Encadrement des loyers
L'encadrement des loyers, comment ça marche ?
L’encadrement des loyers revient souvent dans les débats, mais une question reste floue pour beaucoup de locataires et de propriétaires bailleurs : comment fonctionne cet encadrement ?
La réponse repose sur des critères précis, des décisions locales… et un outil encore trop méconnu du grand public : les Observatoires locaux des loyers.
L’encadrement des loyers, qu'est-ce que c'est ?
L’encadrement des loyers a pour objectif de limiter le montant du loyer lors de la mise en location ou du renouvellement d’un bail, dans certaines communes dites « tendues ». Il se compose de deux dispositifs.
Tout d’abord, un encadrement de l’évolution des loyers dans les zones d’urbanisation continue : le loyer est limité au loyer du précédent locataire (sauf exceptions encadrées).
Ensuite, un encadrement du niveau des loyers, consistant en un plafonnement au mètre carré. Concrètement :
Un loyer de référence est fixé : son montant dépend de la ville, du quartier ainsi que du type de logement (nombre de pièces, meublé ou non...).
Ce plafond légal ne peut pas être dépassé : le loyer maximal pouvant être réclamé est limité au loyer de référence dit “majoré” (loyer de référence + 20%). Le propriétaire ne peut pas exiger davantage, sauf conditions très encadrées.
Le locataire peut contester un loyer trop élevé : si le bailleur demande un loyer supérieur au plafond, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour que le loyer soit ramené au plafond légal.
Il peut également signaler sa situation auprès du préfet de son département.
Mais toutes les villes appartenant à des zones dites "tendues" ne sont pas concernées.
Ma ville est-elle automatiquement concernée par l’encadrement des loyers ?
Non. Le fait d’être en zone tendue ne suffit pas. Pour que l’encadrement des loyers s’applique, trois conditions principales doivent être réunies :
La commune doit être située en zone tendue. Il s’agit des territoires où la demande de logements est très supérieure à l’offre.
La collectivité doit en avoir fait la demande.
L’encadrement des loyers n’est pas imposé automatiquement par l’État : la ville ou l’intercommunalité doit avoir candidaté volontairement au dispositif.
Un observatoire local des loyers doit exister.
C’est une condition indispensable. Sans données fiables sur les loyers réellement pratiqués, il n’est pas possible de déterminer de plafonds légaux (loyers de références) et aucun encadrement n’est juridiquement possible.