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FAQ - Vous êtes propriétaire

Copropriété

À quelle majorité doivent être votés les travaux dans la copropriété ?

À jour au 27 mars 2014

  • Les travaux d’entretien des parties communes (remplacement d’un ascenseur vétuste, peinture de la cage d’escalier, etc.), hors petits travaux d'entretien, sont votés à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
  • Les travaux d’amélioration comportant transformation, addition ou amélioration (création d’un ascenseur, travaux de ravalement quand l’état de l’immeuble ne le justifie pas…) sont votés à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents / loi du 10.7.65 : art.25).
  • La modification de la répartition des charges, la suppression d’un équipement collectif ou encore l’aliénation des parties communes sont votés à l’unanimité (accord de tous les copropriétaires / loi du 10.7.65 : art 26).
  • Les travaux d’amélioration de l’accès de l’immeuble aux personnes handicapées ou à mobilité réduite s’ils ne portent pas atteinte à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, et l’autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser des travaux d’accessibilité affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble sont votés à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
  • L’autorisation portant sur l’installation de lignes de communications électroniques en fibre optique par un opérateur de télécommunication à ses frais doit être votée à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24).
  • Les travaux visant à améliorer la sécurité des parties communes (fermeture de l’immeuble) sont votés à la double majorité (majorité de tous les copropriétaires (présents, représentés ou absents) détenant les 2/3 des voix / loi du 10.7.65 : art. 26).
  • L’installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communication électroniques internes à l’immeuble dès lors qu’elle porte sur des parties communes, de compteurs d’eau froide divisionnaires (individuels), les travaux d’économies d’énergie ou de réduction des gaz à effet de serre (sauf s’ils relèvent de l’entretien) sont votés à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou absents / loi du 10.7.65 : art.25).
    À défaut, si le projet a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée peut immédiatement procéder à un second vote à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24). Sinon, il faut convoquer une nouvelle assemblée dans un délai de trois mois. Elle pourra décider à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.7.65 : art.24). Cette possibilité n’est pas applicable :
    • aux travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
    • à la demande d’individualisation des contrats de fournitures d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.
Le syndic a engagé des travaux sans que j’en ai été informé. Est-ce normal ?

À jour au 27 mars 2014

Le syndic peut faire exécuter des petits travaux d’entretien courant ainsi que les travaux urgents et indispensables à la sauvegarde de l’immeuble. Mais, dans ce dernier cas, il doit quand même au préalable informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale. Il est également recommandé de solliciter l’avis du conseil syndical.

Comment modifier la répartition des charges de copropriété ?

À jour au 27 mars 2014

Il est possible de modifier la répartition des charges par un vote à l'unanimité des copropriétaires (par exemple, après la division d’un lot). À défaut de décision de l'assemblée générale, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble pour faire procéder à une nouvelle répartition.
Dans certains cas, il est possible de réviser ou d’annuler la répartition des charges :

  • la révision de la répartition : dans le délai de cinq ans qui suit la publication du règlement de copropriété, chaque propriétaire peut demander au juge la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart. Si l'action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première vente de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété.
  • l'annulation de la répartition : il y a annulation de la répartition dès lors que le juge décide qu'une clause portant sur la répartition des charges est contraire à la loi (par exemple, lorsque les charges d'ascenseur ne sont pas réparties en fonction de l’utilité). Il procède alors à une nouvelle répartition.
Je paie plus de charges que les autres copropriétaires. Pourquoi ? Qui décide de cette répartition ?

À jour au 27 mars 2014

La répartition est différente pour les charges générales de copropriété et pour les charges spéciales.
Les charges générales sont réparties en fonction des tantièmes ou millièmes attribués aux différents lots par le règlement de copropriété. Ces charges regroupent par exemple les frais de conservation (réparations, réfection de la toiture, ravalement,...), d'entretien (ménage...), et d'administration des parties communes (honoraires du syndic, etc.). Pour cette raison, le propriétaire d'un garage doit quand même payer sa quote-part des travaux de ravalement de l'immeuble par exemple.
En revanche, les charges spéciales correspondent aux services collectifs et aux équipements communs (ascenseur, chauffage collectif, vide-ordure, distribution d’eau, etc...). Elles sont réparties selon l'utilité que ces services et équipements présentent pour chaque lot (c'est l'utilité "potentielle" qui compte, peu importe que l’occupant du lot utilise ou non réellement ce service).
Par exemple, le propriétaire de l'appartement du rez-de-chaussée n'ayant pas besoin de l'ascenseur, ne supportera pas les dépenses qui y sont liées, sauf si cet ascenseur dessert le sous-sol.
De même, la quote-part de l'appartement du dernier étage sera plus élevée, car l’ascenseur constitue un avantage plus important pour celui-ci, que pour ceux des autres étages.

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Fiscalité

Je suis propriétaire et je donne mon logement en location. Dois-je payer la taxe d’habitation pour ce logement ?

A jour au 27 mars 2014

Non, cette taxe est supportée par la personne qui occupe le logement au 1er janvier. Lorsque le locataire quitte le logement en cours d’année, votre seule obligation est d’indiquer au service des impôts sa nouvelle adresse, et les coordonnées du nouveau locataire. Vous devez vérifier que les paiements antérieurs ont bien été effectués en demandant au locataire ses quittances de taxe d’habitation. A défaut, vous pourriez être tenu responsable du paiement de la taxe. S’il refuse ou part sans vous avertir, vous devez apporter la preuve de votre bonne foi, notamment en notifiant rapidement au comptable du Trésor la nouvelle adresse du locataire, par lettre recommandée avec avis de réception.

Je fais des travaux chez moi. A quelles réductions d’impôt ai-je droit ?

En cours de mise à jour

Pour votre résidence principale, si vous êtes propriétaire occupant, locataire, occupant à titre gratuit, vous pouvez bénéficiez :

  • d’un crédit d’impôt pour certaines dépenses d’équipement en faveur de l’aide aux personnes payées avant le 31.12.2009 et correspondant à des dépenses :
    • d'équipements conçus pour les personnes âgées ou handicapées ;
    • de travaux prescrits par un plan de prévention des risques technologiques ;
    • d'acquisition d'un ascenseur électrique à traction équipé d'un certain type de contrôle.

Ces dépenses doivent être réalisées dans votre résidence principale avant le 31 décembre 2009. Sur présentation des factures, le crédit d'impôt s'élève au total à 15 % ou 25 % des dépenses prises en compte dans la limite d'un plafond, par contribuable et par habitation, de 5 000 euros pour un célibataire, veuf ou divorcé, et de 10 000 euros pour un couple soumis à une imposition commune (avec des majorations pour enfant et personne à charge). Peu importe que vous soyez propriétaire ou locataire.

  • d’un crédit d’impôt pour certaines dépenses d’équipement en faveur du développement durable et les économies d’énergie payés avant le 31.12.2010 et correspondant à des dépenses :
    • d’acquisition de chaudière à condensation, de matériaux d’isolation phonique et d’appareils de régulation de chauffage,
    • d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable et de pompe à chaleur, de raccordement à un réseau de chaleur alimenté majoritairement par des énergies renouvelables ou par une installation de co-génération, de  récupération et de traitement des eaux pluviales,
    • de pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques, ou de réalisation d’un diagnostic de performance énergétique

Ces dépenses doivent être réalisées dans votre résidence principale avant le 31 décembre 2012 (sauf pour les dépenses d’équipements de traitement des eaux pluviales, avant le 31.12.09). Sur présentation des factures, le crédit d'impôt s’étend de 25, 40 ou 50 % des dépenses, prises en compte dans la limite d'un plafond, par contribuable et par habitation, de 8 000 euros pour un célibataire, veuf ou divorcé, et de 16 000 euros pour un couple soumis à imposition commune (avec des majorations pour enfant et personne à charge).
Ce crédit d’impôt est également ouvert aux propriétaires bailleurs dans les mêmes conditions, à la condition que les travaux soient réalisés dans un logement achevé depuis plus de 2 ans. Les dépenses sont prises en compte dans la limite d’un plafond par habitation de 8 000 € (peu importe la composition de famille).

Ai-je droit à une exonération de la taxe d’habitation ou à une réduction de son montant ?

En cours de mise à jour

Les collectivités locales doivent appliquer un abattement obligatoire pour votre résidence principale si vos enfants, les enfants que vous recueillez, ou vos ascendants sont rattachés à votre foyer fiscal. Les collectivités peuvent le cumuler avec un abattement général facultatif à la base allant de 5 à 15 % de la valeur locative des biens qui servent de base de calcul à cette taxe.A titre facultatif, les collectivités locales peuvent prévoir un abattement spécial en faveur des personnes invalides (titulaires d’une carte d’invalidité, de l’allocation adultes handicapés, allocation supplémentaire  invalidité …). Il est de 10 %. Un abattement spécial de 5 à 15 % peut également être prévu pour les personnes de conditions modestes dont le revenu fiscal de référence de l’année précédant l’année d’imposition n’excède pas un certain seuil.

 

Enfin, sont notamment exonérés de cette taxe pour leur résidence principale :

  • les personnes âgées de plus de 60 ans, les veuves et veufs (non passible à l’ISF l’année précédente), ou lorsqu’ils vivent avec leurs enfants majeurs qui sont demandeurs d’emploi,
  • les personnes titulaires de l’allocation supplémentaire d’invalidité ou de l’allocation de solidarité aux personnes âgées,
  • les étudiants logés dans une résidence universitaire gérée par un CROUS,
  • les personnes atteintes d’une infirmité ou d’une invalidité (quand les revenus ne dépassant pas un certain plafond,
  • les personnes reconnues indigents par la commission communale des impôts directs.
En plus des impôts, quelles contributions sociales dois-je payer sur les loyers du logement que je donne en location ?

En cours de mise à jour

Le revenu foncier net que vous déclarez aux impôts est soumis à la contribution additionnelle au prélèvement social, à la CSG (contribution sociale généralisée), à la CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) et au prélèvement de 2%. Mais la CSG est en partie déductible. L’année où vous la réglez, vous pouvez la soustraire des revenus déclarés aux impôts, mais pas pour son montant total. La CSG est égale à 8,2% de votre revenu foncier, mais seuls 5,8% sont déductibles.

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