L’indivision désigne la détention collective d’un bien par plusieurs personnes, sans répartition matérielle des parts. Lorsqu’elle porte sur un bien immobilier, particulièrement à la suite d’une succession, elle tend fréquemment à se prolonger en pratique en raison de blocages tenant aux règles de prise de décision, au premier rang desquelles figure l’exigence d’unanimité pour les actes de disposition (dont la vente du bien).
Il ressort des débats parlementaires sur la proposition de loi (cf. dossier législatif ouvert à la suite la proposition de loi déposée à l’Assemblée nationale le 21 janvier 2025) que, malgré plusieurs réformes qui ont structuré son régime juridique et introduit certains assouplissements, la sortie de l’indivision demeure fréquemment entravée, conduisant au recours à un partage judiciaire. Ces difficultés favorisent, en outre, l’abandon et par voie de conséquence la dégradation des biens, avec des répercussions notables sur les territoires.
Afin de remédier à ces blocages, des dispositifs dérogatoires ont été institués dans certains territoires. En Corse, le législateur a admis, pour certains biens indivis, la possibilité de réaliser des actes de disposition à la majorité des deux tiers des droits indivis, afin de répondre à des situations de désordre foncier ancien (loi n°2017-285 du 6.3.17). En outre-mer, la loi dite « Letchimy » a instauré un régime spécifique permettant, dans les successions ouvertes depuis plus de dix ans, de procéder à la vente ou au partage d’un bien indivis à la majorité simple, sous le contrôle du notaire puis, le cas échéant, du juge en cas d’opposition (loi n°2018-1244 du 27.12.18). En Alsace-Moselle, la procédure de partage judiciaire, de nature gracieuse, est simplifiée et largement confiée au notaire (loi du 1.6.1924).
La loi du 7 avril 2026 s’inscrit dans le prolongement direct de ces expériences locales. Elle a ainsi pour finalité de lever les obstacles structurels à la sortie de l’indivision, en particulier en simplifiant le partage judiciaire. Elle est entrée en vigueur le 9 avril 2026.
Faciliter la sortie des indivisions
Vente du bien par un indivisaire
(loi : art. 5 / CC : art. 815-6)
Le Code Civil prévoit désormais qu’un indivisaire peut solliciter une autorisation judiciaire pour conclure seul un acte de vente d’un bien indivis lorsque la mesure est justifiée par l’urgence et l’intérêt commun (CC : art. 815-6). Cette mesure vise à faciliter la sortie d’une indivision bloquée, par exemple dans le cadre d’une succession, et consacre la jurisprudence de la Cour de cassation (v. par exemple : Cass. Civ III : 4.12.13, n°12-20.158).
Faciliter la sortie de l’indivision en Corse
(loi : art. 6 / CC : art. 815-3 / loi du 6.3.17 : art. 2)
Pour mémoire, le principe d’unanimité en matière d’indivision signifie que, par défaut, tous les indivisaires doivent donner leur accord pour vendre un bien indivis. Autrement dit, chaque indivisaire dispose d’un droit de veto : même minoritaire, il peut bloquer la vente (CC : art. 815-3).
Désormais en Corse, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits peuvent décider, devant notaire, de procéder à la vente ou au partage du bien. Le notaire doit alors, dans un délai d’un mois, notifier ce projet aux autres indivisaires et assurer sa publicité (journal d’annonces légales, affichage, site internet). Les indivisaires disposent ensuite d’un délai de trois mois pour s’y opposer. En l’absence d’opposition, l’opération peut être réalisée sans intervention judiciaire, les indivisaires silencieux étant réputés avoir consenti. En revanche, en cas d’opposition, le notaire en dresse procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente ou le partage, à condition que cela ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Enfin, l’opération est opposable aux indivisaires non consentants, dès lors que la procédure d’information a été respectée.
La proposition de loi avait initialement pour ambition de généraliser à l’ensemble du territoire le régime dérogatoire applicable en outre-mer, en permettant de contourner le principe d’unanimité pour la vente de biens indivis.
Cette orientation a été abandonnée par l’Assemblée nationale, qui a préféré proposer un assouplissement du droit existant, en abaissant à la majorité simple le seuil requis pour autoriser une telle vente.
Le Sénat est finalement revenu sur cette évolution en conservant le droit commun en vigueur, maintenant ainsi la règle de la majorité des deux tiers avec intervention du juge. En revanche, il a introduit un dispositif spécifique applicable à la Corse afin de le rendre effectivement opérationnel (loi du 6.3.17 : art. 2).
Ainsi, la loi renonce à une réforme générale du droit de l’indivision mais met en place, pour la Corse, un mécanisme encadré et sécurisé visant à faciliter la sortie des indivisions.
Réforme du partage judiciaire
Élargissement du champ d’application du partage judiciaire
(loi : art. 7 / CC : art. 840)
Pour mémoire, lorsque le partage amiable est impossible, notamment en cas de contestation entre indivisaires, une procédure en partage judiciaire peut être engagée. Dans ce cas, le tribunal judiciaire compétent ordonne le partage et désigne un notaire chargée de mener les opérations de partage et de liquidation, soumis à homologation du juge (CC : art. 840 à 842).
Le champ d’application du partage judiciaire est élargi et est désormais ouvert non seulement aux indivisions successorales, mais également :
- à la liquidation, au partage et au règlement des intérêts patrimoniaux des époux, partenaires liés par un Pacte civil de solidarité (PACS) et concubins ;
- ainsi qu’aux situations dans lesquelles il n’existe pas ou plus d’indivision, dès lors que la complexité des opérations de liquidation le justifie ou que cette absence est révélée en cours d’instance (CC : art. 840, al. 1 et 2).
Renforcement des prérogatives du juge
(loi : art. 7 : CC: art. 841)
Un renforcement des prérogatives du juge commis aux opérations de partage a également été opéré, celui-ci étant désormais compétent pour connaître des contestations survenant en cours de procédure et pour ordonner des mesures telles que la licitation, dans le cadre d’un schéma procédural reposant sur un binôme juge-notaire désigné de manière plus précoce (CC: art. 841).
Modification des conditions de représentation des indivisaires
(loi : art. 7 : CC : art. 841-1 (abrogé))
Auparavant, le notaire, chargé d’établir la liquidation de l’indivision, pouvait lorsqu’il se heurtait à l’inertie d’un indivisaire, le mettre en demeure de se faire représenter. En l’absence de réaction de l’indivisaire, le notaire pouvait demander au juge de désigner un mandataire chargé de le représenter (CC : art. 841-1). Cette mesure est supprimée par la loi. Selon le rapport de présentation de la loi, cette suppression s’inscrit dans la perspective de la généralisation de la représentation obligatoire par avocat à tous les stades de la procédure, qui sera défini dans des conditions prévues par décret (à paraître).
L’ensemble de ces modifications traduit une évolution du cadre juridique du partage judiciaire visant à en adapter le fonctionnement à la complexité des opérations patrimoniales.
Information et procédure d’appropriation des biens sans maître
(loi : art. 1 / CG3P : L.1123-1, L.1123-3 et L.1123-4 [nouveau])
Pour mémoire, la procédure d’appropriation des biens sans maître permet à une commune ou à un EPCI d'acquérir, à titre gratuit, des biens inutilisés ou à l’abandon (CC : art. 173 ; CG3P : L.1123-1 à L.1223-3).
Un bien est considéré sans maître lorsque :
- une succession est ouverte depuis plus de 30 ans, sans qu’aucun héritier ne se soit présenté ;
- un immeuble n’a pas de propriétaire connu et la taxe foncière le concernant n’a pas été acquittée depuis plus de trois ans, ou l’a été par un tiers.
Jusqu’alors, l’administration fiscale ne pouvait transmettre aux collectivités que des informations limitées, et uniquement dans les cas où le propriétaire du bien est totalement inconnu.
Les informations que l’administration fiscale communique au maire ou au président d’un EPCI ont été étendues. Désormais, la transmission encadrée d’informations par l’administration fiscale aux communes ou EPCI est possible y compris dans le cas d’une succession ouverte depuis plus de 30 ans et pour laquelle aucun héritier ne s’est présenté, dès lors qu’ils peuvent justifier d’indices sérieux d’abandon ou de décès du propriétaire.
Le texte encadre strictement la transmission d’informations en garantissant le respect du secret fiscal, celle-ci étant limitée aux seules données strictement nécessaires à la mise en œuvre de la procédure d’acquisition d’un bien sans maître (CG3P : L.1123-1).
Cette disposition, initialement introduite dans la proposition de loi relative à la simplification du droit de l’urbanisme et du logement, avait toutefois été censurée par le Conseil constitutionnel en raison de son caractère de cavalier législatif.
Successions vacantes
Publicité numérique de l’ordonnance judiciaire de désignation de l’État comme curateur
(loi : art. 2 / CC : art. 809-1 à 810-7)
Pour mémoire, une succession vacante est une situation dans laquelle personne ne réclame la succession. L’administration chargée des domaines (la Direction nationale d’interventions domaniales, DNID) peut publier par voie de presse, c’est-à-dire dans un journal d’annonces légales papier ou en ligne, l’ordonnance judiciaire la désignant comme curatrice au nom de l’État dans le cadre d’une succession vacante (CC : art. 809-1 ; CC : art. 1342).
Désormais et par dérogation, cette publicité peut également être assurée par voie numérique sur le site internet de l'autorité administrative chargée des domaines, en plus de la publication par voie de presse. Elle peut concerner tous les documents liés à la curatelle successorale, à savoir :
- l’ordonnance de curatelle (CC : art. 809-1) ;
- l’établissement de l’inventaire des biens constituant la succession (CC : art. 809-2) ;
- le projet de règlement du passif (CC : art. 810-5) ;
- le compte de clôture (CC : art. 810-7).
Enfin, le texte modifie la loi du 6 mars 2017 relative à l’assainissement cadastral en Corse afin de sécuriser la publicité des actes de notoriété acquisitive. Il consacre légalement la pratique consistant à publier ces actes dans un journal d’annonces légales, en complément des modalités déjà prévues (affichage, publication en ligne et au service de la publicité foncière).
Possibilité pour la DNDI de donner mandat pour la vente des biens d’une succession vacante
(loi : art. 3 / CC : art. 810-2)
La curatelle des successions vacantes, assurée par la DNID à travers des pôles de gestion répartis sur le territoire, conduit fréquemment à la vente de biens immobiliers, souvent situés hors de leur ressort et détenus en indivision.
Afin de sécuriser ces opérations, les agents des domaines peuvent désormais donner mandat à des tiers (CC : art. 810-2). Ce mandat est strictement limité à la signature des actes de vente, à l’exclusion de leur négociation, qui demeure de la compétence exclusive de la DNID.
Assouplissement des règles encadrant la vente des biens d’une succession vacante par la DNDI
(loi : art. 4 / CC : art. 810-2)
Dans le cadre d’une succession vacante, la curatelle exercée par la DNID a pour objet d’assurer la sauvegarde des intérêts patrimoniaux de la succession, tant en préservant les droits d’éventuels héritiers susceptibles de se manifester que ceux des créanciers.
À ce titre, le curateur est chargé de gérer et de réaliser l’actif successoral dans les conditions fixées par le Code Civil. Durant les six premiers mois, ses pouvoirs sont limités aux actes conservatoires, d’administration provisoire et à la vente des biens périssables. Passé ce délai, il peut accomplir des actes de disposition, notamment la vente des biens (CC : art. 810-2).
Ces ventes sont strictement encadrées : elles doivent être justifiées par l’apurement du passif ou les difficultés de conservation des biens.
Par ailleurs, le curateur ne pouvait vendre des biens immeubles qu’après avoir préalablement vendu les biens meubles. Cette règle a été supprimée ; le curateur dispose désormais d’un pouvoir d’appréciation pour déterminer l’ordre de cession des biens.