Les troubles de voisinage sont une source fréquente de conflits dans les immeubles d'habitation. Si le locataire est le premier responsable des nuisances qu'il génère, le propriétaire bailleur n'est pas pour autant exempt de toute responsabilité. En effet, lorsqu'il est informé de troubles anormaux causés par son locataire, il doit agir pour les faire cesser. A défaut, sa responsabilité peur être engagée.
Qu'est-ce qu'un trouble anormal du voisinage ?
Un trouble anormal du voisinage correspond à une nuisance qui excède les inconvénients normaux de la vie en collectivité.
Il peut s'agir notamment :
- de nuisances sonores (musique, cris, fêtes répétées, aboiements) ;
- de nuisances olfactives ;
- de violences ou menaces ;
- de dégradations ou encombrements des parties communes ;
- du non-respect du règlement de copropriété
Les juges apprécient le caractère anormal du trouble au regard de son intensité, de sa fréquence, de sa durée et de ses conséquences sur le voisinage.
Les obligations du locataire
L'article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire :
« d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée ».
Cette obligation est également prévue à l'article 1728 du Code civil.
Le locataire doit donc veiller à ne pas troubler la tranquillité des voisins et demeure responsable des agissements des personnes qu'il héberge.
Les obligations du propriétaire bailleur
Depuis l'article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur qui est informé de troubles de voisinage doit utiliser les droits dont il dispose pour faire cesser les nuisances.
Concrètement, il doit :
- mettre en demeure son locataire de respecter ses obligations d’usage paisible;
- engager une démarche amiable (conciliation ou médiation) ;
- si nécessaire, saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion du locataire lorsque les troubles persistent.
Une simple abstention ou l'envoi de quelques courriers sans action effective peut être jugé insuffisant.
Une responsabilité reconnue par la jurisprudence
La jurisprudence est constante : la victime d'un trouble anormal du voisinage peut agir directement contre le propriétaire du logement d'où provient la nuisance.
Parmi les décisions marquantes :
- Cass. 2e civ., 8 juillet 1987, n° 85-15.193 : la victime peut demander réparation directement au propriétaire d'un logement loué lorsque le trouble émane de ce bien.
- Cass. 2e civ., 31 mai 2000, n° 98-17.532 : le propriétaire est tenu de réparer les conséquences dommageables des troubles causés par son locataire, indépendamment de toute faute personnelle.
- Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n° 17-12.536 : l'envoi de simples courriers au locataire ne suffit pas nécessairement à exonérer le bailleur de sa responsabilité lorsqu'il dispose d'autres moyens d'action.
- Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 18-23.954 : confirmation de la possibilité d'engager la responsabilité du propriétaire sur le fondement des troubles anormaux du voisinage.
Exemple concret
Dans une copropriété, un locataire organise régulièrement des fêtes jusqu'au petit matin. Plusieurs voisins se plaignent depuis plus d'un an. Des mains courantes sont déposées, des attestations de voisins sont produites et plusieurs courriers recommandés sont adressés au propriétaire.
Malgré ces alertes, le bailleur se contente d'envoyer un courrier à son locataire sans engager d'autres démarches. Les nuisances continuent.
Dans cette situation, les voisins peuvent :
- demander réparation de leur préjudice ;
- engager la responsabilité du propriétaire pour son inertie ;
- solliciter, selon les circonstances, la résiliation judiciaire du bail.
À retenir
✅ Le locataire est responsable des nuisances qu'il provoque.
✅ Le bailleur doit agir dès qu'il a connaissance de troubles anormaux.
✅ Son inaction peut engager sa responsabilité devant les tribunaux.
✅ Témoignages, constats, plaintes et courriers recommandés sont essentiels pour démontrer la réalité des nuisances.
✅ Dans les cas les plus graves, la résiliation du bail peut être prononcée.