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Obligations du propriétaire

Décence

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, c'est-à-dire ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Caractéristiques d'un logement décent

Est décent un logement qui répond aux caractéristiques fixées par le décret du 30 janvier 2002 (JO du 31.1.02).

Sécurité physique et santé des locataires

Le logement doit satisfaire à certaines conditions au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

  1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre ainsi que celui de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Dans les départements d'outre-mer il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques.
  2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès , tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons sont dans un état conforme à leur usage.
  3. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
  4. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement.
  5. Les dispositifs d'ouverture et de ventilation permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
  6. Les pièces principales bénéficient d'un éclairement naturel suffisant et d'un ouvrant donnant à l'air libre ou sur un volume vitré donnant à l'air libre.

Le logement ne doit pas être frappé d'un arrêté d'insalubrité ou de péril.

Equipements et confort

Le logement doit comporter les éléments d'équipement et de confort suivants :

  1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Dans les départements d'outre-mer cette condition n'est pas obligatoire.
  2. Une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires.
  3. Des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon.
  4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées.
  5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comprenant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
    Dans les départements d'outre-mer, l'alimentation en eau chaude n'est pas obligatoire.
  6. Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.
Normes de surface et de volume

Le logement doit disposer au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m3.

La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, certains volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres.

Logement non-décent

Si le logement ne satisfait pas aux conditions de décence, le locataire peut Démarre le téléchargement du fichierdemander sa mise en conformité au propriétaire, à tout moment ; cela ne remet pas en cause la validité du bail en cours.

A défaut de réponse du propriétaire dans le délai de deux mois ou d'accord entre le propriétaire et le locataire, l'un ou l'autre peut saisir la commission départementale de conciliation ; ce n’est toutefois pas un préalable obligatoire à la saisine du juge. Si le désaccord persiste, le juge détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux. L'ordonnance ou le jugement constatant que le logement n'est pas décent est obligatoirement transmise au préfet par le juge.

Tant que le logement n'est pas décent, l'allocation logement cesse d'être versée directement au propriétaire (tiers-payant); elle est versée au locataire si celui-ci justifie à l'organisme payeur (caisse d'allocations familiales ou de mutualité sociale agricole) qu'il a demandé la mise en conformité de son logement au propriétaire.

Lorsqu'un ou plusieurs locataires ont avec un même propriétaire un litige portant sur la notion de décence du logement ils peuvent donner mandat à une association agréée ou dont l'objet est le logement des personnes défavorisées pour agir en justice pour leur compte.

Cette obligation de délivrer un logement décent s'applique aux locations en cours ou à venir, de logements loués vides, mais également meublés, à titre de résidence principale.

Autres obligations

  • Le logement doit être délivré au locataire en bon état d'usage et de réparation et les équipements mentionnés au bail, en bon état de fonctionnement.
  • Le propriétaire doit entretenir les locaux en état de servir et effectuer toutes les réparations autres que celles qui incombent au locataire, ainsi que celles qui sont dues à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure.
  • Le propriétaire ne peut pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors qu'ils ne constituent pas une transformation du logement - par exemple, lorsqu'il s'agit d'aménagements de détail qui ne modifient pas la distribution du logement, les cloisons, les portes ou les équipements sanitaires ou de chauffage.
  • Le propriétaire doit assurer au locataire un usage paisible du logement.
  • Il doit transmettre gratuitement au locataire, à sa demande, une Démarre le téléchargement du fichierquittance de loyer et de charges.
  • En contrepartie des charges dont le propriétaire demande le paiement au locataire, il doit justifier les dépenses effectuées.

Si la location est gérée par un professionnel, c'est lui qui effectue ces formalités.


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