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FAQ - Vous êtes propriétaire

Copropriété

À quelle majorité doivent être votés les travaux dans la copropriété ?

À jour au 27 mars 2014

  • Les travaux d’entretien des parties communes (remplacement d’un ascenseur vétuste, peinture de la cage d’escalier, etc.), hors petits travaux d'entretien, sont votés à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
  • Les travaux d’amélioration comportant transformation, addition ou amélioration (création d’un ascenseur, travaux de ravalement quand l’état de l’immeuble ne le justifie pas…) sont votés à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents / loi du 10.7.65 : art.25).
  • La modification de la répartition des charges, la suppression d’un équipement collectif ou encore l’aliénation des parties communes sont votés à l’unanimité (accord de tous les copropriétaires / loi du 10.7.65 : art 26).
  • Les travaux d’amélioration de l’accès de l’immeuble aux personnes handicapées ou à mobilité réduite s’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, et l’autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sont votés à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
  • L’autorisation portant sur l’installation de lignes de communications électroniques en fibre optique par un opérateur de télécommunication à ses frais doit être votée à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
  • Les travaux visant à améliorer la sécurité des parties communes (fermeture de l’immeuble) sont votés à la double majorité (majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) détenant les 2/3 des voix / loi du 10.7.65 : art. 26).
  • L’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communication électroniques internes à l’immeuble dès lors qu’elle porte sur des parties communes, de compteurs d’eau froide divisionnaires (individuels), les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des gaz à effet de serre (sauf s’ils relèvent de l’entretien) sont votés à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou absents / loi du 10.7.65 : art.25).
    À défaut, si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24). Sinon, il faut convoquer une nouvelle assemblée dans un délai de trois mois. Elle pourra décider à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24). Cette possibilité n’est pas applicable :
    • aux travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
    • à la demande d’individualisation des contrats de fournitures d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.
Le syndic a engagé des travaux sans que j’en ai été informé. Est-ce normal ?

À jour au 27 mars 2014

Le syndic peut faire exécuter des petits travaux d’entretien courant ainsi que les travaux urgents et indispensables à la sauvegarde de l’immeuble. Mais, dans ce dernier cas, il doit quand même au préalable informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Il est également recommandé de solliciter l’avis du conseil syndical.

Comment modifier la répartition des charges de copropriété ?

À jour au 27 mars 2014

Il est possible de modifier la répartition des charges par un vote à l'unanimité des copropriétaires (par exemple, après la division d’un lot). À défaut de décision de l'assemblée générale, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble pour faire procéder à une nouvelle répartition.
Dans certains cas, il est possible de réviser ou d’annuler la répartition des charges :

  • la révision de la répartition : dans le délai de cinq ans qui suit la publication du règlement de copropriété, chaque propriétaire peut demander au juge la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première vente de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété.
  • l'annulation de la répartition : il y a annulation de la répartition dès lors que le juge décide qu'une clause portant sur la répartition des charges est contraire à la loi (par exemple, lorsque les charges d'ascenseur ne sont pas réparties en fonction de l’utilité). Il procède alors à une nouvelle répartition.
Je paie plus de charges que les autres copropriétaires. Pourquoi ? Qui décide de cette répartition ?

À jour au 27 mars 2014

La répartition est différente pour les charges générales de copropriété et pour les charges spéciales.
Les charges générales sont réparties en fonction des tantièmes ou millièmes attribués aux différents lots par le règlement de copropriété. Ces charges regroupent par exemple les frais de conservation (réparations, réfection de la toiture, ravalement,...), d'entretien (ménage...), et d'administration des parties communes (honoraires du syndic, etc.). Pour cette raison, le propriétaire d'un garage doit quand même payer sa quote-part des travaux de ravalement de l'immeuble par exemple.
En revanche, les charges spéciales correspondent aux services collectifs et aux équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, vide-ordure, distribution d’eau, etc...). Elles sont réparties selon l'utilité que ces services et équipements présentent pour chaque lot (c'est l'utilité "potentielle" qui compte, peu importe que l’occupant du lot utilise ou non réellement ce service).
Par exemple, le propriétaire de l'appartement du rez-de-chaussée n'ayant pas besoin de l'ascenseur, ne supportera pas les dépenses qui y sont liées, sauf si cet ascenseur dessert le sous-sol.
De même, la quote-part de l'appartement du dernier étage sera plus élevée, car l’ascenseur constitue un avantage plus important pour celui-ci, que pour ceux des autres étages.

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Fiscalité

Je suis propriétaire et je donne mon logement en location. Dois-je payer la taxe d’habitation pour ce logement ?

A jour au 27 mars 2014

Non, cette taxe est supportée par la personne qui occupe le logement au 1er janvier. Lorsque le locataire quitte le logement en cours d’année, votre seule obligation est d’indiquer au service des impôts sa nouvelle adresse, et les coordonnées du nouveau locataire. Vous devez vérifier que les paiements antérieurs ont bien été effectués en demandant au locataire ses quittances de taxe d’habitation. A défaut, vous pourriez être tenu responsable du paiement de la taxe. S’il refuse ou part sans vous avertir, vous devez apporter la preuve de votre bonne foi, notamment en notifiant rapidement au comptable du Trésor la nouvelle adresse du locataire, par lettre recommandée avec avis de réception.

Ai-je droit à une exonération de la taxe d’habitation ou à une réduction de son montant ?

À jour au 1er janvier 2015

Les collectivités locales doivent appliquer un abattement obligatoire pour votre résidence principale si vos enfants, les enfants que vous recueillez, ou vos ascendants sont rattachés à votre foyer fiscal. Les collectivités peuvent le cumuler avec un abattement général facultatif à la base allant de 1 à 15 % de la valeur locative moyenne des habitations de la commune. A titre facultatif, les collectivités locales peuvent prévoir un abattement spécial de 10 % en faveur des personnes invalides (titulaires d’une carte d’invalidité, de l’allocation adultes handicapés, de l’allocation supplémentaire invalidité ou infirmité/invalidité empêchant de travailler pour subvenir aux nécessités de l’existence). Un abattement spécial de 5, 10 ou 15 % peut également être prévu pour les personnes de conditions modestes dont le revenu fiscal de référence de l’année précédant l’année d’imposition n’excède pas un certain seuil.

Enfin, sont notamment exonérés de cette taxe pour leur résidence principale :
•    les personnes âgées de plus de 60 ans, les veuves et veufs (sous condition de ressources), même lorsqu’ils vivent avec leurs enfants majeurs qui sont demandeurs d’emploi,
•    les personnes titulaires de l’allocation supplémentaire d’invalidité ou de l’allocation de solidarité aux personnes âgées,
•    les personnes titulaires de l'allocation aux adultes handicapés (sous condition de ressources)
•    les étudiants logés dans une résidence universitaire gérée par un CROUS ou qui occupent une chambre meublée chez une personne qui loue ou sous-loue une partie de son habitation principale
•    les personnes atteintes d’une infirmité ou d’une invalidité les empêchant de subvenir par leur travail aux nécessités de l'existence (sous condition de ressources)
•    les personnes reconnues indigents par la commission communale des impôts directs.

Je fais des travaux chez moi. A quels avantages fiscaux ai-je droit ?

À jour au 1er janvier 2015

Pour votre résidence principale, si vous êtes propriétaire occupant, locataire, usufruitier ou occupant à titre gratuit, vous pouvez bénéficier :

  • d’un crédit d’impôt pour certaines dépenses d’équipement en faveur de l’aide aux personnes payées avant le 31.12.2017 et correspondant à des dépenses :
    • d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées (ex : adaptation d’un évier, d’un lavabo, d’une baignoire ; pose de mains courantes ; installation d’un appareil élévateur etc...) ;
    • de travaux prescrits par un plan de prévention des risques technologiques ainsi que les dépenses de diagnostics préalables à ces travaux.

Ces dépenses doivent être réalisées dans votre résidence principale avant le 31 décembre 2017. Sur présentation des factures, le crédit d'impôt s'élève au total à 25 % des dépenses d’équipement prises en compte dans la limite d'un plafond, par contribuable et par habitation, de 5 000 euros pour un célibataire, veuf ou divorcé, et de 10 000 euros pour un couple soumis à une imposition commune (avec des majorations pour enfant et personne à charge). Pour les travaux prescrits par un plan de prévention des risques technologiques, le taux du crédit d’impôt est fixé à 40 % et les dépenses sont plafonnées à 20 000 euros quel que soit le nombre d’occupants.

En savoir plus : le crédit d’impôt en faveur de l’aide aux personnes

  • d’un crédit d’impôt pour certaines dépenses d’équipement pour la transition énergétique (CITE) dès lors que les travaux sont réalisés dans un logement achevé depuis plus de 2 ans et payés avant le 31 décembre 2015. Sont concernées les dépenses :
    • d’isolation des parois opaques (murs, toiture, planchers-bas) ;
    • d’isolation des parois vitrées ;
    • d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude sanitaire (ECS) fonctionnant au bois ou autre biomasse ;
    • d’équipements de production d’ECS fonctionnant à l’énergie solaire ou avec une pompe à chaleur ;
    • de chaudières à condensation ou à micro-cogénération, équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable (pompe à chaleur, énergie hydraulique ou biomasse, énergie éolienne) ;
    • d’installation d’un système de charge pour véhicule électrique.

Ces dépenses doivent être réalisées par un professionnel RGE dans votre résidence principale avant le 31 décembre 2015. Le crédit d'impôt est de 30 % des dépenses, prises en compte dans la limite d'un plafond, par contribuable et par habitation, de 8 000 euros pour un célibataire, veuf ou divorcé, et de 16 000 euros pour un couple soumis à imposition commune (avec des majorations pour enfant et personne à charge).
Ce crédit d’impôt n’est pas ouvert aux propriétaires bailleurs.

Enfin, si vos ressources ne dépassent pas un certain montant, vous pourrez financer ces travaux à l’aide d’un Éco-prêt à taux zéro (si au moins deux actions de travaux sont réalisées).

En savoir plus : le crédit d’impôt pour la transition énergétique

Je suis propriétaire d’un bien immobilier. Dans quels cas dois-je payer la taxe foncière ?

A jour au 27 mars 2014

Vous devez payer cette taxe si vous étiez propriétaire d’un bien immobilier (logement, commerce, terrain, …) au 1er janvier. Peu importe que ce bien soit ou non loué ou même que vous l’ayez vendu depuis. En revanche, vous n’avez pas à payer cette taxe cette année si vous avez acheté votre bien après le 1er janvier… ou si vous l’avez vendu avant cette date.

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