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Signaler un problèmeRèglement de copropriété
Un document obligatoire
Obligatoire, le règlement de copropriété est établi au moment de la construction de l'immeuble par le promoteur, ou au moment de sa division en lots par le propriétaire.
Il est généralement rédigé par un professionnel (notaire, géomètre-expert, par exemple) .
Il doit être publié par le notaire à la conservation des hypothèques, ainsi que les modifications qui lui sont apportées ultérieurement ; de ce fait, il s’impose non seulement aux copropriétaires et occupants de l’immeuble, mais aussi aux futurs acquéreurs.
Si la copropriété se trouve dépourvue de règlement, il appartient au syndicat d’établir un règlement, par vote de l’assemblée générale à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix (majorité de l’
article 26*)
A défaut d’accord entre les parties, le règlement de copropriété peut résulter d’un acte judiciaire.
Le contenu du règlement de copropriété
Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire ainsi que les règles de fonctionnement de la copropriété.
Il détermine :
- les parties privatives et les parties communes ainsi que leur destination, leurs conditions d'utilisation et leur administration ; ainsi certains lots peuvent être réservés à l'usage d'habitation, d'autres à l’usage de caves ou garages. Certains règlements peuvent interdire les activités commerciales ou professionnelles ou les limiter au rez-de-chaussée ;
- les différentes catégories de charges auxquelles vous devez contribuer, en respectant les principes de répartition établis par la loi (cf. Charges).
Sauf si le règlement de copropriété en décide autrement, ce sont le plus souvent les quotes-parts des parties communes sous forme de « tantièmes » (millièmes, dix millièmes) qui servent de base à la répartition des charges générales et déterminent le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire pour voter en assemblée générale.
L'état descriptif de division
Parallèlement un état descriptif de division est intégré au règlement de copropriété ou y est annexé. Il partage l'immeuble en plusieurs lots numérotés :
vous êtes propriétaire d'un ou plusieurs lots. A chaque lot correspond un numéro d'identification, la description de sa situation, sa consistance et sa quote-part de parties communes exprimée en millièmes ou en tantièmes.
L’état descriptif de division doit également être publié par le notaire à la conservation des hypothèques.
Certaines divisions d’immeubles sont interdites :
- les divisions d’immeubles frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou déclarés insalubres ;
- les divisions d’immeubles qui conduisent à créer des logements d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et 33 m3 ou qui ne sont pas pourvus d’une alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique ou qui n’ont pas fait l’objet d’un diagnostic amiante ou d’un diagnostic plomb (saturnisme) lorsque ceux-ci sont obligatoires.
- les immeubles de grande hauteur pour lesquels un avis défavorable de la commission de sécurité a été donné.
Modification du règlement de copropriété
- Dans la mesure où elle concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, la modification du règlement de copropriété, ne peut être décidée qu’à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix (majorité de l’article 26*).
- En revanche la détermination des parties communes et privatives établie par le règlement ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des voix des copropriétaires.
- L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.
- La modification de la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété requiert, en règle générale, l’unanimité des voix des copropriétaire (cf. Charges)
La mise en harmonie des règlements de copropriété :
Pour faciliter l’harmonisation des règlements de copropriété, parfois anciens, avec les évolutions de la loi sur la copropriété, l'assemblée générale peut décider d’adapter le règlement de copropriété, à la majorité simple (majorité de l’article 24*). La publication de ces modifications du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques sera effectuée au droit fixe d’enregistrement.
* Pour les règles de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965 (cf. Assemblée générale).
