Articles 14 à 17, loi du 10/07/1965
Article 1242 du Code civil
Principe :
Le syndicat des copropriétaires est composé de l’ensemble des copropriétaires. Il est automatiquement constitué au moment de la création de la copropriété. Il ne doit pas être confondu avec le syndic de copropriété.
Rôles et missions :
Il a pour principale mission de veiller à l’administration, la conservation et l’amélioration de l’immeuble. C’est-à-dire au maintien en bon état d’usage de toutes les parties communes de l’immeuble et de ses éléments d’équipement.
Il défend également l’intérêt collectif des copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires décide notamment, du budget prévisionnel, des travaux nécessaires dans les parties communes, de la désignation du syndic, des modifications éventuelles au règlement de copropriété…
Les décisions du syndicat doivent obligatoirement être prises en assemblée générale, au cours d’un vote et sont ensuite exécutées par le syndic.
Une exception existe pour les « petites copropriétés » (de 5 lots ou moins ou dont le budget moyen sur 3 exercices est inférieur à 15 000 euros) : par dérogation, les décisions, à l’exclusion de celles relatives au vote du budget prévisionnel et à l’approbation des comptes, peuvent être prises à l’unanimité des voix des copropriétaires à l’occasion d’une consultation écrite, sans convocation d’une assemblée générale.
Le syndicat dispose d’une personnalité civile propre, distincte de celle de chaque copropriétaire. À ce titre, il a pour obligation de souscrire une assurance responsabilité civile.
En tant que personne morale, le syndicat des copropriétaires peut être tenu responsable de l’ensemble des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers (par exemple un locataire) ayant pour origine les parties communes.
La responsabilité du syndicat peut être engagée devant le Tribunal judiciaire.
Le syndicat des copropriétaires peut agir en justice pour le compte de la copropriété à l’encontre :
- D’un copropriétaire (par exemple, en cas de non-respect du règlement de copropriété, impayés de charges…).
- D’un tiers (fournisseur, prestataire.…).
LE SYNDICAT SECONDAIRE
Article 27, loi du 10/07/1965
Dans les copropriétés importantes comportant plusieurs bâtiments, les copropriétaires de lots de ces bâtiments peuvent constituer un syndicat secondaire. Ce type de syndicat constitue un moyen efficace de décentralisation en permettant de rapprocher les copropriétaires des problèmes de gestion qui leur sont propres.