Contenu de la pagePied de page(liens utiles)



FAQ - Vous êtes propriétaire

Copropriété

À quelle majorité doivent être votés les travaux dans la copropriété ?

À jour au 27 mars 2014

  • Les travaux d’entretien des parties communes (remplacement d’un ascenseur vétuste, peinture de la cage d’escalier, etc.), hors petits travaux d'entretien, sont votés à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
  • Les travaux d’amélioration comportant transformation, addition ou amélioration (création d’un ascenseur, travaux de ravalement quand l’état de l’immeuble ne le justifie pas…) sont votés à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents / loi du 10.7.65 : art.25).
  • La modification de la répartition des charges, la suppression d’un équipement collectif ou encore l’aliénation des parties communes sont votés à l’unanimité (accord de tous les copropriétaires / loi du 10.7.65 : art 26).
  • Les travaux d’amélioration de l’accès de l’immeuble aux personnes handicapées ou à mobilité réduite s’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, et l’autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sont votés à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
  • L’autorisation portant sur l’installation de lignes de communications électroniques en fibre optique par un opérateur de télécommunication à ses frais doit être votée à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
  • Les travaux visant à améliorer la sécurité des parties communes (fermeture de l’immeuble) sont votés à la double majorité (majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) détenant les 2/3 des voix / loi du 10.7.65 : art. 26).
  • L’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communication électroniques internes à l’immeuble dès lors qu’elle porte sur des parties communes, de compteurs d’eau froide divisionnaires (individuels), les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des gaz à effet de serre (sauf s’ils relèvent de l’entretien) sont votés à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou absents / loi du 10.7.65 : art.25).
    À défaut, si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24). Sinon, il faut convoquer une nouvelle assemblée dans un délai de trois mois. Elle pourra décider à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24). Cette possibilité n’est pas applicable :
    • aux travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
    • à la demande d’individualisation des contrats de fournitures d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.
Le syndic a engagé des travaux sans que j’en ai été informé. Est-ce normal ?

À jour au 27 mars 2014

Le syndic peut faire exécuter des petits travaux d’entretien courant ainsi que les travaux urgents et indispensables à la sauvegarde de l’immeuble. Mais, dans ce dernier cas, il doit quand même au préalable informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Il est également recommandé de solliciter l’avis du conseil syndical.

Comment modifier la répartition des charges de copropriété ?

À jour au 27 mars 2014

Il est possible de modifier la répartition des charges par un vote à l'unanimité des copropriétaires (par exemple, après la division d’un lot). À défaut de décision de l'assemblée générale, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble pour faire procéder à une nouvelle répartition.
Dans certains cas, il est possible de réviser ou d’annuler la répartition des charges :

  • la révision de la répartition : dans le délai de cinq ans qui suit la publication du règlement de copropriété, chaque propriétaire peut demander au juge la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première vente de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété.
  • l'annulation de la répartition : il y a annulation de la répartition dès lors que le juge décide qu'une clause portant sur la répartition des charges est contraire à la loi (par exemple, lorsque les charges d'ascenseur ne sont pas réparties en fonction de l’utilité). Il procède alors à une nouvelle répartition.
Je paie plus de charges que les autres copropriétaires. Pourquoi ? Qui décide de cette répartition ?

À jour au 27 mars 2014

La répartition est différente pour les charges générales de copropriété et pour les charges spéciales.
Les charges générales sont réparties en fonction des tantièmes ou millièmes attribués aux différents lots par le règlement de copropriété. Ces charges regroupent par exemple les frais de conservation (réparations, réfection de la toiture, ravalement,...), d'entretien (ménage...), et d'administration des parties communes (honoraires du syndic, etc.). Pour cette raison, le propriétaire d'un garage doit quand même payer sa quote-part des travaux de ravalement de l'immeuble par exemple.
En revanche, les charges spéciales correspondent aux services collectifs et aux équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, vide-ordure, distribution d’eau, etc...). Elles sont réparties selon l'utilité que ces services et équipements présentent pour chaque lot (c'est l'utilité "potentielle" qui compte, peu importe que l’occupant du lot utilise ou non réellement ce service).
Par exemple, le propriétaire de l'appartement du rez-de-chaussée n'ayant pas besoin de l'ascenseur, ne supportera pas les dépenses qui y sont liées, sauf si cet ascenseur dessert le sous-sol.
De même, la quote-part de l'appartement du dernier étage sera plus élevée, car l’ascenseur constitue un avantage plus important pour celui-ci, que pour ceux des autres étages.

Voir toutes les questions

Fiscalité

Je suis propriétaire d’un logement qui est inoccupé. Dois-je payer la taxe d’habitation ?

En cours de mise à jour

Non, un logement non meublé et non occupé n’est pas soumis à la taxe d’habitation. Demandez un dégrèvement au centre des impôts. En revanche, vous pouvez avoir à payer la taxe sur les logements vacants. Elle est due dans les agglomérations de plus de 200 000 habitants, s’il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Le propriétaire doit la payer si son logement, au 1er janvier de l’année d’imposition, est vide depuis deux ans sauf si cette vacance est indépendante de sa volonté (logement mis en vente ou en location au prix du marché et qui ne trouve pas preneur par exemple) et sauf s’il s’agit de sa résidence secondaire, d’un logement à réhabiliter, etc.
Est considéré comme vacant un logement inhabité et vide de meuble, non pourvu d'un mobilier suffisant pour en permettre l'occupation, et donc non soumis à la taxe d'habitation.

Le logement que je loue me rapporte moins de 15 000 euros par an. Paierai-je moins d’impôts si j’opte pour le régime de droit commun, ou ai-je intérêt à utiliser la déclaration simplifiée ?

A jour au 27 mars 2014

Si vous restez sous le régime de déclaration simplifiée (ou micro-foncier), le fisc appliquera un abattement de 30 % sur le revenu foncier brut pour calculer le revenu imposable. A contrario, si vous optez pour le régime de droit commun, vous ne profiterez plus de cet abattement, mais vous déduirez directement différentes charges de votre revenu foncier brut.
Pour connaître le régime le plus avantageux, il faut donc faire vos propres calculs et répondre à une simple question : les sommes que vous avez le droit de déduire de vos revenus fonciers bruts représentent-elles plus de 30 % de ce revenu ? Si la réponse est oui, le régime normal est fiscalement plus intéressant. Ce sera le cas surtout si vous avez des intérêts d’emprunt ou des travaux à déduire. En revanche, si le total des déductions possibles est inférieur à 30 %, le régime du micro-foncier est plus avantageux.


Je suis propriétaire et je donne mon logement en location. Dois-je payer la taxe d’habitation pour ce logement ?

A jour au 27 mars 2014

Non, cette taxe est supportée par la personne qui occupe le logement au 1er janvier. Lorsque le locataire quitte le logement en cours d’année, votre seule obligation est d’indiquer au service des impôts sa nouvelle adresse, et les coordonnées du nouveau locataire. Vous devez vérifier que les paiements antérieurs ont bien été effectués en demandant au locataire ses quittances de taxe d’habitation. A défaut, vous pourriez être tenu responsable du paiement de la taxe. S’il refuse ou part sans vous avertir, vous devez apporter la preuve de votre bonne foi, notamment en notifiant rapidement au comptable du Trésor la nouvelle adresse du locataire, par lettre recommandée avec avis de réception.

En plus des impôts, quelles contributions sociales dois-je payer sur les loyers du logement que je donne en location ?

En cours de mise à jour

Le revenu foncier net que vous déclarez aux impôts est soumis à la contribution additionnelle au prélèvement social, à la CSG (contribution sociale généralisée), à la CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) et au prélèvement de 2%. Mais la CSG est en partie déductible. L’année où vous la réglez, vous pouvez la soustraire des revenus déclarés aux impôts, mais pas pour son montant total. La CSG est égale à 8,2% de votre revenu foncier, mais seuls 5,8% sont déductibles.

Voir toutes les questions



Début de la page