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Bail obligatoire

À jour au 27 mars 2014

Le logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

La loi ALUR a modifié la règlementation applicable aux locations meublées à titre de résidence principale, en alignant le régime de la location meublée sur celui de la location vide.
À compter du 27 mars 2014, les logements loués meublés sont règlementés par la loi du 6 juillet 1989.

Baux conclus à compter du 27 mars 2014

Formation du contrat

Le contrat de location meublée à titre de résidence principale doit être établi par écrit.

La loi ALUR instaure un bail-type spécifique à la location meublée (défini par décret, à paraître).

Certaines clauses ne peuvent être insérées dans le bail (voir la loi liste des clauses interdites).

Lors de la remise des clés, un état des lieux doit obligatoirement être établi, ainsi qu’un inventaire et un état détaillé du mobilier. Ces documents signés par les parties sont joints au contrat. Ils listent les meubles mis à la disposition du locataire et en décrit l'état. Il doit être le plus précis possible. Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété. Il permettra au locataire d'exiger le bon fonctionnement des éléments d'équipement qui lui ont été fournis en état de marche. Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés.

Un dossier de diagnostic technique doit être annexé au bail. Il comprend :

  • le diagnostic de performance énergétique (à compter du 1.7.07) ;
  • le constat de risque d'exposition au plomb (à compter du 12.8.08) ;
  • un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité (renseignements auprès de l'ADIL).

Le montant du dépôt de garantie qui peut être demandé par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.

Durée du contrat

La durée de la location est d'un an. Lorsque le locataire est étudiant, la durée du bail peut être réduite à 9 mois. Si le bailleur est lui-même titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou si sa cessation d'activité est prévue, le contrat de location peut être d'une durée inférieure à un an ; il doit en mentionner la raison.
Si aucune des parties n’a donné congé, à l’expiration du bail, le contrat est reconduit tacitement pour un an (sauf si la location est consentie à un étudiant pour une durée réduite à 9 mois).

Paiement du loyer et des charges

Si une clause du contrat le prévoit, le loyer peut être révisé, une fois par an, à la date convenue ou,  à défaut, au terme de chaque année du bail. L’augmentation ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers publiée par l’INSEE.

Le bailleur a un délai d’un an pour demander la révision du loyer à compter de la date convenue au bail ou de la date anniversaire du contrat.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans ce délai, le loyer révisé est exigible à compter de la date à laquelle il a exprimé sa demande de révision.

Si le bailleur n’a pas exprimé sa volonté de réviser le loyer dans ce délai, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de la révision. Le loyer exigible reste inchangé.

Le bail peut prévoir que les charges seront payées :

  • sur justifications (et éventuellement, par provision avec régularisation annuelle) ;
  • sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer (révisable chaque année).

Fin du bail

À l’initiative du locataire

Le locataire peut mettre fin au bail à tout moment, sous réserve d’un préavis d’un mois. Il doit formaliser sa demande par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifiée par acte huissier.
Le locataire est tenu du paiement du loyer jusqu’à la fin du délai de préavis ou jusqu’à l’arrivée d’un nouveau locataire (avec l’accord du bailleur).

À l’initiative du bailleur

À l’expiration du contrat de location, le bailleur peut, en respectant un préavis de trois mois :

  • proposer un renouvellement du contrat en modifiant certaines conditions (par exemple, l’équipement du logement) ; si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an ;
  • mettre fin au bail, sous conditions. Il doit justifier :
    • soit de la volonté de vendre le logement ;
    • soit de la volonté de reprendre le logement  (à son profit ou à celui de son conjoint, son partenaire de PACS, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants ou descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire) ; en ce cas, le congé donné par le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire et justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ;
    • soit d’un manquement du locataire aux obligations du bail (par exemple, le non paiement répété du loyer).

En ces cas, le bailleur doit informer, par lettre recommandée avec avis de réception ou par huissier, le locataire trois mois avant le terme du bail.

Pendant le délai de préavis, le locataire doit payer le loyer pour la période où il a réellement occupé les lieux.

Attention : le droit pour le bailleur de mettre fin au bail  est limité lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et a de faibles ressources ou lorsque le locataire a à charge une telle personne vivant habituellement dans les lieux. Il en va différemment lorsque le bailleur est lui-même âgé de plus de 65  ans ou si ressources financières sont limitées.

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