N° 2025-09 / À jour au 15 mai 2025
Loi “Habitat dégradé” n°2024-322 du 9.4.24 : art. 9 et art. 44 / Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.512-1 à L.512-6 et L.523-3
Décret n° 2025-228 du 10.3.25 : JO du 12.3.25 / Décret n° 2025-419 du 12.5.25 : JO du 14.5.25 / Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : R.512-1 à R.512-3 et R.523-1 à R.523-3
La loi relative à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement, dite loi «Habitat dégradé», a été publiée le 10 avril 2024 (cf. Analyse juridique n° 2024-15).
Dans un objectif de favoriser une intervention publique plus rapide sur les immeubles dégradés, la loi a créé une nouvelle procédure d’expropriation spécifique aux immeubles indignes frappés d’arrêtés à titre remédiable (loi : art. 9).
Issue d’une proposition phare du rapport Lutz-Hanotin du 23 octobre 2023, préconisant la création d’une Déclaration d’utilité publique Lutte contre l’habitat insalubre “DUP LHI” (cf. proposition n°1), cette procédure a pour objet de pallier la carence des propriétaires en permettant à l’autorité administrative de réaliser des travaux de rénovation des bâtiments avant leur dégradation définitive.
Pour mémoire, avant cette loi, la seule possibilité d’intervention était celle de la procédure dite “Vivien”, qui autorisait l’expropriation des immeubles frappés d'un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité ayant prescrit la démolition ou l'interdiction définitive d'habiter.
La nouvelle procédure d’expropriation permet dorénavant de faciliter l’action des pouvoirs publics en amont d’une détérioration irréversible rendant la démolition de l'immeuble inévitable. Attribuer au préfet la compétence d’intervenir plus tôt dans le cycle de dégradation des immeubles indignes aura ainsi pour effets de simplifier les opérations, de favoriser l’anticipation du relogement des occupants et d’éviter une démolition inéluctable dont le coût environnemental et financier serait important.
Elle est prévue par le Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique aux articles L.512-1 à L.512-6.
Les décrets des 10 mars 2025 et du 12 mai 2025 précisent la mise en œuvre de la procédure, en :
- traduisant règlementairement les conditions de l’expropriation (décret du 12.5.25) ;
- précisant les modalités d’accès de l’autorité expropriante à l’immeuble (décret du 10.3.25).
Champ d’application
(loi du 9.4.24 : art. 9 / Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.512-1)
L’expropriation d’immeubles (ou de parties d’immeubles) bâtis, y compris leurs terrains d’assiette, peut être engagée lorsque les conditions suivantes sont réunies :
- l’immeuble a fait l’objet, au cours des dix dernières années civiles, d’au moins deux arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité (CCH : L.511-11 ou L.511-19) :
- ayant prescrit des mesures propres à remédier à la situation ;
- qui n’ont pas été intégralement exécutées ou qui ont nécessité le passage en travaux d’office (CCH : L.511‑16).
En cas d’arrêtés portant sur une partie privative dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, l’expropriation engagée ne porte que sur le lot de copropriété concerné.
- des mesures de remise en état de l’immeuble s’imposent pour prévenir la poursuite de sa dégradation. Leur nécessité est attestée par un rapport, soit :
- des services municipaux, intercommunaux ou de l’État ;
- ou de l’expert désigné par l’autorité compétente, qui peut faire procéder à toutes visites utiles (CCH : L.511-7).
- un plan de relogement et, le cas échéant, d’hébergement est établi (Code de l’urbanisme : L.314-2 à L.314-9), lorsque :
- l’immeuble est à usage d’habitation et occupé ;
- et la réalisation des travaux de remise en état ou la préservation de la santé et de la sécurité des occupants justifie une interdiction temporaire d’habiter.
Les immeubles expropriés peuvent être des immeubles bâtis ou des parties d'immeubles bâtis, des installations, ainsi que leurs terrains.
Déclaration d’utilité publique de l’expropriation
Lorsque les conditions de mise en œuvre de la procédure sont remplies, le préfet déclare d’utilité publique l’expropriation des immeubles par arrêté. S’il y a lieu, il prononce une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.512-2, al. 1).
Contenu de l’arrêté
(loi du 9.4.24 : art. 9 / Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L. 512-2, R.512-1, R.512-2 et R.512-3)
Le préfet du lieu où sont situés les immeubles à exproprier déclare d’utilité publique l’expropriation des biens concernés et les déclare cessibles, par arrêté. Il précise le bénéficiaire de la DUP, le montant de l’indemnité provisionnelle, la date de prise de possession des biens et les modalités de relogement des occupants.
Bénéficiaire de la Déclaration d’utilité publique (DUP)
L’arrêté désigne la collectivité publique ou l'organisme au profit duquel l'expropriation est poursuivie. Il peut s’agir :
- de l’État ou d’une société de construction dans laquelle il détient la majorité du capital ;
- d'une collectivité territoriale ;
- du concessionnaire d'une opération d'aménagement (CU : L.300-4) ;
- du titulaire du contrat de concession spécifique aux copropriétés dégradées (loi du 9.4.24 : art. 21 / CU : L.300‑10).
Fixation de l’indemnité provisionnelle
L’arrêté du préfet fixe le montant de l’indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires, ainsi qu’aux titulaires de conventions d’occupation à usage autre que d’habitation.
Cette indemnité :
- ne prend pas en compte l’indemnisation venant en dédommagement de la suppression d’un commerce portant sur l’utilisation ou l’habitation de locaux impropres à cet usage ;
- ne peut être inférieure à l’évaluation réalisée par le directeur départemental ou régional des finances publiques (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : R.512-3).
Le cas échéant, il fixe également le montant de l’indemnité provisionnelle de privation de jouissance ainsi que l’indemnité provisionnelle de déménagement lorsque ce dernier n’est pas assuré par l’administration.
Date de la prise de possession
Le préfet détermine également la date à laquelle il peut être pris possession des biens expropriés. Celle-ci doit intervenir :
- après paiement de l’indemnité provisionnelle ;
- ou en cas d’obstacle au paiement, après sa consignation ;
- et au plus tôt deux mois après la publication de la DUP (cf. § Publication de l’arrêté et notification).
Dans le mois qui suit la prise de possession, le préfet poursuit la procédure d’expropriation (cf. § Poursuite de la procédure).
Relogement des occupants
S’il y a lieu, l’arrêté de déclaration publique prescrit une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.512-2).
L'expropriant désigné est alors tenu à une obligation de relogement, y compris des propriétaires.
L’arrêté mentionne les offres de relogement faites aux occupants (Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique : R.512-2), qui doivent être effectuées selon les modalités prévues au Code de l’urbanisme (CU : L.314-2 à L.314-9).
Si les travaux nécessitent une éviction définitive (CU : L.314-2) : tous les occupants ont droit à au moins deux propositions de relogement portant sur des locaux satisfaisant à la fois aux normes d'habitabilité (CCH : L.322-1) et aux conditions prévues par la loi du 1er septembre 1948 (art. 13 bis), à savoir :
- respecter les normes de décence (loi du 6.7.89 : art. 6) ;
- correspondre aux besoins personnels ou familiaux et, le cas échéant professionnels, ainsi qu’aux possibilités des occupants ;
- être situés dans un périmètre géographique précis, comme le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, dans un rayon de 5 km.
Les occupants bénéficient, en outre, même s’ils ne sont pas propriétaires, des droits de priorité et de préférence :
- pour leur relogement en qualité de locataires du parc HLM ;
- ou pour leur accession à la propriété d’un local soumis à la législation HLM (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.423-1 à L.423-5).
Si les travaux nécessitent une éviction provisoire (CU : L.314-3) : dans ce cas, il doit être pourvu au relogement provisoire des occupants dans un local compatible avec leurs besoins, leurs ressources et, le cas échéant, leur activité antérieure. Le local doit également répondre aux conditions de localisation prévues par la loi du 1er septembre 1948 (art. 13 bis, cf. ci-dessus).
Le relogement provisoire peut donner lieu à un bail à titre précaire pour la durée des travaux. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et donne droit à un relogement définitif (CU : L.314-3, al. 2).
Les occupants disposent d'un droit à réintégration après les travaux dans le local qu'ils ont évacué. Les baux des locaux évacués pendant la période d'exécution des travaux sont considérés comme ayant été suspendus et reprennent cours à la date à laquelle la réintégration aura été possible. Toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque le bailleur et l'occupant ont décidé d'un commun accord le report définitif du bail sur un local équivalent.
Les occupants sont remboursés de leurs frais normaux de déménagement et de réinstallation.
Si les travaux ne nécessitent pas l’éviction des occupants, ces derniers ont droit au maintien sur place (CU : L.314-4).
Offre de relogement et conséquences du refus : toute offre de relogement, définitive ou provisoire, doit être notifiée au moins six mois à l'avance (Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique : L.314-7). L'occupant doit faire connaître son acceptation ou son refus dans un délai de deux mois, faute de quoi il est réputé avoir accepté l'offre.
Au cas où les occupants bénéficient du droit à réintégration dans le cadre d’une éviction provisoire (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.314-3, al.4), le propriétaire doit les mettre en demeure, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte extrajudiciaire et dès l'achèvement des travaux, de lui faire connaître, dans le délai d'un mois et dans la même forme, s'ils entendent faire usage de ce droit. La notification doit mentionner, à peine de nullité, la forme et le délai de la réponse.
L’expulsion sans indemnité est autorisée pour les occupants refusant le relogement qui leur est offert par l’expropriant, dans les conditions susvisées (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.512-3).
Publication de l’arrêté et notification
(loi du 9.4.24 : art. 9 / Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : R.512-2)
L’arrêté est publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu où sont situés les biens.
Il est notifié aux propriétaires, aux titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux, aux détenteurs de parts donnant droit à l'attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, aux occupants et, lorsqu'il s'agit d'un immeuble d'hébergement, à l'exploitant.
À défaut de connaître l'adresse actuelle de ces personnes ou de pouvoir les identifier, la notification les concernant est valablement effectuée par affichage à la mairie de la commune ou, à Paris, Marseille et Lyon, de l'arrondissement où est situé l'immeuble, ainsi que par affichage sur la façade de l'immeuble.
Conditions d’accès de l’autorité expropriante à l’immeuble
(loi du 9.4.24 : art. 9 et 44 / Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.512-2 et L.523-3, R.523-1 à R.523-3)
Les conditions d’accès de l’autorité expropriante à l'immeuble sont définies par renvoi à l'article L.523-3 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui traite de la prise de possession anticipée prévue dans le cadre des Opérations de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) (loi du 9.4.24 : art.44).
Nécessité d’un arrêté
L'accès à l'immeuble des agents du maître de l'ouvrage peut être autorisé par un arrêté du préfet indiquant :
- le nom de la commune ;
- la dénomination des syndicats de copropriétaires concernés ;
- le numéro des parcelles d'assise des bâtiments dégradés ;
- le cas échéant, le numéro des lots de copropriété faisant l'objet de la prise de possession ainsi que le nom de leurs propriétaires.
Un plan désignant les bâtiments ou les parties de bâtiments concernés est annexé à l'arrêté.
Notification et affichage de l’arrêté
L'arrêté est notifié par le préfet au bénéficiaire de la DUP et au maire de la commune dans laquelle sont situés les immeubles ou les droits réels immobiliers.
Dans les huit jours suivant la réception de la notification, une copie de l’arrêté est publiée par voie d'affichage en mairie pendant deux mois et au moins dix jours ouvrés avant l’accès effectif aux immeubles objets de l’expropriation.
Une copie de l’arrêté est également affichée dans les parties communes et sur la façade de ou des immeubles concernés.
Le bénéficiaire de la DUP notifie l'arrêté aux syndicats de copropriétaires, aux copropriétaires et aux occupants connus.
À l’égard des copropriétaires dont l’identité ou l’adresse actuelle n’est pas connue du bénéficiaire de la DUP, une notification est valablement effectuée par l’accomplissement des mesures d’affichage prévues (en mairie, dans les parties communes et sur la façade).
Il en est de même à l’égard des occupants, à moins que leur identité n’ait déjà été portée à la connaissance du bénéficiaire de la DUP.
Ce dernier délivre, sur leur demande, une copie de l’arrêté et du plan annexé aux syndicats des copropriétaires, aux copropriétaires concernés ainsi qu’aux occupants connus.
Notification du jour et de l’heure du jour de la visite
Après l'accomplissement des formalités de notification et d’affichage de l’arrêté, le bénéficiaire de la DUP notifie aux syndicats de copropriétaires, aux copropriétaires et aux occupants connus, préalablement à toute prise de possession du bien désigné, le jour et l'heure où il compte se rendre sur les lieux ou s'y faire représenter.
Il les invite à s'y trouver ou à s'y faire représenter pour procéder contradictoirement à la constatation de l'état des lieux et de leur occupation par le commissaire de justice qu’il aura désigné.
Une copie de la convocation est affichée en mairie ou, à Paris, Marseille et Lyon, à la mairie de l'arrondissement où est situé l'immeuble, ainsi que dans les parties communes de l’immeuble.
À l’égard des copropriétaires dont l’identité ou l’adresse actuelle n’est pas connue du bénéficiaire de la DUP, cette notification est valablement effectuée par l’accomplissement des mêmes mesures d’affichage.
Il en est de même à l’égard des occupants, à moins que leur identité n’ait déjà été portée à la connaissance du bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique.
La visite ne peut avoir lieu moins de dix jours ouvrés à compter de la convocation.
Le commissaire de justice dresse un constat de l’état des lieux et de leur occupation en trois expéditions :
- la première est remise au bénéficiaire de la déclaration d’utilité publique ;
- la deuxième au propriétaire ou à son représentant ;
- et la troisième aux occupants.
Si les occupants ne sont pas présents ou représentés lors de la visite, ou s’ils refusent l’accès à leur logement, il est procédé au constat de l’état des lieux des seules parties communes de l’immeuble.
Frais relatif à l’état des lieux
Les frais relatifs à l'état des lieux et de l'occupation peuvent être mis à la charge du bénéficiaire de la DUP.
Poursuite de la procédure d’expropriation
(Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.512-3)
Dans le mois qui suit la prise de possession, le préfet poursuit la procédure d’expropriation dans les conditions prévues au Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Effets du transfert de propriété et sort des baux en cours
(Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.512-3)
En principe, l'ordonnance d'expropriation ou la cession amiable consentie après la DUP éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles concernés (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.222-2).
Par exception, la loi du 9 avril 2024 a prévu pour l'expropriation des immeubles à titre remédiable, que le bénéficiaire de la DUP est subrogé dans les droits du propriétaire pour la poursuite des baux en cours relatifs à l'immeuble exproprié.
Cette dérogation ne s’applique cependant pas dans les cas où un projet simplifié d’acquisition publique a été présenté, avant la DUP, à l’assemblée délibérante de la commune où est implanté l’immeuble, en vue soit :
- de construire ou de réhabiliter aux fins d’habitat ;
- de tout objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de restauration, de rénovation ou d'aménagement ;
- de la création de réserves foncières permettant la réalisation de l’une ou l’autre de ces opérations.
Dans ces derniers cas, la réintégration des occupants, à terme, dans le local évacué, est rendue impossible (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.512-3).
Calcul de l’indemnité due au propriétaire
(Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.512-4 à L.512-6)
L’indemnité d’expropriation est fixée et calculée conformément aux règles du Code de l’expropriation (Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.242-1 à L.242-7 et L.512-4).
Des modalités spécifiques de calcul de l'indemnité due au propriétaire sont cependant précisées.
En ce sens, la valeur du bien est fixée par référence à des mutations ou à des accords amiables portant sur des biens :
- situés dans le même secteur ;
- et se trouvant dans un état de dégradation ou d’insalubrité comparable.
Abattement
(Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.512-5)
Si ces références sont en nombre insuffisant et que des opérations sur des biens de meilleure qualité sont retenues pour déterminer la valeur du bien, un abattement est pratiqué sur les montants des opérations retenues. Cet abattement est défini en fonction de la dépréciation résultant de la dégradation et de l’insalubrité du bien. Il comprend le montant des travaux ou autres mesures propres à remédier à la situation, non réalisés et prescrits par les arrêtés.
Déduction des frais de relogement
(Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : L.512-6)
L’indemnité d’expropriation est réduite du montant des frais de relogement ou d’hébergement assuré aux occupants, lorsque :
- un ou plusieurs arrêtés de police de la sécurité ou du traitement de l’insalubrité (CCH : L.511-11 ou L.511-19) a prescrit une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser les lieux expropriés ;
- et que le propriétaire n’y a pas procédé (CCH : L.521-3-2).