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FAQ - Vous êtes propriétaire

Copropriété

À quelle majorité doivent être votés les travaux dans la copropriété ?

À jour au 27 mars 2014

  • Les travaux d’entretien des parties communes (remplacement d’un ascenseur vétuste, peinture de la cage d’escalier, etc.), hors petits travaux d'entretien, sont votés à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
  • Les travaux d’amélioration comportant transformation, addition ou amélioration (création d’un ascenseur, travaux de ravalement quand l’état de l’immeuble ne le justifie pas…) sont votés à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents / loi du 10.7.65 : art.25).
  • La modification de la répartition des charges, la suppression d’un équipement collectif ou encore l’aliénation des parties communes sont votés à l’unanimité (accord de tous les copropriétaires / loi du 10.7.65 : art 26).
  • Les travaux d’amélioration de l’accès de l’immeuble aux personnes handicapées ou à mobilité réduite s’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, et l’autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sont votés à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
  • L’autorisation portant sur l’installation de lignes de communications électroniques en fibre optique par un opérateur de télécommunication à ses frais doit être votée à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
  • Les travaux visant à améliorer la sécurité des parties communes (fermeture de l’immeuble) sont votés à la double majorité (majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) détenant les 2/3 des voix / loi du 10.7.65 : art. 26).
  • L’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communication électroniques internes à l’immeuble dès lors qu’elle porte sur des parties communes, de compteurs d’eau froide divisionnaires (individuels), les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des gaz à effet de serre (sauf s’ils relèvent de l’entretien) sont votés à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou absents / loi du 10.7.65 : art.25).
    À défaut, si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24). Sinon, il faut convoquer une nouvelle assemblée dans un délai de trois mois. Elle pourra décider à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24). Cette possibilité n’est pas applicable :
    • aux travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
    • à la demande d’individualisation des contrats de fournitures d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.
Le syndic a engagé des travaux sans que j’en ai été informé. Est-ce normal ?

À jour au 27 mars 2014

Le syndic peut faire exécuter des petits travaux d’entretien courant ainsi que les travaux urgents et indispensables à la sauvegarde de l’immeuble. Mais, dans ce dernier cas, il doit quand même au préalable informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Il est également recommandé de solliciter l’avis du conseil syndical.

Comment modifier la répartition des charges de copropriété ?

À jour au 27 mars 2014

Il est possible de modifier la répartition des charges par un vote à l'unanimité des copropriétaires (par exemple, après la division d’un lot). À défaut de décision de l'assemblée générale, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble pour faire procéder à une nouvelle répartition.
Dans certains cas, il est possible de réviser ou d’annuler la répartition des charges :

  • la révision de la répartition : dans le délai de cinq ans qui suit la publication du règlement de copropriété, chaque propriétaire peut demander au juge la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première vente de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété.
  • l'annulation de la répartition : il y a annulation de la répartition dès lors que le juge décide qu'une clause portant sur la répartition des charges est contraire à la loi (par exemple, lorsque les charges d'ascenseur ne sont pas réparties en fonction de l’utilité). Il procède alors à une nouvelle répartition.
Je paie plus de charges que les autres copropriétaires. Pourquoi ? Qui décide de cette répartition ?

À jour au 27 mars 2014

La répartition est différente pour les charges générales de copropriété et pour les charges spéciales.
Les charges générales sont réparties en fonction des tantièmes ou millièmes attribués aux différents lots par le règlement de copropriété. Ces charges regroupent par exemple les frais de conservation (réparations, réfection de la toiture, ravalement,...), d'entretien (ménage...), et d'administration des parties communes (honoraires du syndic, etc.). Pour cette raison, le propriétaire d'un garage doit quand même payer sa quote-part des travaux de ravalement de l'immeuble par exemple.
En revanche, les charges spéciales correspondent aux services collectifs et aux équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, vide-ordure, distribution d’eau, etc...). Elles sont réparties selon l'utilité que ces services et équipements présentent pour chaque lot (c'est l'utilité "potentielle" qui compte, peu importe que l’occupant du lot utilise ou non réellement ce service).
Par exemple, le propriétaire de l'appartement du rez-de-chaussée n'ayant pas besoin de l'ascenseur, ne supportera pas les dépenses qui y sont liées, sauf si cet ascenseur dessert le sous-sol.
De même, la quote-part de l'appartement du dernier étage sera plus élevée, car l’ascenseur constitue un avantage plus important pour celui-ci, que pour ceux des autres étages.

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Fiscalité

De quelles exonérations ou réductions puis-je profiter sur la taxe foncière ?

En cours de mise à jour

Vous pouvez être exonéré de la taxe foncière pour une construction neuve, mais seulement pendant deux ans à compter de l’achèvement des travaux. Toutefois, selon les communes, vous pouvez être amené à payer la part communale de cette taxe. Vous pouvez également être exonéré si votre logement est conventionné ANAH en zone de revitalisation rurale ou si votre logement fait l’objet d’un bail à réhabilitation Enfin, si vous êtes titulaire de l’allocation supplémentaire versée par le fonds de solidarité vieillesse ou si vous êtes âgés de plus de 75 ans avec des ressources inférieures à un certains montant vous pouvez bénéficier d’exonérations (si vous avez plus de 65 ans et des ressources inférieures à un certain montant, vous profitez d’un dégrèvement de 100 euros par an).

Je suis propriétaire et je donne mon logement en location. Dois-je payer la taxe d’habitation pour ce logement ?

A jour au 27 mars 2014

Non, cette taxe est supportée par la personne qui occupe le logement au 1er janvier. Lorsque le locataire quitte le logement en cours d’année, votre seule obligation est d’indiquer au service des impôts sa nouvelle adresse, et les coordonnées du nouveau locataire. Vous devez vérifier que les paiements antérieurs ont bien été effectués en demandant au locataire ses quittances de taxe d’habitation. A défaut, vous pourriez être tenu responsable du paiement de la taxe. S’il refuse ou part sans vous avertir, vous devez apporter la preuve de votre bonne foi, notamment en notifiant rapidement au comptable du Trésor la nouvelle adresse du locataire, par lettre recommandée avec avis de réception.

Je donne un logement en location. Comment déclarer les loyers aux impôts ?

A jour au 27 mars 2014

Si votre revenu foncier brut (c’est-à-dire les loyers majorés des charges récupérées sur le locataire) est inférieur à 15 000 euros par an, le régime de la déclaration simplifiée (appelé aussi régime du micro-foncier) s’applique désormais d’office, sauf pour les logements qui donnent droit à un avantage fiscal particulier.
Sur votre déclaration de revenus n°2042, inscrivez simplement le revenu brut encaissé. Le fisc appliquera sur cette somme un abattement de 30 % pour obtenir le revenu foncier net imposable, à l’impôt sur le revenu.
Mais vous pouvez opter pour le régime de droit commun. C’est aussi celui auquel vous êtes soumis automatiquement si votre revenu foncier brut dépasse 15 000 euros.
Dans ces deux cas, c’est à vous de soustraire de votre revenu foncier brut les charges déductibles de façon à calculer votre revenu net imposable. Le détail de ces calculs doit être porté sur une déclaration spécifique (n° 2044, à retirer au service des impôts) et le résultat final doit être mentionné également sur votre déclaration de revenus n° 2042.
Attention, d’autres règles peuvent s’appliquer pour les logements loués meublés par exemple.

Je suis propriétaire d’un bien immobilier. Dans quels cas dois-je payer la taxe foncière ?

A jour au 27 mars 2014

Vous devez payer cette taxe si vous étiez propriétaire d’un bien immobilier (logement, commerce, terrain, …) au 1er janvier. Peu importe que ce bien soit ou non loué ou même que vous l’ayez vendu depuis. En revanche, vous n’avez pas à payer cette taxe cette année si vous avez acheté votre bien après le 1er janvier… ou si vous l’avez vendu avant cette date.

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