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Entretien du logement

Le logement doit être loué décent et en bon état.

Les réparations importantes incombent au propriétaire, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure ; le locataire effectue les menues réparations, celles liées à l'entretien courant, et il participe aux charges.

Charges à payer par le locataire

Le locataire doit payer des charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses :

1.    les frais entraînés par les services liés au logement et à l'usage de l'immeuble lorsque ces services ont été rendus. Il s'agit par exemple des consommations d'eau ou d'énergie, des éléments d'équipement comme un ascenseur ou un chauffage collectif ;
2.    les dépenses d'entretien et de petites réparations des parties communes de l'immeuble;
3.    les taxes locatives, qui correspondent à des services dont le locataire bénéficie, tels l'enlèvement des ordures ménagères ou l'assainissement.

La liste des charges à payer par le locataire est limitée (décrets n° 87-713 du 26.8.87 et du 19.12.08). Seules les charges qui y sont mentionnées peuvent être facturées au locataire. Un accord collectif local peut toutefois prévoir que les dépenses portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable pourront s'ajouter à cette liste et être mises à la charge du locataire.

Exemples de charges qui incombent au locataire: les frais engendrés par...

Les ascenseurs et monte-charges

  • dépenses d'électricité
  • visites périodiques de contrôle
  • petites réparations sans fournitures
  • produits et petit matériel d'entretien
  • petites réparations de la cabine ou des paliers
  • dans le cadre d'un contrat d'entretien de l'ascenseur : opérations et vérifications périodiques minimales ; réparation et remplacement de petites pièces très usées ; interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, dépannage et remise en fonctionnement des appareils

Les impôts et redevances

  • taxe d'enlèvement des ordures ménagères
  • taxe de balayage

Les antennes collectives

  • frais d'installation, d'entretien et de remplacement, dans certaines conditions (loi du 2 juillet 1966 et décret du 22 décembre 1967)

L'eau et le chauffage

  • dépenses d'eau individuelle
  • dépenses d'eau nécessaire à l'entretien des parties communes
    électricité
  • combustible ou fourniture d'énergie quelle que soit sa nature
  • exploitation et entretien courant : réglage, nettoyage, graissage des installations techniques
  • visites périodiques de contrôle
  • menues réparations

Les parties communes et espaces extérieurs

  • salaire du personnel d'entretien
  • électricité et entretien de la minuterie
  • produits d'entretien
  • menues réparations du matériel d'entretien
  • opérations de coupe, désherbage, arrosage



Paiement des charges

Le propriétaire peut demander au locataire :

  • soit le versement de provisions pour charges, par exemple, tous les mois ou tous les trimestres. Une régularisation doit être effectuée chaque année pour ajuster les versements du locataire aux dépenses réelles. Si le montant des provisions change en cours d'année, le propriétaire doit préciser comment le nouveau montant a été calculé ;
  • soit le paiement des charges sur justificatifs.

Des charges détaillées

Le décompte des charges doit être adressé au locataire un mois avant la régularisation annuelle et doit indiquer:

  • les différentes catégories de dépenses auxquelles les charges correspondent, ainsi que les quantités consommées, par exemple pour l'eau et l'énergie ;
  • dans les immeubles collectifs, la manière dont sont réparties les charges entre locataires.

Démarre le téléchargement du fichierLes pièces justificatives des charges, par exemple, les factures correspondant aux dépenses ou les contrats de fournitures pour l'immeuble, doivent être tenues à la disposition du locataire pendant 6 mois (au lieu d’1 mois auparavant) après l'envoi du décompte des charges. Le locataire peut ainsi consulter le détail des dépenses auprès du propriétaire ou, si l'immeuble est en copropriété, auprès du syndic.

À compter du 1er septembre 2015, le bailleur doit transmettre, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement (par voie dématérialisée ou par voie postale).

Réclamation des charges : nouvelles règles de prescription issues de la loi ALUR

Charges exigibles à compter du 27 mars 2014 : le propriétaire peut, si sa demande est justifiée, réclamer des charges impayées 3 ans maximum après leurs échéances. Le locataire dispose du même délai pour réclamer le remboursement de charges qu'il aurait payées en trop.

Charges exigibles avant le 27 mars 2014 : le propriétaire peut réclamer les charges impayées 5 ans après leur date d’exigibilité, sous réserve de ne pas dépasser la date butoir du 27 mars 2017.

Participation aux travaux d'économie d'énergie

Lorsque le propriétaire a réalisé dans le logement loué ou dans les parties communes, des travaux d’économie d’énergie, il pourra demander au locataire, en plus du loyer et des charges, une contribution correspondant à une partie de la dépense, dont le montant et la durée sont limités et sous certaines conditions (les travaux devront bénéficier directement au locataire; lui être justifiés et entraîner soit une amélioration de la performance énergétique, soit correspondre à un ensemble de travaux (loi du 25.3.09).

Cette contribution est entrée en vigueur pour les travaux engagés depuis le 26 novembre 2009 (renseignements auprès de l'ADIL).

Réparations locatives

Le propriétaire prend en charge les réparations importantes, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.

Toutes les menues réparations et réparations d'entretien courant sont du ressort du locataire (décret du 26.8.87).

Exemples de réparations incombant au locataire

L'entretien des parties extérieures à usage privatif

  • entretien courant du jardin : tonte, taille, élagage
  • remplacement des arbustes
  • enlèvement des mousses sur auvents et terrasses
  • dégorgement des conduits d'eau pluviale

Les frais liés aux ouvertures intérieures et extérieures du logement (portes et fenêtres, vitrages, stores)

  • graissage
  • remplacement des poignées de portes, gonds
  • réfection des mastics, remplacement des vitres détériorées

Parties intérieures

  • maintien en état de propreté
  • menus raccords de peinture, de papier peint, de revêtement de sol
  • entretien courant de la vitrification
  • réparations des tablettes et tasseaux de placard et de leurs dispositifs de fermeture

Installations de plomberie

  • débouchage de canalisations d'eau, remplacement des joints et colliers
  • vidange des fosses septiques, puisards et fosses d'aisance
  • menues réparations sur les robinetteries et remplacement des accessoires des canalisations de gaz
  • éviers et appareils sanitaires : nettoyage des dépôts de calcaire , remplacement des flexibles de douches

Electricité

  • remplacement des interrupteurs, prises de courant, coupe-circuits et fusibles
  • remplacement des ampoules

Autres équipements

  • ramonage des conduits de fumées, gaz et
    ventilation
  • entretien courant des appareils mentionnés dans le bail, tels que machines à laver, hotte, adoucisseur

Toutes les réparations rendues nécessaires par un usage " anormal " du logement sont également à la charge du locataire.


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