À compter du 1er janvier 2009 et jusqu’au 31 décembre 2012, date à laquelle le dispositif prend fin avec des mesures transitoires, les investissements réalisés pour l'acquisition de logements neufs, en l’état futur d’achèvement, ou que le contribuable fait construire, de locaux transformés en logement ou de locaux réhabilités permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Celle-ci ne peut toutefois pas s’appliquer pour les opérations réalisées en zone C, sauf agrément ministériel.
Le logement doit être loué nu à usage d'habitation principale du locataire. La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, mais peut en revanche l’être à un ascendant ou descendant non membre du foyer fiscal.
L’investisseur a le choix entre deux options :
- Le dispositif « Scellier » avec réduction d’impôt répartie sur neuf ans. Le bailleur s’engage alors à respecter des plafonds de loyers.
- Le dispositif « Scellier intermédiaire » avec réduction d’impôt répartie sur neuf, douze ou quinze ans, à laquelle s’ajoute une déduction spécifique de 30 %. Le bailleur s’engage alors à louer son logement à des locataires sous conditions de ressources et à respecter des plafonds de loyers (plus contraignants que ceux du dispositif « Scellier »).
- Voir aussi les spécificités de l'investissement dans les DOM.
Champ d'application
- l'acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 ;
- les logements que le contribuable a fait construire et qui font l'objet, d'un dépôt de permis de construire entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard 30 mois après la date d'obtention du permis de construire ;
- l'acquisition entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 de locaux affectés à un autre usage que l'habitation et transformés en logements, sous réserve que les travaux de transformation, réalisés entre ces mêmes dates par l'acquéreur ou le vendeur, soient achevés au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de cette acquisition ;
- l'acquisition entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 de logements qui ne satisfont pas aux conditions de décence (décret du 30.1.02) et qui font l'objet, de la part de l'acquéreur ou le vendeur, de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs (arrêté du 19.12.03) ;
- les logements acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.
La notion de logement neuf est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière (CGI : art. 257, I, 2, 2°). Ainsi sont assimilés à des immeubles neufs les immeubles qui n’ont pas été achevés depuis plus de cinq ans, qu'ils résultent d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf :- soit la majorité des fondations ;
- soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;
- soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;
- soit l'ensemble des éléments de second œuvre énumérés par décret.
Pour le logement que le contribuable fait construire, en revanche, est prise en compte la date de dépôt de permis de construire.
Mesures transitoires
Une mesure transitoire est prévue pour les opérations d’acquisition : la réduction d’impôt s’applique aux logements acquis au plus tard le 31 mars 2013 dès lors que le contribuable justifie qu’il a pris, au plus tard le 31 décembre 2012, l’engagement de réaliser un investissement immobilier. La date à retenir pour apprécier l'engagement de réaliser un investissement immobilier correspond à celle de la promesse d'achat ou de la promesse synallagmatique de vente, s'agissant des investissements prenant la forme d'une acquisition d'un logement neuf achevé. Pour les acquisitions de logements en l’état futur d’achèvement, on retient la signature et le dépôt au rang des minutes du notaire ou l’enregistrement au service des impôts du contrat préliminaire de réservation. L’acte authentique doit ensuite être passé au plus tard le 31 mars 2013.
Le taux de la réduction d'impôt applicable pour ces opérations est celui en vigueur au 31 décembre 2012 pour les logements acquis en 2012.
Ce régime de réduction d’impôt concerne les propriétés situées en France (métropole et DOM), dans les zones A, A bis, B1 et B2 (arrêté du 29.4.09 et arrêté du 22.12.10). Les investissements en zone C sont exclus, sauf agrément ministériel (décret et arrêté du 23.9.10). Dans les DOM : le dispositif Scellier est applicable aux opérations réalisées entre le 27 mai 2009 et le 31 décembre 2012 ; des modalités particulières sont prévues concernant le taux de la réduction, les plafonds de loyers et les plafonds de ressources (en cas de Scellier Intermédiaire).
Le contribuable doit justifier que le logement respecte les normes en vigueur relatives aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique (normes actuellement définies par : décret du 24.5.06 ; CCH : R.111-20 ; arrêté du 24.5.06 ; arrêté du 8.5.07). La preuve est apportée par :
- une étude thermique (synthèse ou récapitulatif standardisée) ;
- une attestation de prise en compte de la réglementation thermique et de la réalisation de l’étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie ;
- ou un certificat mentionnant l’attribution d’un label « haute performance énergétique » (dont le niveau le plus élevé est le niveau « BBC 2005 »).
Le bénéfice de cette mesure ne peut être cumulé pour un même logement avec :
- la réduction d’impôt au titre de l'investissement dans les DOM (dispositif Girardin) ;
- la réduction d’impôt dans le secteur du tourisme (dispositif Demessine) ;
- la réduction d’impôt dans les résidences hôtelières à vocation sociale ;
- la réduction d’impôt au titre du dispositif « Malraux » ;
- la déduction au titre de l’amortissement Robien.
Dispositif Scellier
Caractéristiques
Engagement de location
- 9 ans
Réduction d'impôt
Le montant de la réduction d’impôt s’obtient en appliquant le taux ci-dessous au prix d’acquisition ou de revient global du logement, pris en compte dans la limite de 300 000 € par logement et par an et dans la limite d’un prix de revient plafond par m² de surface habitable fixé en fonction de la localisation du logement (décret du 5.3.12).
| Plafond du prix par m² | |
|---|---|
| Zone A bis et A | 5 000 € |
| Zone B1 | 4 000 € |
| Zone B2 | 2 100 € |
| Zone C | 2 000 € |
Taux de la réduction
- logements acquis ou construits en 2012 : 13 %, sous réserve que le logement soit labellisé BBC « bâtiment basse consommation ». Les logements non labellisés BBC ne peuvent plus bénéficier de l’avantage fiscal. Toutefois pour les logements non-BBC acquis en 2012, ayant fait l’objet d’un permis de construire au plus tard le 31 décembre 2011, une réduction d’impôt de 6 % est possible ;
- logements acquis ou construits en 2011, le taux est fonction du niveau de performance énergétique du logement :
- 22 % si le logement est labellisé BBC "bâtiment basse consommation"
- 13 % si le logement n’est pas labellisé BBC,
- logements acquis ou construits en 2009 et en 2010 : 25 %
Les conditions d’attribution du label BBC sont définies par le décret du 20 juillet 2010 et l’arrêté du 3 mai 2007.
Au titre d’une même année, il n’est possible de bénéficier de la réduction d’impôt que pour un seul logement.
Report de la réduction d'impôt
Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des six années suivantes.
Le bénéfice de ce report est néanmoins conditionné au maintien de la mise en location du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt.
Conditions concernant le locataire
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur.
Aucune condition de ressources du locataire n'est exigée.
Plafonds de loyers
Ils diffèrent suivant la date de réalisation de l’investissement.
Les plafonds de loyers mensuels (hors charges) pour les baux conclus ou renouvelés en 2021 sont les suivants :
- Pour des investissements réalisés à partir de 2011 :
| Plafonds de loyers au m² | |
|---|---|
| Zone A bis* | 23,97 € |
| Zone A* | 17,78 € |
| Zone B1 | 14,33 € |
| Zone B2 | 11,70 € |
| Zone C | 8,14 € |
* Les zones A bis et A sont définies par l'arrêté du 22 décembre 2010. Ces plafonds de loyers ne s'appliquent que pour les logements acquis ou ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2011.
Les zones B1 et B2 sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009.
Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d'agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010).
- Pour des investissements réalisés du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010 :
Plafonds de loyers au m2 | |
Zone A* | 24,11 € |
Zone B1 | 16,76 € |
Zone B2 | 13,71 € |
* Les zones A, B1 et B2 sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009.
Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d'agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010).
Avantages et engagements
Avantage fiscal
Si vous achetez un logement neuf ou assimilé, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 13 % si le logement est labellisé BBC pour un investissement réalisé en 2012 ; désormais il n'y a pas d'avantage fiscal si le logement n'est pas labellisé BBC. La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement retenue dans la limite d’un montant de 300.000 € et d'un prix de revient maximum au m2, variable selon la zone où est réalisée l'opération.
| Plafond de prix par m² | |
|---|---|
| Zone A bis et A | 5 000 € |
| Zone B1 et dans les DOM, les COM et la Nouvelle-Calédonie | 4 000 € |
| Zone B2 | 2 100 € |
| Zone C | 2 000 € |
Engagements
Vous louez votre logement nu :
- pendant neuf ans,
- à un locataire qui utilise le logement à usage d'habitation principale,
- les ressources du locataire ne sont pas plafonnées, et il est possible de louer à un ascendant ou descendant à condition qu'il soit détaché du foyer fiscal du bailleur,
- pour un loyer inférieur à un plafond.
La location devra prendre effet dans les 12 mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Le saviez-vous ?
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur.
Si un logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, et s'il est loué à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal d'un associé, ce dernier ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt.
Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou les membres de son foyer fiscal, à la condition qu'il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.
La réduction d’impôt peut également bénéficier au contribuable au titre des souscriptions de parts de SCPI suivant des conditions particulières.
Dispositif Scellier intermédiaire
Caractéristiques
Engagement de location
- 9, 12 ou 15 ans
Déduction spécifique
Le bailleur bénéficie d'une déduction spécifique de 30 % à valoir sur les revenus bruts durant toute la période.
Réduction d'impôt
Le montant de la réduction d’impôt s’obtient en appliquant le taux ci-dessous au prix d’acquisition ou de revient global du logement, pris en compte dans la limite de 300 000 € par logement et par an et dans la limite d’un prix de revient plafond par m² de surface habitable fixé en fonction de la localisation du logement (décret du 5.3.12).
| Plafond du prix par m² | |
|---|---|
| Zones A bis et A | 5 000 € |
| Zone B1 | 4 000 € |
| Zone B2 | 2 100 € |
| Zone C | 2 000 € |
Taux de la réduction
- logements acquis ou construits en 2012, sous réserve que le logement soit labellisé BBC « bâtiment basse consommation » :
- sur 9 ans : 13 % ;
- sur 12 ans : 17 % ;
- sur 15 ans : 21 % ;
- les logements non labellisés BBC ne peuvent plus bénéficier de l’avantage fiscal. Toutefois pour les logements non-BBC acquis en 2012, ayant fait l’objet d’un permis de construire au plus tard le 31 décembre 2011, une réduction d’impôt de 6 % est possible ;
- logements acquis ou construits en 2011, le taux est fonction du niveau de performance énergétique du logement :
- 22 % (+ 5 % par période triennale au-delà de 9 ans) si le logement est labellisé BBC « bâtiment basse consommation » ;
- 13 % (+ 5 % par période triennale au-delà de 9 ans) si le logement n’est pas labellisé.
Les conditions d’attribution du label BBC sont définies par le décret du 20 juillet 2010 et l’arrêté du 3 mai 2007.
Au titre d’une même année, il n’est possible de bénéficier de la réduction d’impôt que pour un seul logement.
Au-delà de la période minimale de location de neuf ans, le contribuable peut bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt égale chaque année à 1,66 % du prix de revient du logement.
Report de la réduction d'impôt
Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des six années suivantes.
Le bénéfice de ce report est néanmoins conditionné au maintien de la mise en location du logement ayant ouvert droit à la réduction d’impôt.
Conditions concernant le locataire
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un descendant ou un ascendant.
Ce dispositif est soumis au respect de conditions de loyers et de ressources du locataire.
Plafonds de loyers
Les plafonds de loyers diffèrent suivant la date de réalisation de l’investissement :
- pour les investissements réalisés à partir de 2011 et baux conclus en 2021 :
| Plafonds de loyer au m² | |
|---|---|
| Zone A bis | 19,18 € |
| Zone A | 14,22 € |
| Zone B1 | 11,46 € |
| Zone B2 | 9,36 € |
| Zone C | 6,51 € Sous réserve d'agrément |
* Les zones A bis et A sont définies par l'arrêté du 22 décembre 2010. Ces plafonds de loyers ne s'appliquent que pour les logements acquis ou ayant fait l'objet d'un dépôt de demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2011.
Les zones B1 et B2 sont définies par l’arrêté du 29 avril 2009.
Les investissements réalisés en zone C ne sont admis que sous réserve d'agrément (décret et arrêté du 23 septembre 2010)
- pour les investissements réalisés du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010 et baux conclus ou renouvelés en 2021
| Plafonds de loyers au m² | |
|---|---|
| Zone A* | 19,29 € |
| Zone B1 | 13,41 € |
| Zone B2 | 10,97 € |
Plafonds de ressources
Pour les baux conclus, reconduits ou renouvelés en 2021 :
| Composition du foyer locataire | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 48 587 € | 36 092 € | 33 084 € | 32 859 € |
| Couple | 72 615 € | 53 000 € | 48 583 € | 44 165 € |
| Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge | 87 287 € | 63 447 € | 58 163 € | 52 873 € |
| Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge | 104 555 € | 76 785 € | 70 389 € | 63 989 € |
| Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge | 123 776 € | 90 123 € | 82 615 € | 75 101 € |
| Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charges | 139 279 € | 101 660 € | 93 109 € | 84 716 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième | + 15 525 € | + 11 547 € | + 10 586 € | + 9 623 € |
Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l'année 2019 (avis d'imposition 2020).
Investissements dans les DOM
- Taux de la réduction d’impôt :
- 24 % pour les investissements réalisés en 2012.
- Plafonds de loyers pour le secteur libre :
- Pour les investissements réalisés du 1er janvier 2009 au 26 mai 2009
- Pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, le plafond de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, est fixé à 16,76.
- Pour les inverstissements réalisés à compter du 27 mai 2009
- 13,72 € dans les départements d’outre-mer, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Mayotte ;
- 17,02 € en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie, à Saint-Pierre-et-Miquelon et dans les îles
Wallis et Futuna
- Pour les investissements réalisés du 1er janvier 2009 au 26 mai 2009
- Plafonds de loyers pour le secteur intermédiaire :
- Pour les investissements réalisés à compter du 27 mai 2009
- pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, les plafonds de loyers mensuels, par m² de surface habitable, charges non comprises, sont à fixés à :
- 10,99 € dans les départements d’outre-mer, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Mayotte ;
- 14,19 € en Polynésie française, en Nouvelle-Calédonie, à Saint-Pierre-et-Miquelon et dans les îles Wallis et Futuna.
- pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, les plafonds de loyers mensuels, par m² de surface habitable, charges non comprises, sont à fixés à :
- Investissements réalisés du 1er janvier 2009 au 26 mai 2009
- Pour les baux conclus ou renouvelés en 2021, le plafond de loyer mensuel par mètre carré, charges non comprises, est fixé à 16,76 €.
- Pour les investissements réalisés à compter du 27 mai 2009
- Plafonds de ressources pour le secteur intermédiaire :
- pour les baux conclus ou renouvelés en 2021 (investissements réalisés du 1.1.09. au 26.5.09) :
| Composition du foyer du locataire | Plafonds de ressources |
|---|---|
| Personne seule | 36 092 € |
| Couple | 53 000 € |
| Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 63 447 € |
| Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge | 76 785 € |
| Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 90 123 € |
| Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 101 660 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème) | + 11 547 € |
- pour les baux conclus ou renouvelés en 2021 (investissements réalisés à compter du 27.5.09) :
Composition du foyer locataire | Départements | Polynésie française |
Personne seule | 29 581 | 25 398 |
Couple | 39 500 | 46 969 |
Personne seule ou couple ayant une personne à charge | 47 502 | 49 693 |
Personne seule ou en couple ayant deux personnes à charge | 57 338 | 52 400 |
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge | 67 457 | 56 030 |
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge | 76 021 | 59 662 |
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème | + 8 485 | + 3 807 |
Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l'année 2019 (avis d'imposition 2020).
Avantages et engagements
Avantages fiscaux
Si vous achetez un logement neuf ou assimilé, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 13 % si le logement est labellisé BBC pour un investissement réalisé en 2011. La base de la réduction d’impôt est constituée par le prix de revient du logement retenue dans la limite d’un montant de 300.000 €.
Si à l’issue de la période de location initiale de neuf ans, le logement reste loué dans les conditions prévues par le dispositif, vous pouvez bénéficier d’un supplément de réduction d’impôt égal à 5 % du prix de revient du logement par période triennale (2 maximum). Cela équivaut à un supplément de réduction annuelle de 1,66 %.
Le bailleur bénéficie également d'une déduction spécifique de 30 % à valoir sur les revenus bruts durant toute la période d'engagement de location.
Engagements
Vous louez votre logement nu :
- pendant neuf, douze ou quinze ans ;
- à un locataire qui utilise le logement à usage d'habitation principale ;
- les ressources du locataire sont plafonnées, et il n'est pas possible de louer à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou un descendant ;
- pour un loyer inférieur à un plafond.
La location devra prendre effet dans les 12 mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
Le saviez-vous ?
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal du bailleur, ni être un ascendant ou un descendant.
Si un logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, et s'il est loué à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal d'un associé, ce dernier ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt.
Le logement peut être loué à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou les membres de son foyer fiscal, à la condition qu'il ne fournisse aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière.
La réduction d’impôt peut également bénéficier au contribuable au titre des souscriptions de parts de SCPI suivant des conditions particulières.