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FAQ - Vous êtes propriétaire

Copropriété

A quelle majorité doivent être votés les travaux dans la copropriété ?

En cours de mise à jour

  • Les travaux d’entretien des parties communes (remplacement d’un ascenseur vétuste, peinture de la cage d’escalier, etc.) sont votés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l’article 24).
  • Les travaux d’amélioration de l’accès de l’immeuble aux personnes handicapées ou à mobilité réduite s’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble ou de ses éléments d’équipement essentiels, et l’autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sont votés à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l’article 24).
  • L’autorisation portant sur l’installation de lignes de communications électroniques en fibre optique par un opérateurs de télécommunication à ses frais doit être votée à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (majorité de l’article 24).
  • Les travaux d’amélioration comportant transformation, addition ou amélioration (autres que ceux qui relèvent de l’article 25) (création d’un ascenseur, travaux de ravalement quand l’état de l’immeuble ne le justifie pas…) et ceux qui visent à améliorer la sécurité des parties communes (fermeture de l’immeuble) sont votés aux 2/3 des voix des copropriétaires et doivent recueillir l’accord de la moitié de ces personnes (majorité de l’article 26).
  • L’installation d’une antenne collective ou d’un réseau interne à l’immeuble raccordé au câble (sauf si les travaux portant sur l’antenne sont rendus nécessaires par l’arrêt de l’analogique en vue du basculement vers le numérique, la majorité de l’article 24 est requise),  de compteurs d’eau froide individuels, certains travaux d’économies d’énergie (amortissables en moins de 10 ans), de mise en conformité aux normes de sécurité et de salubrité, ou d’amélioration de l’accès de l’immeuble aux personnes handicapées sont votés à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non (majorité de l’article 25).
    A défaut, si le projet a recueilli au moins un tiers des voix, il peut être voté dans la foulée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Sinon, il faut convoquer une nouvelle assemblée dans un délai de trois mois. Elle pourra décider à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés.
    Cette possibilité ne vaut que pour les seuls travaux d’amélioration mentionnés à l’article 26 c.
  • Les travaux de surélévation ou construction de bâtiment comprenant de nouveaux locaux à usage privatif sont votés à l’unanimité (sauf si la surélévation concerne un bâtiment situé dans un périmètre dans lequel est institué un droit de préemption urbain, la majorité absolue est requise ; l’accord unanime reste requis pour les copropriétaires situés au dernier étage).
Le syndic a engagé des travaux sans que j’en ai été informé. Est-ce normal ?

En cours de mise à jour

Il peut faire exécuter des petits travaux d’entretien courant ainsi que les travaux urgents et indispensables à la sauvegarde de l’immeuble. Mais, dans ce dernier cas, il doit quand même au préalable informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.  Il est également recommandé de solliciter l’avis du conseil syndicat

Comment puis-je faire modifier la répartition des charges ?

En cours de mise à jour

Cette modification ne peut en principe être décidée que par un vote à l’unanimité des copropriétaires. Mais si les millièmes de charges ont été mal calculés au départ, vous pouvez demander au tribunal de grande instance de procéder à une révision, à condition d’agir dans les cinq ans qui suivent la publication du règlement de copropriété, ou dans les deux ans qui suivent la première vente d’un lot. Par ailleurs, si la répartition des charges spéciales n’est pas conforme à la loi, vous pouvez engager auprès du juge une action en nullité de la répartition des charges si elle vous porte préjudice. A savoir : les modifications de parties privatives peuvent avoir pour conséquence naturelle une adaptation des millièmes de charges (par exemple, agrandissement d’un logement…).

Je paie plus de charges que les autres copropriétaires. Pourquoi ? Qui décide de cette répartition ?

En cours de mise à jour

La répartition est différente pour les charges générales de copropriété et pour les charges « spéciales ».

Les charges générales sont réparties en fonction des tantièmes ou millièmes attribués aux différents lots par le règlement de copropriété. Ces charges regroupent par exemple les frais de conservation (réparations, réfection de la toiture, ravalement,....), d’entretien (ménage…), et d’administration des parties communes (honoraires du syndic, etc.). Pour cette raison, le propriétaire d’un garage doit quand même payer sa quote-part des travaux de ravalement de l’immeuble par exemple.

En revanche, les charges spéciales correspondent aux services collectifs et aux équipements communs : l’ascenseur, le chauffage collectif, le vide ordures, la distribution d’eau, etc. Elles sont réparties en fonction de l’utilité relative de ces services et équipements pour les différents lots (c’est l’utilité « potentielle » qui compte, peu importe que l’occupant du lot utilise ou non réellement ce service). Par exemple, l’appartement du rez-de-chaussée n’ayant pas besoin de l’ascenseur, son propriétaire ne supporte pas les dépenses qui y sont liées, sauf si cet ascenseur dessert le sous-sol ! De même, la quote-part de l’appartement du dernier étage sera plus élevée, car l’ascenseur constitue pour lui un avantage plus important que pour les lots des autres étages. Sur la même idée, un lot à usage professionnel pourra supporter une quote-part plus importante que les autres. Par contre, le propriétaire d’un simple parking n’a pas à payer de charges de chauffage, pas plus que celui dont le logement n’est pas raccordé au chauffage collectif.

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Fiscalité

Je suis propriétaire et je donne mon logement en location. Dois-je payer la taxe d’habitation pour ce logement ?

A jour au 27 mars 2014

Non, cette taxe est supportée par la personne qui occupe le logement au 1er janvier. Lorsque le locataire quitte le logement en cours d’année, votre seule obligation est d’indiquer au service des impôts sa nouvelle adresse, et les coordonnées du nouveau locataire. Vous devez vérifier que les paiements antérieurs ont bien été effectués en demandant au locataire ses quittances de taxe d’habitation. A défaut, vous pourriez être tenu responsable du paiement de la taxe. S’il refuse ou part sans vous avertir, vous devez apporter la preuve de votre bonne foi, notamment en notifiant rapidement au comptable du Trésor la nouvelle adresse du locataire, par lettre recommandée avec avis de réception.

Je fais des travaux chez moi. A quelles réductions d’impôt ai-je droit ?

En cours de mise à jour

Pour votre résidence principale, si vous êtes propriétaire occupant, locataire, occupant à titre gratuit, vous pouvez bénéficiez :

  • d’un crédit d’impôt pour certaines dépenses d’équipement en faveur de l’aide aux personnes payées avant le 31.12.2009 et correspondant à des dépenses :
    • d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées ;
    • de travaux prescrits par un plan de prévention des risques technologiques ;
    • d'acquisition d'un ascenseur électrique à traction équipé d'un certain type de contrôle.

Ces dépenses doivent être réalisées dans votre résidence principale avant le 31 décembre 2009. Sur présentation des factures, le crédit d'impôt s'élève au total à 15 % ou 25 % des dépenses prises en compte dans la limite d'un plafond, par contribuable et par habitation, de 5 000 euros pour un célibataire, veuf ou divorcé, et de 10 000 euros pour un couple soumis à une imposition commune (avec des majorations pour enfant et personne à charge). Peu importe que vous soyez propriétaire ou locataire.

  • d’un crédit d’impôt pour certaines dépenses d’équipement en faveur du développement durable et les économies d’énergie payés avant le 31.12.2010 et correspondant à des dépenses :
    • d’acquisition de chaudière à condensation, de matériaux d’isolation phonique et d’appareils de régulation de chauffage,
    • d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable et de pompe à chaleur, de raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de co-génération, de  récupération et de traitement des eaux pluviales,
    • de pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques, ou de réalisation d’un diagnostic de performance énergétique

Ces dépenses doivent être réalisées dans votre résidence principale avant le 31 décembre 2012 (sauf pour les dépenses d’équipements de traitement des eaux pluviales, avant le 31.12.09). Sur présentation des factures, le crédit d'impôt s’étend de 25, 40 ou 50 % des dépenses, prises en compte dans la limite d'un plafond, par contribuable et par habitation, de 8 000 euros pour un célibataire, veuf ou divorcé, et de 16 000 euros pour un couple soumis à imposition commune (avec des majorations pour enfant et personne à charge).
Ce crédit d’impôt est également ouvert aux propriétaires bailleurs dans les mêmes conditions, à la condition que les travaux soient réalisés dans un logement achevé depuis plus de 2 ans. Les dépenses sont prises en compte dans la limite d’un plafond par habitation de 8 000 € (peu importe la composition de famille).

Ai-je droit à une exonération de la taxe d’habitation ou à une réduction de son montant ?

En cours de mise à jour

Les collectivités locales doivent appliquer un abattement obligatoire pour votre résidence principale si vos enfants, les enfants que vous recueillez, ou vos ascendants sont rattachés à votre foyer fiscal. Les collectivités peuvent le cumuler avec un abattement général facultatif à la base allant de 5 à 15 % de la valeur locative des biens qui servent de base de calcul à cette taxe.A titre facultatif, les collectivités locales peuvent prévoir un abattement spécial en faveur des personnes invalides (titulaires d’une carte d’invalidité, de l’allocation adultes handicapés, allocation supplémentaire  invalidité …). Il est de 10 %. Un abattement spécial de 5 à 15 % peut également être prévu pour les personnes de conditions modestes dont le revenu fiscal de référence de l’année précédant l’année d’imposition n’excède pas un certain seuil.

 

Enfin, sont notamment exonérés de cette taxe pour leur résidence principale :

  • les personnes âgées de plus de 60 ans, les veuves et veufs (non passible à l’ISF l’année précédente), ou lorsqu’ils vivent avec leurs enfants majeurs qui sont demandeurs d’emploi,
  • les personnes titulaires de l’allocation supplémentaire d’invalidité ou de l’allocation de solidarité aux personnes âgées,
  • les étudiants logés dans une résidence universitaire gérée par un CROUS,
  • les personnes atteintes d’une infirmité ou d’une invalidité (quand les revenus ne dépassant pas un certain plafond,
  • les personnes reconnues indigents par la commission communale des impôts directs.
En plus des impôts, quelles contributions sociales dois-je payer sur les loyers du logement que je donne en location ?

En cours de mise à jour

Le revenu foncier net que vous déclarez aux impôts est soumis à la contribution additionnelle au prélèvement social, à la CSG (contribution sociale généralisée), à la CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) et au prélèvement de 2%. Mais la CSG est en partie déductible. L’année où vous la réglez, vous pouvez la soustraire des revenus déclarés aux impôts, mais pas pour son montant total. La CSG est égale à 8,2% de votre revenu foncier, mais seuls 5,8% sont déductibles.

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