Troubles anormaux de voisinage / Perte d'ensoleillement / Vues illégales

Cass. Civ. III : 14.1.04

Les propriétaires d'une villa et d'un appartement séparés d'un immeuble de six étages construit par une SCI par un espace commun ont intenté, contre le constructeur, une action en dommages et intérêts pour troubles anormaux de voisinage et suppression de vues illégales. Cet arrêt est intéressant sur deux points : il illustre d'une part la théorie des troubles anormaux de voisinage en zone très urbanisée et, d'autre part, le respect des distances légales pour l'établissement des vues droites.

Sur le premier point, la Cour de cassation a retenu, comme la Cour d'appel, l'existence de troubles dépassant les inconvénients normaux de voisinage. Elle a pris en considération la perte d'ensoleillement notable eu égard à la hauteur et à la masse de l'immeuble construit, l'augmentation du nombre de vues directes sur la terrasse de la villa, l'utilisation du passage commun par un nombre conséquent de voitures supplémentaires et la baisse de valeur vénale du bien qui en résulte.

Sur le deuxième point, la Cour de cassation considère que la réglementation des vues droites n'a pas été correctement appliquée. Une distance de 1,90 m doit exister entre deux fonds, calculée depuis le parement extérieur du mur où se fait l'ouverture et, s'il y a des balcons ou autres saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés (Code civil : art. 678 et 680). Ces dispositions s'appliquent-elles à des propriétés qui ne sont pas contiguës mais séparées par un espace commun ? Si oui, comment se calcule la distance ?

La Cour de cassation avait toujours considéré jusqu'ici que seuls étaient concernées par ces textes les propriétés contiguës (Cass. Civ. III : 22.3.89). Par cet arrêt la Cour de cassation retient que ces textes s'appliquent aux propriétés séparées par un espace commun. Elle tient compte pour le calcul de la distance des vues droites, de la largeur de l'espace commun séparant deux fonds et précise que la distance se compte jusqu'à la limite du fonds sur lequel s'exerce la vue, même en présence d'une fenêtre bow-window.