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Recours en cas de litige

À jour au 17 novembre 2015

Saisie de la commission départementale de conciliation

La Commission départementale de conciliation est compétente pour connaître des litiges portant sur :

  • les loyers ; 
  • les exigences liées à un logement décent ; 
  • l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations ; 
  • les congés ; 
  • les difficultés résultant de l’application des accords collectifs nationaux ou locaux.

Sa saisie préalable à toute action en justice est obligatoire en ce qui concerne l’ajustement du loyer au stade du renouvellement du bail et certains litiges relatifs à l’encadrement des loyers (contestation du complément de loyer ou du loyer déterminé en application du décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers).

La commission a pour rôle de concilier les parties et d'établir par écrit leur accord. Elle rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine.

En cas de conciliation, elle établit un document de conciliation comportant les termes de l’accord trouvé.
À défaut d'accord, elle rend un avis comportant l’exposé du différend et la position des parties et, éventuellement, sa propre position. Cet avis peut être transmis au juge en cas de procédure.

Actions judiciaires

Mandat d’agir en justice

Lorsqu’un ou plusieurs locataires ont avec un même bailleur un litige locatif ayant une origine commune, ils peuvent donner par écrit mandat d’agir en justice en leur nom et pour leur compte à une association siégeant à la Commission nationale de concertation.

Si le litige porte sur les caractéristiques du logement pour en faire un logement décent, ce mandat peut être donné à une des associations précitées ou à une association compétente en matière d’insertion ou de logement des personnes défavorisées, à une collectivité territoriale compétente en matière d’habitat ou à un organisme payeur des aides au logement (CAF ou MSA).

Recours du locataire

Si le propriétaire ne respecte pas ses obligations (par exemple, s'il n'exécute pas certains travaux indispensables, après avoir recherché une solution amiable), le locataire peut entamer une procédure simplifiée en s'adressant au greffe du tribunal d'instance. Cette procédure permet de saisir plus facilement le juge.

Attention

En tout état de cause, le locataire ne doit pas faire les travaux à la place du propriétaire : il risque de ne pas être remboursé.

Sauf cas exceptionnel (logement ayant fait l'objet d'un arrêté préfectoral d'insalubrité et de péril), le locataire ne doit pas, de lui-même, cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Recours du bailleur

Le bailleur peut saisir le juge en cas de manquements du locataire à ses obligations, notamment en cas de non-paiement du loyer ou des charges.

Paiement d’un arriéré de loyer

Si l’impayé est dû avant le 27 mars 2014 : le bailleur peut réclamer les loyers impayés 5 ans après leurs échéances, sous réserve de ne pas dépasser la date butoir du 27 mars 2017

Si l’impayé est dû après le 27 mars 2014 : le bailleur peut réclamer les loyers impayés 3 ans après leurs échéances.

Réclamation d’un différentiel de loyer issu de la révision

Depuis le 27 mars 2014, le bailleur dispose d'un délai d'un an à compter de la date prévue pour la révision, pour demander la révision du loyer. S'il manifeste sa volonté de réviser le loyer dans ce délai, la révision prendra effet au jour de sa demande. Passé ce délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n'est plus exigible.

Réclamation de charges impayées

Pour les charges exigibles à compter du 27 mars 2014 : le propriétaire peut, si sa demande est justifiée, réclamer des charges impayées 3 ans maximum après leurs échéances.
Pour les charges exigibles avant le 27 mars 2014 : le propriétaire peut réclamer les charges impayées cinq ans après leur date d’exigibilité, sous réserve de ne pas dépasser la date butoir du 27 mars 2017.

La résiliation du contrat de location pour non-paiement des charges dues par le locataire peut être prévue par une clause du contrat. La procédure est dans ce cas, la même qu'en cas de non-paiement du loyer.


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