N° 2026-05 / À jour au 12 mars 2026
Les opérations d'accession sociale permettent à certains publics d’accéder à la propriété. Pour bénéficier de leurs avantages, et notamment d’un taux réduit de TVA, des conditions doivent être respectées (plafonds de ressources, plafonds de prix de vente, plafonds spécifiques en PSLA, etc.).
Ces différents plafonds sont révisés chaque année.
Pour mémoire, la TVA à taux réduit concerne notamment les opérations :
- d'achat d'un logement neuf dans les "zones ANRU" et les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ;
- portant sur les logements faisant l’objet d’un contrat de location-accession conventionnés et agréés (opérations PSLA) ou d’un Bail réel solidaire (BRS) (CGI : art. 278 sexies 1° et 2°).
Accession sociale dans les zones ciblées par la politique de la ville
Zones ANRU et quartiers prioritaires politique de la ville
(CGI : art. 278 sexies / arrêté du 29.7.87 modifié par l’arrêté du 28.12.18 : JO du 30.12.18 / BOFIP du 18.1.19)
Pour les opérations d’accession sociale à la propriété, un taux réduit de TVA peut être appliqué lorsque le logement est situé :
- dans un Quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV) tel que défini par les textes en vigueur (loi du 1.8.03 : art. 10) ;
- en zones dites "ANRU" dans le cadre du Programme national de rénovation urbaine (PNRU) telles que définies par les textes en vigueur (loi du 1.8.03 : art. 10-3 ; loi du 21.2.14 : art. 5).
Pour bénéficier du taux réduit de TVA, des plafonds de prix et de ressources, revalorisés chaque année au 1er janvier, doivent notamment être respectés.
Plafonds de ressources
(CGI : art. 278 sexies, III, 2° / CCH : L.411-2, al. 10)
Pour être éligibles au taux réduit de TVA, les immeubles doivent être acquis (ou construits) par des personnes physiques respectant des plafonds de ressources.
Auparavant, il était précisé que ces plafonds correspondaient aux plafonds de ressources PLS majorés de 11 %. Depuis le 21 février 2026, l’article 278 sexies du CGI précise que les plafonds de ressources applicables sont identiques à ceux portant sur les opérations de location-accession financées par un PSLA (loi de finance pour 2026 : art. 95, cf. analyse juridique n° 2026-08).
À noter toutefois que cette modification n’est que rédactionnelle. En effet, depuis 2024, les plafonds de ressources applicables dans le cadre du PSLA sont alignés avec ceux du Prêt locatif social (PLS) Accession (soit les PLS majorés de 11 %).
Les plafonds de ressources applicables sont les suivants :
| Catégorie de ménages | Paris et communes limitrophes (en euros) | Ile-de-France hors Paris et communes limitrophes (en euros) | Autres territoires hexagone) (en euros) |
|---|---|---|---|
| Une personne seule | 38.844 | 38.844 | 33.771 |
| Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap | 58.057 | 58.057 | 45.100 |
| Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux pers. dont au moins une est en situation de handicap | 76.105 | 69.786 | 54.235 |
| Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois pers. dont au moins une est en situation de handicap | 90.863 | 83.594 | 65.476 |
| Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre pers. dont au moins une est en situation de handicap | 108.107 | 98.956 | 77.023 |
| Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq pers. Dont au moins une est en situation de handicap | 121.650 | 111.359 | 86.805 |
| Personne supplémentaire | +13.557 | +12.408 | +9.683 |
Le montant des ressources à prendre en considération est égal à la somme des revenus fiscaux de référence de chaque personne composant le ménage au titre de l'année n-2 (soit avis d’imposition 2025 portant sur les revenus 2024).
Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte de l’arrêté du 1er août 2014, modifié par l’arrêté du 5 septembre 2025.
Prix plafonds d’acquisition
(CGI : art. 278 sexies, III, 2° / arrêté du 26.3.04 modifié par l’arrêté du 24.2.26 : art. 3, annexe II)
Dans les zones ciblées par la politique de la ville, pour bénéficier du taux de TVA réduit, le prix de vente (ou de construction) du logement ne doit pas excéder un certain plafond, identiques à ceux applicables aux opérations de location-accession financées par un PSLA.
Ce plafond évolue chaque année en fonction de la variation annuelle de l'Indice du coût de la construction (ICC) au titre du second trimestre. Cette règle d’actualisation s’applique tacitement au 1er janvier de chaque année, à moins qu’un arrêté dérogatoire soit publié.
Pour 2026, l’arrêté du 24 février 2026, fixant notamment les plafonds applicables au prix de vente, est entré en vigueur le 8 mars 2026 (lendemain de sa publication au journal officiel).
Il convient donc de distinguer :
- les plafonds applicables pour la période du 1er janvier au 7 mars 2026, soumis tacitement à la variation de l’ICC ;
- et ceux applicables à compter du 8 mars 2026, issus de l’arrêté du 24 février 2026.
La variation de l’ICC est négative pour la période 2025/2026. Les plafonds applicables du 1er janvier 2026 au 7 mars 2026 sont donc inférieurs à ceux prévus pour l’année 2025. Les plafonds applicables depuis le 8 mars 2026 sont inférieurs à ceux prévus pour l’année 2025 pour les zones Abis, A et B1. À titre exceptionnel, l’arrêté du 24 février 2026 a prévu de ne pas appliquer cette diminution des plafonds dans les zones détendues (B2 et C), pour lesquelles ces plafonds mettent en tension la soutenabilité des opérations, au regard des coûts auxquels font face les constructeurs.
| Zone géographique | Prix maximum HT du 1.1.26 au 7.3.26 | Prix maximum HT depuis le 7.3.26 |
|---|---|---|
| A bis | 5.837 € | 5.837 € |
| A | 4.423 € | 4.423 € |
| B1 | 3.542 € | 3.542 € |
| B2 | 3.093 € | 3.269 € |
| C | 2.703 € | 2.857 € |
La surface prise en compte pour déterminer le prix de vente maximum d’un logement est égale à la surface habitable (CCH : R.156-1) augmentée de la moitié des surfaces annexes (c’est-à-dire les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m). La surface peut être augmentée, dans la limite de 6 m², de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant.
Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte de l’arrêté du 1er août 2014, modifié par l’arrêté du 5 septembre 2025.
Opérations de location-accession financées par un PSLA
La location-accession est une opération d’accession à la propriété qui comporte deux phases : une phase locative, pendant laquelle l’accédant occupe le bien et verse au vendeur une fraction locative assimilable au loyer et une phase acquisitive lors de laquelle l’accédant après avoir levé l’option d’achat du bien, verse le prix de vente du logement au vendeur (loi du 12.7.84 : art. 1).
La location-accession repose sur le Prêt social location-accession (PSLA), prêt conventionné permettant au vendeur, personne morale (organismes HLM, SEM, promoteurs privés, …) de financer des opérations de location-accession pour créer des logements neufs destinés à des ménages modestes en leur apportant un mode d’accession plus sécurisé que les dispositifs d'accession directe.
Le financement d’une opération de location-accession par un PSLA permet à l’accédant de bénéficier de certaines garanties (de relogement et de rachat) et d’avantages fiscaux (TVA à taux réduit pour les opérations dans le neuf et exonération de taxe foncière). En outre, lors de la levée d’option, l’accédant, dès lors qu’il est le premier occupant du logement, peut également bénéficier d’un PTZ.
Pour en bénéficier, des plafonds de prix et de ressources, revalorisés chaque année au 1er janvier, doivent notamment être respectés.
Plafonds de ressources
(arrêté du 26.3.04 modifié par l’arrêté du 24.2.26 : art 1er, annexe III, arrêté du 4.10.01 : art. 3)
Dans le cadre du Prêt social de location-accession (PSLA), les logements en location-accession sont accessibles à des ménages dont les ressources ne dépassent des plafonds de ressources PTZ . Depuis le 1er janvier 2024, ces plafonds sont alignés avec ceux du Prêt locatif social (PLS) Accession.
Pour 2026, les plafonds de ressources à ne pas dépasser sont les suivants :
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement | Plafonds de ressources (en €) | ||
|---|---|---|---|
| Zone A et Abis | Zone B1 | Zone B2 et C | |
| Une personne seule | 38.844 | 38.844 | 33.771 |
| Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap | 58.057 | 58.057 | 45.100 |
| Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux pers. dont au moins une est en situation de handicap | 76.105 | 69.786 | 54.235 |
| Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois pers. dont au moins une est en situation de handicap | 90.863 | 83.594 | 65.476 |
| Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre pers. dont au moins une est en situation de handicap | 108.107 | 98.956 | 77.023 |
| Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq pers. Dont au moins une est en situation de handicap | 121.650 | 111.359 | 86.805 |
| Personne supplémentaire | +13.557 | +12.408 | +9.683 |
Le montant total des ressources qui est pris en compte pour apprécier l’éligibilité de l'emprunteur au prêt aidé correspond au plus élevé des deux montants suivants, à la date de l’émission de l’offre de prêt :
- somme des revenus fiscaux de référence de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l’année n-2 (avis d’imposition 2025 portant sur les revenus 2024) ;
- "revenu plancher" : coût total de l’opération divisé par neuf. L’utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt.
Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte de l’arrêté du 1er août 2014, modifié par l’arrêté du 5 septembre 2025.
Fraction locative de la redevance dans le cadre des opérations PSLA
(arrêté du 26.3.04 modifié par l’arrêté du 24.2.26 : art. 3, annexe I)
Pour 2026, la partie de la redevance correspondant au droit de l'accédant à la jouissance du logement ne doit pas excéder les plafonds mensuels par m² de surface utile suivants :
- 15,46 € en zone A bis,
- 11,87 € en zone A,
- 10,24 € en zone B1,
- 9,83 € en zone B2,
- 9,09 € en zone C.
Le classement des communes dans les zones A, B, C résulte de l’arrêté du 1er août 2014, modifié en dernier lieu par l’arrêté du 5 septembre 2025.
Prix plafonds d’acquisition
(arrêté du 26.3.04 modifié par l’arrêté du 24.2.26 : art. 3, annexe II)
Dans le cadre des opérations PSLA, le prix de vente (ou de construction) du logement ne doit pas excéder un certain plafond.
Ce plafond évolue chaque année en fonction de la variation annuelle de l'Indice du coût de la construction (ICC) au titre du second trimestre. Cette règle d’actualisation s’applique tacitement au 1er janvier de chaque année, à moins qu’un arrêté dérogatoire soit publié.
Pour 2026, l’arrêté du 24 février 2026, fixant notamment les plafonds applicables au prix de vente, est entré en vigueur le 8 mars 2026 (lendemain de sa publication au journal officiel).
Il convient donc de distinguer :
- les plafonds applicables pour la période du 1er janvier au 7 mars 2026, soumis tacitement à la variation de l’ICC ;
- et ceux applicables à compter du 8 mars 2026, issus de l’arrêté du 24 février 2026.
La variation de l’ICC est négative pour la période 2025/2026. Les plafonds applicables du 1er janvier 2026 au 7 mars 2026 sont donc inférieurs à ceux prévus pour l’année 2025. Les plafonds applicables depuis le 8 mars 2026 sont inférieurs à ceux prévus pour l’année 2025 pour les zones Abis, A et B1. À titre exceptionnel, l’arrêté du 24 février 2026 a prévu de ne pas appliquer cette diminution des plafonds dans les zones détendues (B2 et C), pour lesquelles ces plafonds mettent en tension la soutenabilité des opérations, au regard des coûts auxquels font face les constructeurs.
| Zone géographique | Prix maximum HT du 1.1.26 au 7.3.26 | Prix maximum HT depuis le 7.3.26 |
|---|---|---|
| A bis | 5.837 € | 5.837 € |
| A | 4.423 € | 4.423 € |
| B1 | 3.542 € | 3.542 € |
| B2 | 3.093 € | 3.269 € |
| C | 2.703 € | 2.857 € |
La surface prise en compte pour déterminer le prix de vente maximum d’un logement est égale à la surface habitable (CCH : R.156-1) augmentée de la moitié des surfaces annexes (c’est-à-dire les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m). La surface peut être augmentée, dans la limite de 6 m², de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant.
Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte de l’arrêté du 1er août 2014, modifié par l’arrêté du 5 septembre 2025.
Opérations en bail réel solidaire
Le Bail réel solidaire (BRS) permet d’acheter un logement à des conditions avantageuses en dissociant la propriété du terrain (le foncier) et le logement qui y est construit (le bâti). Il est consenti par un Organisme de foncier solidaire (OFS) pour une durée allant de 18 à 99 ans.
Pour bénéficier de la TVA à taux réduit, l’accédant doit respecter les plafonds de ressources et le prix de vente est plafonné. Ces plafonds sont les mêmes que ceux applicables en matière de PSLA.
Conditions de ressources de l’accédant
Pour 2026, les plafonds de ressources à ne pas dépasser sont les suivants :
| Nombre de personnes destinées à occuper le logement | Plafonds de ressources (en €) | ||
|---|---|---|---|
| Zone A et Abis | Zone B1 | Zone B2 et C | |
| Une personne seule | 38.844 | 38.844 | 33.771 |
| Deux personnes ne comportant aucune pers. à charge à l'exclusion des jeunes ménages ou une pers. seule en situation de handicap | 58.057 | 58.057 | 45.100 |
| Trois personnes ou une pers. seule avec une pers. à charge ou jeune ménage sans personne à charge ou deux pers. dont au moins une est en situation de handicap | 76.105 | 69.786 | 54.235 |
| Quatre personnes ou une pers. seule avec deux pers. à charge ou trois pers. dont au moins une est en situation de handicap | 90.863 | 83.594 | 65.476 |
| Cinq personnes ou une pers. seule avec trois pers. à charge ou quatre pers. dont au moins une est en situation de handicap | 108.107 | 98.956 | 77.023 |
| Six personnes ou une pers. seule avec quatre pers. à charge ou cinq pers. Dont au moins une est en situation de handicap | 121.650 | 111.359 | 86.805 |
| Personne supplémentaire | +13.557 | +12.408 | +9.683 |
Prix plafonds d’acquisition
Les prix plafonds d’acquisition étant ceux applications en matière de PSLA (cf. supra), il convient également ici de distinguer :
- les plafonds applicables pour la période du 1er janvier au 7 mars 2026, soumis tacitement à la variation de l’ICC ;
- et ceux applicables à compter du 8 mars 2026, issus de l’arrêté du 24 février 2026.
| Zone géographique | Prix maximum HT du 1.1.26 au 7.3.26 | Prix maximum HT depuis le 7.3.26 |
|---|---|---|
| A bis | 5.837 € | 5.837 € |
| A | 4.423 € | 4.423 € |
| B1 | 3.542 € | 3.542 € |
| B2 | 3.093 € | 3.269 € |
| C | 2.703 € | 2.857 € |
La surface prise en compte pour déterminer le prix de vente maximum d’un logement est égale à la surface habitable (CCH : R.156-1) augmentée de la moitié des surfaces annexes (c’est-à-dire les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m). La surface peut être augmentée, dans la limite de 6 m², de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant.
Le classement des communes dans les zones A, B ou C résulte de l’arrêté du 1er août 2014, modifié par l’arrêté du 5 septembre 2025.
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