Achat d'un logement en copropriété

Quelques vérifications avant d’acheter

Dès la consultation d’annonces immobilières (presse, affichage ou sites Internet), le futur copropriétaire a accès à certaines informations sur la copropriété, comme son nombre de lots, le montant des charges versées par le vendeur et les éventuelles difficultés rencontrées par la copropriété.
Lorsque le bien visité est conforme aux attentes de l’acquéreur et qu’un achat est envisagé, il lui est conseillé de prendre connaissance de :

• l’environnement de l’immeuble et des éventuels risques liés à la zone géographique où il se situe (inondation, avalanches…) auprès de la mairie ou sur le site www.risques.gouv.fr ;
• l’état d’entretien de l’immeuble : le carnet d’entretien qui répertorie les informations techniques sur la maintenance et les travaux réalisés (ravalement, contrat d’entretien du chauffage collectif, assurance…) est consultable auprès du vendeur. Il est également recommandé de vérifier, éventuellement accompagné d’un professionnel, l’état de la toiture, de la cage d’escaliers, des façades et des équipements communs (chauffage collectif...) ;
• l’état du logement en consultant le dossier de diagnostic technique qui comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE), le constat de risque d'exposition au plomb, l'état d'amiante, l'état de l'installation intérieure de l'électricité et de gaz, l'état parasitaire relatif aux termites…

Les documents et informations obligatoirement remis à l'acquéreur

Les documents et informations suivants sont remis à l'acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente :

• les documents de la copropriété :
  • le Règlement de copropriété (RC) et l’État descriptif de division (EDD) permettent de connaître les règles de fonctionnement de la copropriété, la répartition des charges, la définition des lots et les conditions d’utilisation des parties privatives et communes ;
  • les procès-verbaux des Assemblées générales (AG) des trois dernières années comportent les décisions votées par la copropriété (budget, travaux, procédures, …) ;
  • la fiche synthétique de la copropriété regroupant les informations financières et techniques de la copropriété ;
  • le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • les conclusions du Diagnostic technique global (DTG), s’il a été réalisé.
• les informations financières de la copropriété :
  • le montant des charges payées par le vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente,
  • les sommes susceptibles d’être dues à la copropriété par l’acquéreur,
  • l’état global des impayés de charges dans la copropriété et des dettes vis-à-vis des fournisseurs (gaz, électricité, fioul, …),
  • le montant de la cotisation au fonds de travaux ainsi que le dernier versement effectué par le vendeur.
• la superficie exacte du lot (loi Carrez) doit figurer dans l’avant-contrat et dans l’acte de vente définitif. Le mesurage par un professionnel est recommandé pour éviter tout risque d’erreur. Si la superficie est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte, l’acquéreur peut demander au juge une diminution du prix au prorata du nombre de m² manquants (dans un délai maximum d’un an à compter de la date de signature de l’acte authentique) ;
   
• les diagnostics techniques (DPE, plomb, amiante, …) ;

• la notice d’information définissant les droits, obligations des copropriétaires et le fonctionnement de la copropriété ;

• le carnet d’information du logement, établi par chaque copropriétaire lors de la construction du logement ou lors de réalisation de certains travaux de rénovation énergétique.

Ces documents doivent être joints au projet d’acte de vente lorsqu’il est directement signé devant notaire et non précédé d’une promesse ou d’un compromis de vente.

La remise des documents peut désormais être effectuée par tout moyen et sur tout support, y compris par un procédé dématérialisé (mail, clé USB, CD, …), sous réserve de l'accord exprès de l'acquéreur.

Le délai de rétractation

L’acheteur dispose de 10 jours à partir du lendemain de la communication de tous ces documents et informations pour revenir sur sa décision par courrier recommandé avec demande d’avis de réception. Les sommes versées au vendeur doivent être restituées dans les 21 jours.

L’obligation d’assurance

L’acquéreur en qualité de copropriétaire doit souscrire une assurance responsabilité civile, afin de couvrir les dégâts subis ou ceux causés à des tiers. Une assurance multirisques habitation peut également être souscrite afin de couvrir les dommages causés au logement, au mobilier… 
Le syndic, quant à lui, souscrit au nom de la copropriété le contrat d’assurance multirisques pour les parties communes de la copropriété (toiture, murs porteurs, structure, …). Il couvre à la fois les dommages subis (dégâts des eaux, incendie, bris de glace, …) et la responsabilité civile de la copropriété pour les dommages dont elle serait à l’origine (blessure suite à une chute dans l’escalier non entretenu).

À partir de la notification de la vente par le notaire le nouveau propriétaire d’un lot de copropriété est redevable :

• des provisions pour charges,
• des appels de fonds pour travaux.

La régularisation des charges intervenant en fin d’exercice comptable est versée ou réclamée à celui qui est copropriétaire au moment de l’approbation des comptes. Le vendeur et l’acheteur peuvent convenir d’appliquer des règles de répartition différentes. Elles n’auront d’effet qu’entre les parties à l’accord et ne seront pas opposables au syndic.