Biens sans maître / Biens abandonnés

N° 2011-17 / À jour au 21 octobre 2015
Biens abandonnés : CGCT : L.2243-1 à L.2243-4 et loi ALUR du 24.3.14 : art. 71
Biens sans maître et vacants : Code civil : art.713 / CGPPP : L.1123-1 et suivants et L.2222-20 / Circulaire du 8.3.06 / Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 / Loi 2014-1170 du 13 octobre 2014

La présence d’immeubles sans maître ou laissés à l’abandon par leur propriétaire sur le territoire d’une commune peut être source de difficultés pour le maire à double titre :

  • l’immeuble peut entraîner des nuisances pour le voisinage (à défaut de pouvoir retrouver le propriétaire, forts risques de plaintes auprès du maire) ;
  • ll’immeuble peut également tomber en ruine ou faire courir un risque pour la sécurité des occupants ou des passants (intervention indispensable du maire).

Le maire peut mettre en demeure le propriétaire de faire les travaux et éventuellement de se substituer au propriétaire défaillant (police des immeubles menaçant ruine ).

Il a également à sa disposition les deux procédures suivantes :

  • la procédure relative aux biens sans maître permet à la commune ou à l’EPCI d’incorporer ces biens dans leur patrimoine ;
  • la procédure relative aux biens en l’état d’abandon autorise le maire de poursuivre l’expropriation pour cause d’utilité publique après mise en demeure faite au propriétaire d’effectuer les travaux.

Les successions vacantes ou en déshérence

Il s’agit de successions ouvertes depuis moins de 30 ans suivant le décès du propriétaire ou de successions abandonnées pour lesquelles il n’y a pas d’héritiers, et ce, quelle que soit la date du décès. Seul l’Etat peut prétendre à ces successions.

Distinction des notions

À chacune de ces deux catégories de biens correspond un mode d'appropriation spécifique.

Les biens abandonnés dit "biens en état d’abandon manifeste" (CGCT : L.2243-1 à L.2243-4)

Les biens en état manifeste d’abandon sont des biens immobiliers qui ne sont plus entretenus.
Le propriétaire peut être connu ou non, et le bien peut être vacant ou non.
La procédure applicable est celle de la "déclaration de parcelle en l'état d'abandon manifeste", suivie d’une expropriation pour cause d’utilité publique.
Elle est de la compétence de la commune sur laquelle se situe le bien, et est conduite à son initiative.

Les biens sans maître (Code civil : 713 et CGPPP : L.1123-1 à L.1123-3 et L.2222-20) 

Deux situations sont à distinguer selon que le propriétaire est connu ou non :

  • le propriétaire est connu mais soit il a disparu, soit il est décédé depuis plus de 30 ans (sans héritier ou avec des héritiers ayant renoncé à la succession) ;
  • le propriétaire est inconnu : il a disparu sans laisser de représentant et le bien n’est pas devenu la propriété d’une autre personne ou aucun titre de propriété n’a été publié au fichier immobilier de la conservation des hypothèques, ou il n’existe aucun document cadastral susceptible d’apporter des enseignements sur l’identité du propriétaire. La taxe foncière n’a pas été acquittée ou est acquittée par un tiers.

Biens abandonnés

La procédure de déclaration d'état d’abandon manifeste (CGCT : L.2243-1 à L.2243-4 et loi ALUR du 24.3.14 : art. 71)

Il s’agit d’une procédure d’expropriation spéciale conduite par le maire La commune ne peut recourir à cette procédure que lorsque les parcelles visées sont situées à l’intérieur de son périmètre d’agglomération.

Le maire est désormais seul compétent pour engager la procédure. Le conseil municipal n’a plus à lui demander de mettre en œuvre cette procédure (CGCT : art 2243-1 modifié par la loi du 7.8.15 : art. 130)  

Sont concernés les immeubles, les parties d’immeubles, les voies privées assorties d’une servitude de passage public, les installations et les terrains qui ne sont manifestement plus entretenus. S’agissant d’immeubles, ils peuvent être occupés ou vacants.

La dépossession forcée intervient au terme d'une procédure, qui se déroule en trois phases :

Le constat d’état d’abandon manifeste : procès-verbal provisoire (CGCT : L.2243-2)

  • Le maire doit d’une part, déterminer la parcelle visée par la procédure, et d’autre part, tenter d’en rechercher le(s) propriétaire(s) ou titulaires de droits réels.
  • Au regard des informations obtenues, le maire constate par procès-verbal provisoire, l'abandon manifeste de la parcelle.
    • Ce procès-verbal doit définir les travaux indispensables pour faire cesser l'état d'abandon.
    • Il doit être publié : affichage pendant trois mois à la mairie et sur les lieux concernés ; insertion dans deux journaux diffusés dans le département.
    • Il est notifié au(x) propriétaire(s) ou aux titulaires de droits réels. A défaut d’indentification ou de domiciliation de ces personnes, la notification est valablement faite à la mairie.
      Cette notification doit reproduire intégralement les articles L.2243-1 à L.2243-4 du Code général des collectivités territoriales.

La déclaration d'état d'abandon manifeste : procès-verbal définitif (CGCT : L.2243-3)

  • A l'issue d'un délai de trois mois (depuis le 27 mars 2014) à compter de l'exécution des mesures de publicité et des notifications du procès-verbal provisoire (le délai court à partir de la dernière des deux dates), le maire constate par un procès-verbal définitif, l'état d'abandon manifeste de la parcelle. Ce document est tenu à la disposition du public.
    Le conseil municipal, saisi par le maire, décide de déclarer la parcelle en état d'abandon manifeste, et d’en poursuivre l’expropriation.
Cas de manifestation des propriétaires

La procédure est suspendue :

  • s’ils ont  mis fin à l'état d'abandon, pendant le délai de trois mois ;
  • s’ils s'engagent par convention (formalisme obligatoire) avec le maire à effectuer les travaux propres à mettre fin à l'état d'abandon dans un délai déterminé.

La procédure tendant à la déclaration d'état d'abandon manifeste peut être reprise si les travaux n'ont pas été réalisés dans le délai prévu. Dans ce cas, le procès-verbal définitif d'abandon manifeste intervient soit à l'expiration du délai de trois mois visé ci-dessus, soit, si elle est postérieure, à la date fixée par la convention.

Cas des constructions ou installations implantées sans droit ni titre (CGCT : L. 2243-3 modifié par l’article 16 de la Loi du 23 juin 2011)

Le propriétaire de la parcelle ne peut être libéré de l’obligation d’effectuer les travaux indispensables pour faire cesser l’état d’abandon, en invoquant le fait que les constructions ou installations qui y sont implantées auraient été édifiées sans droit ni titre par un tiers.
Cette disposition, qui intéresse spécifiquement les DOM, doit permettre d’accélérer la résorption des constructions informelles et abandonnées.

L’expropriation (CGCT : L.2243-4 modifié par l’article 16 de la Loi du 23 juin 2011)1

  • Le conseil municipal, saisi par le maire, décide de poursuivre la phase d’expropriation (qui obéit à des règles spécifiques depuis la loi Letchimy du 23.6.11). Elle doit être engagée au profit de la commune, d’un organisme y ayant vocation ou d’un concessionnaire d’une opération d’aménagement.
    Elle doit avoir pour but :
    • Soit la construction ou la réhabilitation de logement ;
    • Soit tout objet d’intérêt collectif relevant d’une opération de restauration, de rénovation ou d’aménagement.
  • Le maire constitue un dossier présentant le projet simplifié d’acquisition publique, ainsi que l'évaluation sommaire de son coût. Ce dossier est mis, pendant une durée minimale d’un mois, à la disposition du public qui peut formuler ses observations dans des conditions précisées par la délibération du conseil municipal.
  • Le préfet prend par arrêté, au vu du dossier et des observations du public, les décisions suivantes (par dérogation aux dispositions du Code de l'expropriation) :
    • il déclare l'utilité publique du projet et détermine la liste des immeubles et des parcelles concernés ;
    • il déclare cessibles les immeubles et parcelles concernés ;
    • il indique la collectivité publique ou l’organisme bénéficiaire de l’expropriation ;
    • il fixe le montant de l'indemnité provisionnelle allouée aux propriétaires et aux titulaires de droits réels immobiliers, celle-ci ne pouvant être inférieure, à l'évaluation effectuée par le service des domaines ;
    • il fixe la date à laquelle il peut être pris possession après paiement (ou, à défaut, après consignation de l'indemnité provisionnelle, en cas d'obstacle au paiement). Cette date doit être postérieure d'au moins deux mois à la publication de l'arrêté déclarant l'utilité publique (DUP).
  • L’arrêté de déclaration d’utilité publique et de cessibilité du préfet est publié au recueil des actes administratifs du département et affiché à la mairie du lieu de situation du bien. Il est notifié aux propriétaires et titulaires de droits réels immobiliers.
  • L'ordonnance d'expropriation (ou la cession amiable) produit les effets prévus par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : elle éteint notamment tous droits réels ou personnels sur les immeubles expropriés. De même, les modalités de transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers et d'indemnisation des propriétaires sont réglées par le code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.
  • À défaut pour lui d’engager cette procédure dans un délai de six mois à compter de la déclaration d’état d’abandon manifeste ou à sa demande,  la loi ALUR prévoit que le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou le Conseil général peut s’y substituer et constituer un dossier présentant le projet simplifié d’acquisition publique, ainsi que l’évaluation sommaire de son coût. Ce dossier est mis à la disposition du public, pendant une durée minimale d’un mois, afin de lui permettre de formuler ses observations.

Note

1 - Les règles de l'expropriation en cas de procédure d'abandon manifeste ont été simplifiées et alignées sur celles de la loi Vivien, (et identiques à celles des copropriétés en état de carence).

Biens sans maître

La procédure d’incorporation de biens vacants et sans maître (Code civil : art.713 / CGPPP : L.1123-1 et suivants et L.2222-20 / Circulaire du 8.3.06 / loi n°2014-366 du 24.3.14 / loi 2014-1170 du 13.10.14)

Sont concernés les biens immobiliers sans maître :

  • soit issus d’une succession d’un propriétaire connu, disparu ou décédé depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun héritier ne s'est présenté (CGPPP : L.1123-1 1°) ;
  • soit de propriétaires non connus et pour les immeubles desquels depuis plus de trois ans les taxes foncières n'ont pas été acquittées ou ont été acquittées par des tiers (CGPPP : L.1123-1 2° et 3°).

Les biens qui n'ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. Le conseil municipal doit prendre une délibération autorisant l’incorporation du bien dans le domaine de la commune. La commune peut renoncer à exercer ses droits, sur tout ou partie de son territoire, au profit de l'EPCI à fiscalité propre dont elle est membre. Les biens sans maître sont alors réputés appartenir à l'EPCI.

Si la commune ou si l'EPCI à fiscalité propre renonce à exercer ses droits, la propriété est transférée de plein droit à l'Etat. 

La préfecture est informée  par courrier de la renonciation à l’acquisition du bien par la commune ou  l’EPCI. Elle constate par un arrêté préfectoral, le transfert du bien dans le domaine de l’Etat. Une copie de cet arrêté est  transmise au service des domaines.

La procédure d’incorporation diffère selon qu’il s’agit d’un bien relevant d’une succession ouverte depuis plus de 30 ans (incorporation de plein droit) ou d’un bien dont le propriétaire est non connu et pour lequel les taxes foncières n'ont pas été réglées depuis plus de 3 ans ou l'ont été par un tiers (incorporation spécifique).

Les services de la  commune (ou de l’EPCI) doivent  s’assurer préalablement que les biens peuvent effectivement être qualifiés de biens sans maître.

Les informations recherchées pourront être recueillis auprès des services de l’Etat (cadastre, publicité foncière, recouvrement des taxes foncières), des notaires, du voisinage, des registres d’état civil. La commune (ou l’EPCI)  peut se faire aider par le service France Domaine dans cette enquête.

Succession vacante (CC : art. 713)

La procédure d’appropriation du bien par la commune ou par l’EPCI n’est pas précisément explicitée par l’article L1123-2. Elle est conduite par le maire ou par le président de l’EPCI.

Après constat de la succession vacante, la prise de possession est réalisée  par un procès-verbal dressé par le maire ou par le président de l’EPCI. Le procès-verbal  fait l’objet d’un affichage en mairie (pour l’EPCI, l’affichage est réalisé à la mairie de la commune où est installé son siège).

Observation

La publicité au fichier immobilier du procès-verbal de la prise de possession du bien sans maître n’est pas prévue par les textes. Elle  est cependant vivement conseillée (car tant qu’aucun acte n’est publié le propriétaire apparent dans la documentation cadastrale demeure le défunt)2.

La procédure d’appropriation des immeubles assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) (CGPPP :  L.1123-3)

La procédure d’appropriation du bien présumé sans maître assujetti à la TFPB s’effectue en deux temps : le constat d’abandon puis l’incorporation dans le domaine communal ou intercommunal.

Lorsqu’un immeuble n’a plus de propriétaire connu et que les contributions foncières n’ont pas été acquittées depuis plus de trois ans ou ont été acquittées par des tiers, cette situation est constatée par un arrêté du maire ou du président de l’EPCI.
Avant l’adoption de cet arrêté, le maire doit consulter pour avis la commission communale des impôts directs.

L’arrêté pris par le maire doit ensuite :

  • faire l’objet d’une publication au recueil des actes administratifs de la commune dans les communes de plus de 3500 habitants, et d’un affichage selon les modalités de l’article L. 2131-1 du Code général des collectivités territoriales ;
  • être notifié au propriétaire au dernier domicile connu ;
  • être notifié à l’habitant ou exploitant, si l’immeuble est habité ou exploité ainsi qu'au tiers qui aurait acquitté les taxes foncières ;
  • être notifié au préfet de département.

Dans le cas où le propriétaire ne s’est pas fait connaitre dans le délai de 6 mois, à compter de l’accomplissement de la dernière des mesures de publicité, le bien est présumé sans maître.

Une délibération du conseil municipal ou de l’organe délibérant de l’EPCI, doit décider d’incorporer le bien dans le domaine communal (domaine public ou privé selon l’affectation et l’utilisation du bien) ou dans celui de l’EPCI. Cette incorporation est ensuite constatée par arrêté du maire ou du président de l’EPCI.

La délibération doit intervenir dans un délai de six mois à compter de la vacance présumée du bien, à défaut la propriété du bien est attribuée à l’Etat.

Observations

Bien que les textes ne le précisent pas l’arrêté d’incorporation du bien présumé sans maître doit être publié au fichier immobilier.

Lorsque la procédure concerne l’appropriation d’immeubles assujettis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties, au 1er mars de chaque année, les centres des impôts fonciers signalent au préfet les immeubles répondant à la qualification de biens sans maître. Au plus tard au le 1er juin de chaque année le préfet dresse la liste des immeubles par commune et la transmet au maire de chaque commune concernée. Le préfet et le maire procèdent à une publication et un affichage de cet arrêté ainsi qu’à une double publication, l’une au dernier domicile et résidence du dernier propriétaire connu, l’autre à l’occupant ou l’exploitant (s’il y a lieu). 

La procédure d’envoi en possession d’un bien issu d’une succession vacante ou d'une succession en déshérence (Code civil : 539, 809-1, 810 à 810-12)

"Les biens des personnes qui décèdent sans héritiers ou dont les successions sont abandonnées appartiennent à l'Etat"  Code civil : 539.

Une succession vacante3 est une succession dont le propriétaire est décédé depuis moins de 30 ans, ou dont les héritiers ont renoncé à la succession pendant la même période.

Le Juge du TGI est saisi par tout créancier, toute personne intéressée, ou le parquet, par simple requête pour que soit désigné le service France Domaine comme curateur.

Le curateur établit un inventaire du passif et des actifs de la succession et, selon la procédure décrite au code civil, règle les créances et procède à l’apurement du passif, y compris par vente du bien.

L’Etat peut prétendre à ces successions et transformer une succession vacante en succession en déshérence. Pour cela, il doit demander l’envoi en possession au Tribunal de grande instance (TGI).

Notes 

2 - Les biens sans maître et présumés sans maître de Serge Lamiaux JCNI oct.2015 et  Congrès des notaires de France N°109 (deuxième commission)

3 - On distingue les cas où la succession est ouverte avant le 1er janvier 2007 (décès antérieurs à cette date) et où elle est ouverte après le 1er janvier 2007 (décès postérieurs à cette date) car les procédures ont été réformées par une loi du 23 juin 2006 avec effets au 1er janvier 2007.
Avant la réforme de 2006, on distinguait les successions non réclamées des successions vacantes. Cette distinction s’applique toujours aux successions ouvertes avant le 1er janvier 2007.