La location meublée a une longue histoire. Autrefois associée aux “garnis et hôtels meublés”, solutions d’hébergement temporaire et transitoire offertes aux nouveaux venus de l’exode rural et de l’immigration, elle s’est progressivement vue renouvelée en faveur de logements plus conventionnels accueillant des publics mobiles aux profils moins précaires.
La location meublée s’est également diversifiée allant, au sein même du parc de résidences principales, jusqu’à constituer une véritable “nébuleuse” (Lévy-Vroélant, 2016), entre logements diffus, résidences étudiantes, foyers, coliving, etc. Surtout, elle s’est considérablement développée si bien qu’aujourd’hui, le parc de meublés représente plus d'un million de logements, soit deux fois plus qu’il y a vingt ans. Le développement de la location meublée, dont le rythme tend encore à s’accélérer, constitue un puissant facteur de recomposition du parc locatif privé. Aux côtés de la location de courte durée à vocation touristique dont la progression est associée à l’attrition du parc de résidences principales dans les marchés locaux les plus concernés (CGEDD, IGA et IGF, 2022), la location meublée de longue durée alimente un vif débat sur l’avenir du marché locatif.
Un parc dont la croissance rapide pose question
Le débat interroge : le développement des meublés répond-il à une demande croissante (IGEDD et ICG, 2016) ou suit-il une logique d’offre (Le Meur, 2024) ? Contribue-t-il au repli de la location nue ? Freine-t-il sa croissance ? Nourrit-il le renchérissement du logement ? Produit-il des effets d’éviction ?
La présente étude entend contribuer au débat en faisant la lumière sur la location meublée de longue durée, c’est-à-dire occupée à titre de résidence principale, par comparaison aux autres régimes locatifs existants : la location nue, dans l’ancien et dans le neuf, ainsi que la location meublée touristique.
L’étude dresse un portrait qui évoque le rôle et les caractéristiques historiques des meublés de longue durée : celui d’un parc de (très) petites surfaces occupées pendant une durée d’occupation sensiblement inférieure à la location nue, au début de la trajectoire résidentielle, à l’entrée dans un territoire ou encore comme « filet de sécurité résidentiel » (Trouillard, 2014) en cas d’aléas professionnel ou personnel.
L’étude parcourt également la progression des meublées sur plus de vingt ans et en explore les ressorts. À partir de la revue juridique et fiscale du cadre locatif, elle revient en particulier sur le triple avantage de la location meublée de longue durée : des contrats plus courts que ceux de la location nue et, du point de vue du propriétaire bailleur, des loyers majorés et une fiscalité favorable. En matière de fiscalité en particulier, l’analyse pointe des évolutions qui non seulement confortent la location meublée relativement à la location nue - y compris dans le cadre de dispositifs d’incitation fiscale à l’investissement locatif - mais tendent à réduire l’intérêt comparatif de la location meublée touristique, notamment non classée, en faveur de la location meublée de longue durée.
Par ailleurs, l’étude nuance le discours sur le recul de la location nue. Elle fait le constat, non pas d’une tendance baissière mais d’un rythme de croissance inférieur à celui de l’ensemble du parc de résidences principales et, ce faisant, d’une décorrélation progressive avec l’évolution des besoins. L’analyse permet également de s’arrêter sur deux dynamiques distinctes : le repli de la location nue dans le parc de quelques villes-centres caractérisées par une forte tension sur le logement et, à l’inverse, des tendances haussières en périphérie.
Une opportunité ou un facteur de tension supplémentaire ?
Le développement des meublés ne rencontre pas seulement l’intérêt des propriétaires bailleurs. Il répond vraisemblablement à une demande. Pour autant, cette progression peut contribuer à accentuer les difficultés d’accès au logement. La location meublée en effet oppose une contrainte de prix plus forte aux candidats à la location. L’étude objective ce constat couramment partagé à partir d’une mesure inédite des loyers pratiqués dans le locatif meublé relativement aux loyers de la location nue.
L’analyse, qui se fonde sur les données des portails d’annonces leboncoin et SeLoger, fait état d’un différentiel de 10 % en moyenne, tel que la norme tend à l’estimer en référence notamment au surcoût que représente l’ameublement.
Mais l’analyse ne s’arrête pas là et met en avant des écarts plus marqués dans les marchés, tendus pour la plupart, dans lesquels le parc se concentre. Dans ces zones où le différentiel de loyer peut dépasser le seuil des 15%, le développement de l’offre contribue au renchérissement du logement et pénalise en particulier les étudiants et les jeunes actifs dont les marges de manœuvre financières sont limitées. Le recours aux meublés apparaît plus subi que choisi comme dans les marchés où le différentiel de loyer est moindre et plus facilement assumé en contrepartie de frais d’emménagement réduits par la fourniture des meubles.
Les meublés, un parc urbain à 90 % et dont les plus fortes progressions s’enregistrent dans les territoires où ils sont déjà concentrés
Évolution du volume de logements meublés dans le parc de résidences principales entre 2006 et 2022 (par unité urbaine)
Un différentiel de loyer de 10 % en moyenne entre la location meublée et la location nue mais des écarts allant jusqu’à plus de 15 % dans les marchés les plus tendus
Différenciel de loyers entre location meublée et location nue (par unité urbaine)
Entre opportunité et facteur de tension supplémentaire sur l’offre abordable, l’essor des meublés de longue durée confronte la mise en œuvre des politiques publiques de l’habitat à un enjeu d’équilibrage. Il appelle des réponses, du moins invite à une vigilance accrue, tant au niveau national qu’au niveau local.
Claire Juillard, directrice des études et Clément Pavard, responsable data et observations à l'ANIL
Télécharger l'étude complète 15 Mo
Approfondissez votre expertise dans le logement et l’habitat
Accédez à nos autres articles spécialisés, éclairages et études pour rester à jour sur la réglementation, les dispositifs et les évolutions du logement et de l’habitat.