleur. Sauf si le bailleur accepte un avenant au bail dénonçant la clause de  solidarité pour le locataire sortant, celui-ci peut donc être recherché pour le paiement du loyer et des charges jusqu’à la date d’expiration du bail. En revanche la solidarité ne s’étend pas au bail renouvelé.Le locataire qui a quitté le logement peut engager une action contre le ou les colocataires restés dans le logement pour obtenir le remboursement des sommes qu'il a dû régler à leur  place.
• En l’absence de clause de solidarité : à l’expiration du préavis de son congé, le locataire  sortant est libéré du paiement des loyers et charges.

Assurance

Comme tout locataire, les colocataires doivent souscrire un contrat d’assurance multirisque habitation-responsabilité civile. Ils peuvent souscrire un contrat auprès du même assureur et au nom de tous les colocataires.

Aides au logement

Sous réserve de respecter les conditions d’octroi de l’allocation logement, la signature du bail, qu’il soit unique ou qu’il y ait plusieurs contrats de location,  permet à chaque colocataire de bénéficier d’une aide au logement au prorata de la partie du loyer qu’il supporte. Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caisse d’allocations familiales ou à la Caisse de mutualité sociale agricole.