Vous pouvez acheter un bien que le vendeur s'engage à rénover, dans un délai déterminé. La vente est alors soumise à des dispositions spécifiques qui visent notamment à protéger l’acquéreur. Elle doit donner lieu à un contrat de Vente d’immeuble à rénover (VIR).
Dans le cadre d’une VIR, vous payez le prix du sol et des constructions existantes à la date de signature de l'acte authentique, puis des ouvrages à venir, au fur et à mesure de leur réalisation. Le vendeur demeure maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
La nature et l'importance des travaux ne sont pas réglementées. Cependant, si les travaux sont assimilables à une reconstruction, il s’agira d’un contrat de vente en l'état futur d'achèvement et non d’une vente d'immeuble à rénover.
À savoirLa VIR ne concerne pas les travaux d’agrandissement ou de restructuration qui concourent à rendre l’immeuble neuf, au sens de la loi, c’est-à-dire si les travaux rendent neuf :
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Promesse de vente
En général, avant le contrat de vente, vous signez une promesse de vente unilatérale (ou un compromis). Elle doit, sous peine de nullité, comporter :
- les caractéristiques du bien vendu (surface, nombre de pièces…) ;
- le descriptif et le délai de réalisation des travaux ;
- le prix ;
- l'engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l'acte authentique de vente, les justifications de la garantie d'achèvement des travaux et des assurances de responsabilité et de dommages-ouvrage.
Elle peut contenir une condition suspensive, notamment liée à l’obtention d’un prêt.
La promesse comprend par ailleurs un dossier de diagnostic technique. Pour plus d’informations : voir le dossier "Diagnostics obligatoires". Une note technique sur la qualité des travaux doit en outre être annexée à la promesse de vente et indiquer :
- la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement ;
- les équipements collectifs qui présentent une utilité pour le bien vendu, si le logement est situé dans un immeuble collectif.
À savoirAttention, il est possible que le vendeur vous demande de verser une indemnité d’immobilisation ou un dépôt de garantie, aucun texte ne l’interdisant. Mais ce versement ne doit pas concerner les travaux. |
Contrat de vente
Le contrat de vente d'immeuble à rénover est obligatoirement établi par un notaire, sous forme d’acte authentique. Il doit comporter, sous peine de nullité :
- la description et les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et, éventuellement, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot (loi Carrez) ainsi que l’indication de la situation du bien dans l’ensemble immobilier ;
- la description des travaux à réaliser précisant éventuellement les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;
- le prix de l'immeuble : il doit être ventilé entre le prix des constructions existantes, payé lors de la signature du contrat de vente, et celui des travaux, versé de façon échelonnée, au fur et à mesure de leur réalisation ;
- le délai de réalisation des travaux ;
- la justification de la garantie financière d'achèvement des travaux (elle porte uniquement sur les travaux à réaliser et non sur le bâti existant) ;
- les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux. Le simple énoncé des assurances dans l'acte ne suffit pas, il faut en justifier. En revanche, s'agissant du bâti existant vendu et sur lequel portent les travaux, il n'y a pas d'obligation concernant la souscription de garanties.
À savoirLes versements concernant les travaux ne doivent pas dépasser :
Le solde est versé à la livraison. Par ailleurs, le contrat peut inclure une clause de révision pour le montant prévu des travaux, dans une limite maximale de 70 % de l’indice BT01. |
Annexes
Le contrat de vente doit comporter en annexes, ou par référence à des documents déposés par acte authentique chez un notaire :
- les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux ;
- le règlement de copropriété (celui-ci doit vous être communiqué avant la signature du contrat pour que vous puissiez l’examiner).
Assurances et garanties
Le vendeur professionnel d'un immeuble à rénover doit justifier d'une assurance de responsabilité civile professionnelle, de l'assurance de responsabilité obligatoire et de l'assurance dommages ouvrage.
À défaut, il s'expose aux sanctions pénales prévues pour tout constructeur (75 000 € d'amende et/ou emprisonnement de 6 mois).
La réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux entre le vendeur et les entreprises à une date unique qui constitue le point de départ des garanties. La livraison intervient ultérieurement : elle résulte de l'établissement d'un procès-verbal établi entre vous et le vendeur.
Pour les travaux
Le vendeur doit les garanties biennale et décennale (lorsque les travaux en relèvent). Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents doivent être inscrits dans l'acte de livraison ou signalés par écrit dans le délai d'un mois suivant cette livraison. L'action en réparation peut être intentée dans un délai d'un an suivant la livraison. Le vendeur doit fournir une garantie d'achèvement des travaux constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d'assurance agréée à cet effet. Elle cesse à l’achèvement des travaux.
Pour le bâti existant
Si vous découvrez après la vente un défaut non apparent au moment de la vente (non décelable par un profane après un examen normalement attentif), vous pouvez engager une action en justice dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice (Code civil : art. 1641). Il faut toutefois que celui-ci rende le logement impropre à l'usage auquel il était destiné ou qu'il l'affecte tellement que vous ne l’auriez pas acheté ou l'auriez acheté à un moindre prix si vous en aviez eu connaissance..
Particularité de l'immeuble occupé
Dans le cas où l'immeuble est occupé, des dispositions protectrices sont prévues pour éviter tout abus des entreprises de travaux voulant inciter les occupants à quitter les lieux. Le juge, saisi en référé, peut prescrire l'interdiction ou l'interruption des travaux, sous astreinte. Si malgré cette interdiction les travaux sont exécutés, un emprisonnement de 2 ans et une amende de 4 500 € sont encourus. Le juge peut en outre ordonner la remise en état des lieux aux frais du contrevenant.
Transfert des droits
En cas de revente, les droits et obligations que vous tenez d'une vente d'immeuble à rénover sont transférés au cessionnaire (second acquéreur).