Résidences hôtelières à vocation sociale

N° 2007-44 / À jour au 12 juin 2017
Loi ENL du 13.7.06, art. 73 : JO du 14.7.06 /  CCH : L.631-11 / Circulaire UHC/DH/2006-68 du 11.9.06 / Décret n° 2007-892 du 15.5.07: JO du 16.5.07 / Décret n° 2009-1293 du 26.10.09 : JO du 27.10.09 / Décret n° 2017-920 du 9.5.17 : JO du 10.5.17

Les Résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS) [créées par la loi portant engagement nationale pour le logement (ENL) et codifiées à l’article L.631-11 du CCH] permettent de développer et de diversifier les solutions d’hébergement de qualité à un coût maîtrisé, alternatives au recours à des hôtels meublés parfois onéreux et de mauvaise qualité.
Le décret du 15 mai 2007 fixe les normes techniques applicables aux résidences, leurs modalités d’agrément et celles des exploitants et selon leur mode de financement, le prix de nuitée maximal et le pourcentage des logements réservés aux personnes en difficulté.
Le décret du 26 octobre 2009 codifie le régime de subventions pour la création des RHVS. Le décret du 9 mai 2017 modifie les modalités d’agrément, le prix de nuitée maximal, le pourcentage de logements réservés aux personnes en difficulté et les conditions de droits de réservation.

La RHVS est un établissement commercial d'hébergement, elle est agréée par le préfet dans le département dans lequel elle est implantée et non soumise à autorisation d'exploitation (Code de commerce : L.752-1). Elle est constituée d'un ensemble homogène de logements autonomes équipés et meublés, offerts en location pour une occupation à la journée, à la semaine ou au mois à un public défini en référence au II de l’article L.301-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), à savoir : toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d’existence. Afin de donner un nouvel élan aux RHVS, l’article 141 de la loi Égalité et Citoyenneté élargit leur mission à l’hébergement d’un public plus large comme les personnes bénéficiant d’un accueil inconditionnel. Désormais, en plus du public visé à l’article L.301-1 II du CCH, les personnes nécessitant un accompagnement social ou médico-social sur site, à savoir les personnes sans abri et les demandeurs d’asile, y sont éligibles.

Le décret du 9 mai 2017, pris en application de l’article 141 de la loi Égalité et Citoyenneté, introduit deux catégories distinctes de RHVS selon le public qu’elles reçoivent (CCH : R.631-8-1). Les RHVS sont dénommées résidences mobilité lorsqu’elles accueillent des personnes éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l’inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d’existence ayant droit à une aide de la collectivité pour accéder à un logement décent et indépendant ou s’y maintenir. Elles portent le nom de résidences d’intérêt général si en plus elles accueillent des personnes sans abri ou en détresse et des demandeurs d’asile.

Double agrément de la structure et de l’exploitant

Les RHVS font l’objet d’un double agrément préfectoral : l’un pour la structure, l’autre pour l’exploitant. Un arrêté du 11 juillet 2007 précise les pièces constitutives des dossiers de demande.

L’agrément de la structure (CCH : R.631-9)

L'agrément d'une RHVS est délivré par le préfet du lieu d'implantation de la résidence, sur demande du propriétaire de l'immeuble ou du terrain, ou du maître d'ouvrage de l'opération, ou de l'exploitant attestant être autorisé par eux.

La délivrance de cet agrément est subordonnée aux conditions suivants (CCH : R.631-9) :

  • l'offre locale de logements ou de structures d'hébergement ne permet pas de satisfaire les besoins en logements des personnes éprouvant des difficultés particulières, des personnes sans abri ou en détresse et des demandeurs d’asile ;
  • le demandeur doit présenter un plan prévisionnel de financement de la construction ou de l'acquisition de la résidence ou, le cas échéant, des travaux nécessaires à la transformation d'un immeuble existant en résidence. Cette seconde condition ne s’applique pas si le demandeur est propriétaire d’un immeuble existant satisfaisant déjà aux normes techniques requises (CCH : R.361-21). Ces dernières varient selon que la résidence est un immeuble nouveau ou un immeuble rénové ou réhabilité.

L’agrément est également conditionné aux éléments suivants (CCH : R.631-21) :

  • le bâtiment doit satisfaire aux règles définies aux articles R.111-18-8 à R.111-18-11 qui concernent les dispositions applicables aux bâtiments d'habitation collectifs lorsqu'ils font l'objet de travaux et aux bâtiments existants où sont créés des logements par changement de destination  ;
  • les locaux communs et de réception de la résidence permettent à son exploitant de proposer au moins trois des quatre prestations suivantes à savoir  le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle (CGI : art. 261 D 4° b) ;
  • chaque logement de la résidence répond aux caractéristiques de décence définies par les articles 2 à 4 du décret du 30 janvier 2002 ;
  • chaque logement doit satisfaire aux performances techniques fixées par l'arrêté des ministres chargés du Budget et du Logement visé au II de l'article 2 quindecies B par l'annexe III au Code général des impôts, à l'exception du 1 de l'article 4).

Toutefois, dans les résidences d'intérêt général, les règles relatives à la présence d’une cuisine ou d’un coin cuisine définies au 4 de l'article 3 du décret du 30 janvier 2002 ne s'appliquent pas. Les équipements pour la toilette corporelle, à l'exception des lavabos alimentés en eau chaude et froide, ainsi que les cabinets d'aisance peuvent être extérieurs au logement à condition qu'ils soient situés dans le même bâtiment et facilement accessibles.

Le préfet peut, dans le département d'implantation d'une résidence, sur demande motivée du propriétaire de l'immeuble ou du maître d'ouvrage de l'opération, ou de l'exploitant attestant être autorisé par le propriétaire ou le maître d'ouvrage, autoriser une dérogation sur le bâtiment ou tout ou partie des logements de la résidence à certaines des règles, normes et performances techniques.

Lorsque des préconisations spécifiques relatives à la protection contre les risques d'incendie dans la résidence sont prévues, notamment en distinguant les locaux d'habitation des services collectifs, ces préconisations sont annexées à l'agrément de la résidence.

De plus, le propriétaire de l'immeuble doit s'engager à produire, soit au moment de la demande d'agrément lorsque des travaux de mise aux normes sont nécessaires, soit, au plus tard, avant la mise en location de la résidence dans les autres cas, un certificat de conformité aux règles, normes techniques et préconisations (CCH : R.631-20 et R.631-21). Le certificat de conformité est établi par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant du propriétaire et couvert par une assurance pour cette activité. Lorsque des travaux ont été nécessaires pour que chaque logement satisfasse aux performances techniques  le respect des performances techniques est attesté par la production d'un état descriptif du logement1 (CGI : annexe III / art. 2 quindecies B II).

Le préfet statue sur la demande d'agrément de la résidence dans les deux mois suivant la réception du dossier. La demande d'agrément est tacitement rejetée si aucune décision n'est notifiée au demandeur avant l'expiration de ce délai.

L'agrément de l'exploitant (CCH : R.631-12)

L’agrément de l’exploitant d'une RHVS est également délivré par le préfet dans le département d'implantation de la résidence sur demande du propriétaire de l'immeuble ou du terrain, ou du maître d'ouvrage de l'opération.

La délivrance de cet agrément est subordonnée aux conditions suivantes :

  • la présentation par la personne physique ou morale susceptible d'assurer l'exploitation de la résidence, de références professionnelles en matière de gestion d'hôtels, de structures para-hôtelières ou de structures adaptées au logement ou à l'hébergement ou de garanties qu'elle pourra disposer de personnels disposant de ces références ;
  • en lien avec l’ouverture du dispositif à un public élargi, la présentation par la personne physique ou morale susceptible d’assurer l’exploitation d’une RHVS de références professionnelles en matière d’accompagnement social ou de garanties qu’elle pourra disposer de personnels ayant ces références et des modalités de mise en œuvre des actions d’accompagnement qui seront proposées aux résidents. La personne physique ou morale concernée devra présenter les conditions prévisionnelles d'exploitation de la résidence compatibles avec les contraintes pesant sur cette exploitation (contingent de réservation avec tarification plafonnée).

Les personnes physiques tombant sous le coup d’une des interdictions d’exercice prévues aux articles L.241-3 et L.241-4 du CCH (incapacités d'exercice des professions industrielles et commerciales et notamment infractions pénales, prévues par l’article 1 de la loi du 30 août 1947 relative à l'assainissement des professions industrielles et commerciales) et les personnes morales comptant parmi leurs dirigeants ou administrateurs au moins une personne physique tombant sous le coup de ces interdictions ne peuvent être agréées.

L’agrément de l’exploitant de la résidence est délivré pour une durée de neuf ans à compter du jour où la résidence est mise en location, il est renouvelé tacitement (sauf si l’exploitation est transférée à un nouvel exploitant ou que l’exploitant décide d’abandonner l’exploitation).

 

1 - Fixées par l'arrêté des ministres chargés du budget et du logement visé au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III au Code général des impôts (les travaux de réhabilitation visés au deuxième alinéa du h du 1° du I de l'article 31, au c du 2 du I de l'article 199 septvicies ou au 3° du B du I de l'article 199 novovicies du code général des impôts s'entendent des travaux réalisés sur le logement, et le cas échéant sur les parties communes, qui permettent de donner au logement l'ensemble des performances techniques. Au moins six de ces performances techniques doivent avoir été obtenues à la suite de ces travaux).

Part de logements réservés aux différents publics et droits de réservations

Le pourcentage des logements d'une RHVS réservés aux personnes en difficulté (CCH : L.301-1 II) et aux nouveaux publics (personnes sans abri et demandeurs d’asile) est fixé dans le cahier des charges et apprécié sur l’année civile.

Au regard notamment de la part prise par l'État dans le financement de la résidence, ce pourcentage peut être supérieur à 30 % et 80 % du total des logements, respectivement dans les résidences mobilité et dans les résidences d'intérêt général. Dans ce cas, il est fixé par un accord conclu entre le préfet du département où est implantée la résidence, le propriétaire de cette dernière ou l'exploitant et est mentionné dans le cahier des charges de la résidence.

Le préfet adresse à l'exploitant de la résidence la liste des collectivités territoriales, associations, organismes et personnes morales habilités à désigner des personnes au titre de la mise en œuvre du contingent de réservations.

Droits de réservation complémentaires

Des droits de réservation complémentaires peuvent être accordés en contrepartie :

  • d’aides ou financements directs ou indirects de la Caisse des dépôts et consignations, des collectivités territoriales et leurs groupements ainsi que de toute personne morale de droit privé, aux travaux de création de la résidence ou à son fonctionnement ;
  • de l'investissement de fonds de la participation des employeurs à l'effort de construction (CCH : R.313-19-3).

L'État et ses établissements publics n'ayant pas de caractère industriel et commercial peuvent également réserver dans une RHVS des logements destinés à être loués à leurs agents en contrepartie d'une contribution financière revêtant la forme de prêts ou de subventions.

Le nombre, la durée et les modalités de mise en œuvre de ces droits de réservation et de la tarification applicable aux logements concernés sont définis dans une convention conclue entre le propriétaire de l'immeuble ou du terrain ou le maître d'ouvrage de l'opération et la personne contribuant au financement de la construction, l'acquisition, la reconstruction, l'aménagement ou l'amélioration de la résidence, ou entre l'exploitant de la résidence et la personne contribuant au financement du fonctionnement de celle-ci. Lorsque les financements apportés concernent à la fois l'investissement dans la résidence et le fonctionnement de celle-ci, la convention est conclue entre le propriétaire de l'immeuble ou du terrain ou le maître d'ouvrage de l'opération ou l'exploitant de la résidence et la personne apportant les financements. Ces conventions sont transmises au préfet. Lorsque l’État ou un établissement public participe au financement de la RHVS, la convention est signée, au nom de l'État, par les ministres qui peuvent déléguer ce pouvoir au préfet et, au nom des établissements publics, par les autorités habilitées en vertu de leurs statuts.

Lorsqu'ils participent au financement de la résidence, les EPIC, les collectivités territoriales (et leurs groupements), les personnes morales de droit privé, l'État et ses établissements publics n'ayant pas de caractère industriel et commercial peuvent obtenir, en contrepartie, des droits de réservation sur une partie des logements de la résidence. Le contingent de réservation de l'État et de ses établissements publics non industriels et commerciaux s'exerce au profit de leurs agents en contrepartie d'une contribution financière revêtant la forme de prêts ou de subventions.

Conditions de fonctionnement et modalités d'exploitation (CCH : R.631-18 et R.631-19)

Les conditions de fonctionnement et les modalités d'exploitation de chaque RHVS sont définies dans un cahier des charges arrêté par le préfet du département d'implantation de la résidence (CCH : R.631-18).
Ce cahier précise également :

  • les conditions de mise en œuvre des réservations de logements en faveur des personnes en difficultés (CCH : L.631-11 2e et 3e al) ;
  • les modalités d'appréciation du respect par l'exploitant du pourcentage des logements de la résidence réservés aux personnes en difficulté (CCH : L.631-11 2e et 3e al) ;
  • les modalités d'appréciation du respect par l'exploitant du prix de nuitée maximal tel qu'il est défini par les dispositions de l'article R.631-22 ;
  • dans les résidences d'intérêt général, les conditions de mise à disposition d'une restauration sur place ou d'une ou plusieurs cuisines.

Le préfet du département d'implantation d'une résidence d'intérêt général peut, sur demande motivée de l'exploitant, autoriser une dérogation à la dégressivité prévue à l'article R.631-22.

Lorsqu'une RHVS est placée sous le statut de la copropriété, le règlement de copropriété prévoit expressément que :

  • l'exploitation de l'ensemble de la résidence est assurée par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ;
  • les décisions de changer l’exploitant de la résidence ou de ne plus soumettre l’immeuble au statut de RHVS sont prises par l'assemblée générale des copropriétaires selon les règles fixées par la loi du 10 juillet 1965.

Le règlement de copropriété prévoit en outre que le syndic informe, dans les quarante-huit heures, le préfet de la résiliation des contrats de louage ou mandat.

Normes techniques (CCH : R.631-20 et R.631-21)

Immeuble neuf

L'agrément comme RHVS d'un immeuble nouveau est délivré sous réserve que :

  •  le bâtiment satisfasse aux règles définies aux articles R.111-5, R.111-11 à R.111-14, R.111-16, R.111-18, R.111-18-1, R.111-18-3 et R.111-20  concernant les dispositions générales aux bâtiments d’habitation ;
  • les locaux communs et de réception de la résidence permettent à son exploitant de proposer au moins trois des quatre prestations définies au b du 4° de l'article 261 D du Code général des impôts à savoir le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception même non personnalisée de la clientèle ;
  • chaque logement des résidences mobilité dispose d'un coin cuisine équipé et que chaque logement des résidences mobilité et des résidences d'intérêt général satisfasse aux règles relatives à la surface habitable minimum de 9 m2 ou 20 m3 définies par l'article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.

Immeuble rénové

L'agrément comme RHVS d'un immeuble rénové ou réhabilité est délivré sous réserve que :

  • le bâtiment satisfasse aux règles définies aux articles R.111-18-8 à R.111-18-11 ;
  • les locaux communs et de réception de la résidence permettent à son exploitant de proposer au moins trois des quatre prestations définies au b du 4° de l'article 261 D du Code général des impôts ;
  • chaque logement de la résidence réponde aux caractéristiques du logement décent définies par les articles 2 à 4 du décret du 30 janvier 2002 ;
  • chaque logement satisfasse aux performances techniques fixées par l'arrêté des ministres chargés du budget et du logement visé au II de l'article 2 quindecies B de l'annexe III au code général des impôts, à l'exception du 1.de l'article 4 de cet arrêté.

Toutefois, dans les résidences d'intérêt général, les règles relatives à l’existence d’une cuisine ou d’un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ne s'appliquent pas. Les équipements pour la toilette corporelle, à l'exception des lavabos alimentés en eau chaude et froide, ainsi que les cabinets d'aisance peuvent être extérieurs au logement à condition qu'ils soient situés dans le même bâtiment et facilement accessibles.

Le préfet peut, sur demande motivée du propriétaire de l'immeuble ou du maître d'ouvrage de l'opération, et après avis de la Commission nationale des RHVS, autoriser une dérogation sur le bâtiment ou tout ou partie des logements de la résidence à certaines des règles, normes et performances techniques.

Lorsque des préconisations spécifiques relatives à la protection contre les risques d'incendie dans la résidence sont prévues, notamment en fonction des conditions d'occupation de la résidence, ces préconisations sont annexées à l'agrément de la résidence.

 

Prix de la nuitée (CCH : R.631-22)

Seuls les logements réservés aux personnes en difficulté mentionnées aux deuxième ou troisième alinéas de l'article L.631-11 font l'objet d'un tarif maximum par nuitée, fixé dans l'agrément de la résidence Le prix maximal de la nuitée d’une RHVS ne peut être supérieur à un montant révisé annuellement par référence à l’indice de référence des loyers. Il est actuellement de 20 euros. Désormais, il pourra être majoré dans la limite de 20 euros supplémentaires lorsque le logement est occupé par plusieurs personnes (CCH : R.631-22). Pour les autres logements, le tarif n'est pas réglementé.

Un régime de TVA à 5,5 %

L’obligation pour l’exploitant de proposer au moins trois des quatre prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception même non personnalisée de la clientèle (CGI : art. 261 D 4° b) permet de placer l’exploitation sous le régime de la TVA hôtelière au taux de 5,5 % et autorise le propriétaire à récupérer la TVA versée sur l’investissement initial, le loyer du contrat de louage ou mandat étant alors soumis à la TVA.

La TVA est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne les prestations d'hébergement et d'accompagnement social, rendues dans les RHVS dont le fait générateur intervient à compter du 1er mars 2017 sous réserve qu’elle s'engage à réserver plus de 80 % des logements à certains publics particulièrement fragiles :

  • personnes désignées par le préfet de département ;
  • personnes ou familles éprouvant des difficultés particulières pour accéder à un logement décent ou s'y maintenir, en raison notamment de l'inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d'existence (CCH : L.301-1, II) ;
  • personnes sans abri ou en détresse (CASF : L.345-2) ;
  • demandeurs d'asile (Code de l'entrée et du séjour des étrangers et du droit d'asile étrangers : L.744-3).

Les prestations d'hébergement fournies par les RHVS qui ne remplissent pas ces conditions restent soumises au taux de 10 % (CGI : art. 279).

Financement des RHVS (CCH : R.331-85 et suivants)

Pour la création des RHVS, les organismes d'HLM peuvent avoir recours aux quatre types de financements suivants :

  •  prêts spécifiques de la Caisse des dépôts et consignations (caractéristiques financières semblables aux prêts PLA-I) ;
  • prêts d’Action Logement Services ;
  • financements par les collectivités territoriales, leurs groupements, d'autres partenaires institutionnels, les ministères, les EPA et les préfectures en contrepartie de réservations de logements ;
  • financements octroyés par l'État ou les délégataires à la pierre.

Créé par voie de circulaire en 2007, le régime des subventions pour la création des RHVS a été codifié en 2009 aux articles R.331-85 à R.331-95 du CCH par le décret du 26 octobre 2009. Ces subventions sont destinées à permettre aux opérateurs institutionnels ou sociétés d’atteindre l’équilibre d’exploitation de ces résidences malgré la minoration du loyer qui est demandé à l’exploitant.

Ces subventions et ces prêts peuvent être attribués à :

  • des offices publics de l'habitat, des sociétés anonymes d'habitations à loyer modéré ;
  • des sociétés d'économie mixte agréées en application de l'article L.481-1 ;
  • des collectivités territoriales ou leurs groupements, sauf pour les opérations de construction que l'un des organismes mentionnés au 1° et 2° du présent article est en mesure de réaliser sur leur territoire, dès lors que ces collectivités ou groupements n'ont pas conclu les conventions prévues aux articles L.301-5-1 et L.301-5-2 ;
  • des organismes bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage prévu à l'article L.365-2, sous réserve que les opérations réalisées comprennent majoritairement des logements mentionnés au II de l'article R.331-1.

Pour bénéficier de la subvention prévue à l’article R.331-85, le maître d’ouvrage de l’opération conclut une convention avec le préfet et, le cas échéant, le délégataire mentionné aux articles L.301-5-1 et L.301-5-2 ainsi qu’avec l’exploitant, qui prévoit que la résidence ainsi financée conserve sa vocation d’hébergement, pendant une durée minimum de 18 ans.

Ces subventions peuvent être attribuées pour financer (CCH : R.331-85) :

  • l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de RHVS ;
  • la construction de ces résidences ;
  • l’acquisition de locaux ou d’immeubles ainsi que, le cas échéant, les travaux d’amélioration, de transformation et d’aménagement en vue d’y réaliser ces résidences ;
  • les travaux de transformation ou d’aménagement de locaux ou d’immeubles en vue d’y réaliser ces résidences.