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Bail

À jour au 15 octobre 2015

Baux conclus à compter du 27 mars 2014

Formation du contrat

Le bail (contrat de location) d'un logement loué meublé à titre de résidence principale doit être écrit. Il peut être établi :

  • soit directement entre le propriétaire et le locataire, "sous seing privé" (sur papier libre), éventuellement avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, huissier, notaire, ….). Il doit être fait en deux originaux, dont un exemplaire est remis à chaque partie ;
  • soit par un notaire, c'est alors un acte notarié, dont une copie doit être délivrée au propriétaire et au locataire.

À compter du 1er août 2015, les contrats de location à titre de résidence principale pour des logements meublés, éventuellement loués en colocation (uniquement s’il s’agit d’un contrat unique), doivent être conformes au bail type défini par le décret du 29.5.15.

Certains logements ne sont pas concernés, notamment ceux faisant l’objet d’une convention APL (HLM), les logements-foyers, les logements de fonction, la location saisonnière, etc.

Le bail type contient les clauses essentielles et obligatoires qui doivent être insérées dans le contrat de location.

Contenu du bail

Clauses obligatoires

Certaines clauses doivent être mentionnées dans le bail :

  • le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire éventuel ;
  • le nom et la dénomination du locataire ;
  • la durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement ;
  • la description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) ainsi que la surface habitable ;
  • la liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication,
  • l'énumération des parties communes ;
  • la destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui en sera fait (habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel) ;
  • le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle ;
  • le montant et la date du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (s’il a quitté le logement il y a moins de 18 mois) ;
  • le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu (limité à deux mois de loyer sans les charges non révisable). Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie ;
  • la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin de la dernière location.

Lorsque le bail est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée, il doit mentionner, à peine de nullité :

  • les dispositions légales (les trois premiers alinéas du paragraphe I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989),
  • les montants maximum de la rémunération du professionnel pouvant être à la charge du locataire.

À compter du 1er août 2015, dans les zones d'encadrement des loyers qui disposent d'un observatoire local des loyers agréé et d'un arrêté préfectoral fixant les loyers de référence, les baux doivent mentionner :

  • le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement dans le secteur ;
  • les éléments justifiant un éventuel complément de loyer.
Clauses interdites

Certaines clauses sont interdites. Même si elles figurent dans le contrat, elles sont considérées comme nulles et non écrites ; c'est notamment le cas de toute clause qui :

  • impose au locataire la souscription d'une assurance habitation après d'une compagnie choisie par le propriétaire ;
  • oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrable ;
  • impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique ;
  • prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble ;
  • prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ;
  • interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
  • interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
  • impose au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ;
  • prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
  • imposent au locataire de souscrire un contrat de location d’équipements ;
  • prévoient des pénalités en cas de manquement du locataire aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l’immeuble ;
  • interdisent au locataire de demander une indemnité en cas de travaux d’une durée supérieure à 21 jours.

Dépôt de garantie

Le montant du dépôt de garantie qui peut être demandé par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.

Cautionnement

Le propriétaire peut demander la caution d'un tiers (membre de la famille, ami, …), si c'est un particulier ou une société civile familiale et s'il n’a pas souscrit une assurance ou une garantie couvrant les risques des impayés.

Si le propriétaire est une personne morale (entreprises, société d'assurance, associations,…), il peut demander la caution de certains organismes (ex : FSL).

Si le locataire est étudiant ou apprenti, le propriétaire, quel qu'il soit, est autorisé à cumuler les garanties (cautionnement et assurance).

La personne se portant caution doit signer et reproduire de sa main les mentions suivantes :

  • le montant du loyer et les conditions de sa révision en chiffres et en lettres ;    
  • une mention exprimant clairement qu'elle a connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement ;
  • l'article 22-1 de la loi du 6.7.89 (alinéa 6) : “Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation”.

Documents à joindre au bail

La notice d’information

Pour les baux conclus à compter du 1er août 2015, une notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs, ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges, doit être annexée au bail (arrêté du 29.5.15).

Consultez la notice d'information.

L'état des lieux

Il s'agit d'un document important qui décrit l'état du logement. Il doit être établi de manière très précise dans la mesure où c'est en comparant l'état des lieux dressé à l'arrivée et à la sortie du locataire que le propriétaire pourra demander la réparation de certains éléments détériorés.

Le locataire et le propriétaire doivent ensemble constater par écrit l'état des lieux, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution. Ils peuvent éventuellement faire appel à un professionnel pour sa rédaction. Dans ce cas, pour l'état des lieux d'entrée uniquement, une part des frais peut être à la charge du locataire. Le montant demandé au locataire ne peut pas excéder un plafond réglementaire et ne peut être supérieur à celui du propriétaire. Pour être valable, l'état des lieux doit être signé par les deux parties. Pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier.

Si l'une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire, l'autre peut faire appel à un huissier de justice. Le coût de l’intervention est alors partagé entre le locataire et le propriétaire.

À l’entrée dans le logement, le locataire peut demander à compléter l'état des lieux, dans un délai de dix jours. Pour l’état des éléments de chauffage, ce complément peut intervenir pendant le premier mois de la période de chauffe.

L’inventaire et l’état détaillé du mobilier

Ces documents signés par les parties sont joints au contrat. Ils listent les meubles mis à la disposition du locataire et en décrit l'état. Il doit être le plus précis possible. Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété. Il permettra au locataire d'exiger le bon fonctionnement des éléments d'équipement qui lui ont été fournis en état de marche. Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés.

L’attestation d’assurance

L'attestation d'assurance contre les risques locatifs doit être transmise au bailleur lors de la souscription du contrat et chaque année.

Le dossier de diagnostic technique

Il comprend :

  • un diagnostic de performance énergétique (à compter du 1.7.07) ;
  • un constat de risque d'exposition au plomb (à compter du 12.8.08) ;
  • un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité (renseignements auprès de l'ADIL).
  • un état relatif à l’amiante (applicable selon les modalités du décret à paraître) ;
  • un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz (applicable selon les modalités du décret à paraître).
Les documents de copropriété

Si l'immeuble est en copropriété, le bailleur doit transmettre au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges.

Durée du contrat

En meublé, la durée de la location est d'un an.
Lorsque le locataire est étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois.
Si le bailleur est lui-même titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou si sa cessation d'activité est prévue, le contrat de location peut être d'une durée inférieure à un an ; il doit en mentionner la raison.

Si aucune des parties n’a donné congé, à l’expiration du bail, le contrat est reconduit tacitement pour un an (sauf si la location est consentie à un étudiant pour une durée réduite à 9 mois).

Baux conclus avant le 27 mars 2014

Clauses obligatoires

Le bail établi entre le bailleur et le locataire contient plusieurs éléments :

  • la durée de la location est d'un an. Si le bailleur est lui-même titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou si sa cessation d'activité est prévue, le contrat de location peut être d'une durée inférieure à un an ; il doit mentionner la raison ;
  • à son expiration, le bail se reconduit tacitement pour un an, sauf congé donné par le locataire ou le propriétaire ;
  • le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d'un mois ;
  • si la révision du loyer est prévue, elle intervient une fois par an à la date convenue ou, à défaut, au terme de chaque année du bail. L’augmentation ne peut dépasser la variation de l’indice de référence des loyers ;
  • à l'expiration du contrat de location, le bailleur peut, en respectant un préavis de trois mois :
    • proposer un renouvellement en modifiant certaines conditions (loyer notamment) ; si le locataire accepte, le contrat se renouvelle pour un an ;
    • ou refuser le renouvellement en motivant son refus, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. ;
  • cas particulier : lorsque le logement est loué à un étudiant : la durée du bail signé à compter du 28 juillet 2005 peut être limitée à neuf mois ; le bail n'est, alors, pas reconduit.

Clauses non réglementées

Les clauses concernant notamment, le dépôt de garantie, les charges, les obligations du propriétaire et du locataire, les documents annexes, ne sont pas réglementées.

Afin de clarifier vos relations vous avez donc intérêt à prévoir :

  • les modalités de congé : sous quelle forme doit-il être donné ? à quel moment ? par lettre recommandée ou notification d'huissier ?
  • la destination des lieux, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des lieux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel ;
  • le montant du loyer et ses modalités de paiement et de révision (à défaut le loyer ne peut être révisé) ;
  • le montant des charges et notamment, la liste des charges, réparations et taxes que le locataire devra rembourser au propriétaire. Les charges n'étant pas réglementées, elles peuvent faire l'objet d'une évaluation forfaitaire ou d'un versement de provisions avec régularisations périodiques ;
  • le montant du dépôt de garantie que le propriétaire est en droit de demander afin de se prémunir contre les dégradations dont le locataire pourrait être responsable ainsi que ses modalités de restitution ;
  • l'obligation pour le locataire de s'assurer contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion et vol des équipements) ;
  • les clauses résolutoires que le propriétaire peut juger utiles : c'est-à-dire les clauses permettant au propriétaire de mettre un terme à la location en cas de non-paiement du loyer ou des charges ou de défaut d'assurance.

Documents à annexer au bail

Vous avez intérêt à joindre au bail un état des lieux et un inventaire précis du mobilier.

État des lieux

Il est recommandé d'établir un état des lieux à l'entrée et au départ du locataire. Il s'agit d'un document capital qui décrit le logement loué et ses équipements (sanitaire, cuisine équipée ...). Apportez beaucoup de soin à son établissement. En effet, c'est en comparant l'état des lieux dressé à l'arrivée et au départ du locataire, que le propriétaire pourra, le cas échéant, demander la réparation de certains éléments détériorés. En l'absence de ce document, le locataire sera présumé avoir reçu les lieux en bon état de réparations locatives ; si tel n'est pas le cas, le locataire devra en apporter la preuve.  

Inventaire et état détaillé du mobilier

Ce document doit lister les meubles mis à la disposition du locataire et en décrire l'état. Il doit être le plus précis possible. Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété. Il permettra au locataire d'exiger le bon fonctionnement des éléments d'équipement qui lui ont été fournis en état de marche.
Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés.

  • Le locataire et le propriétaire doivent rédiger l'état des lieux et l'inventaire par écrit, d'un commun accord, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution : cette méthode n'occasionne pas de frais. Pour être valables, ils doivent être signés par l'un et l'autre.
  • Le propriétaire et le locataire peuvent aussi convenir de les faire établir par un professionnel : il faut alors préciser qui supportera le coût de cette intervention.
Dossier de diagnostic technique

Il comprend :

  • le diagnostic de performance énergétique (à compter du 1.7.07) ;
  • le constat de risque d'exposition au plomb (à compter du 12.8.08) ;
  • un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité (renseignements auprès de l'ADIL).

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