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Obligations du propriétaire bailleur

À jour au 30 septembre 2015

Le bailleur est tenu de  remettre au locataire un logement décent.

Travaux et entretien

Le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Toutefois, si le logement loué n'est pas en bon état d'usage à l'entrée dans les lieux, les parties peuvent se mettre d'accord sur la prise en charge et l'exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en l'état.

Si nécessaire, cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise :

  • la nature des travaux que le locataire exécute ou fait exécuter,
  • la manière dont leur montant est imputable sur le loyer,
  • la durée de cette imputation,
  • et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement.

Entretien : pendant toute la durée du bail, le bailleur doit entretenir le logement et faire les réparations qui sont nécessaires à la bonne utilisation du logement (sauf les petites réparations et l’entretien courant, qui sont à la charge du locataire).

Le bailleur est donc tenu :

  • des réparations urgentes (exemple : panne de chauffe-eau en hiver),
  • des travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d'escalier, ravalement de façade...),
  • des travaux nécessaires au maintien en l'état et à l'entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste...),
  • des travaux d'amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante...).

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu de remettre au locataire une notification de travaux par lettre remise en main propre ou par courrier recommandé avec avis de réception.

Pour la préparation et la réalisation de ces travaux, le locataire est tenu de permettre l'accès à son logement :

  • tous les jours sauf les samedis, dimanche et jours fériés (à moins qu'il ne donne son accord),
  • moyennant réduction de loyer si les travaux durent plus de 21 jours.

À noter : certains travaux relevant normalement des réparations locatives restent à la charge du bailleur lorsqu'ils sont occasionnés par la vétusté ou la force majeure.

Assurer la jouissance paisible et garantir les vices et défauts du logement

Le propriétaire doit assurer au locataire la tranquillité dans son logement. Par conséquent, le propriétaire doit lui-même s'interdire tous agissements qui pourraient gêner son locataire, sauf dans les cas prévus par la loi (par exemple, réparations urgentes et travaux d'amélioration).

Aménagements du locataire

Le bailleur ne peut s'opposer aux aménagements que son locataire souhaite réaliser dans le logement, à conditions qu'il ne s'agisse pas de travaux de transformation.
À titre d'exemple, il doit laisser la liberté au locataire de procéder à un rafraîchissement de peinture ou à la pose d'une moquette.
En revanche, le locataire ne peut abattre une cloison ou transformer une chambre en cuisine sans l'autorisation du bailleur par exemple.

Quittances de loyer

Pour chaque loyer réglé, le propriétaire (ou son mandataire) est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande.

Toute clause du contrat de bail faisant supporter des frais de quittance est considérée comme non écrite (illégale).

La quittance porte sur le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges du montant de la participation éventuelle du locataire aux travaux d'économie d'énergie.

Si le locataire ne paie qu'une partie du loyer, le propriétaire est tenu de délivrer un reçu pour la somme versée.

Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur ou son représentant peut transmettre la quittance par mail.

Troubles de voisinages causés à des tiers

En cas de troubles de voisinages subis par des tiers en raison  du comportement de son locataire, le bailleur est tenu de réagir et d’exercer ses droits, en vue d’en obtenir la cessation (sauf motif légitime et après mise en demeure dûment motivée).


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