Les parties communes sont la propriété indivise de tous les copropriétaires. Elles sont en principe déterminées dans le règlement de copropriété. A défaut de mention spécifique ou en cas de contradiction entre le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, il convient de se référer à l’article 3 de la loi du 10/07/1965.
Définition :
Article 3, loi du 10/07/1965
« Sont communes, les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou à plusieurs d’entre eux. »
Les copropriétaires ont la propriété indivise des parties communes. Leur usage ne doit pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Chaque copropriétaire dispose d’une quote-part de droits sur les parties communes (selon l’état descriptif de division).
Les décisions relatives aux travaux, aux modifications des parties communes, aux cessions sont prises en assemblée générale. Chaque copropriétaire participe aux dépenses causées par leur usage, entretien, administration et remplacement.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont définies comme parties communes :
- Le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès.
- Le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations afférentes qui traversent des locaux privatifs.
- Les coffres, gaines et têtes de cheminées.
- Les locaux des services communs.
- Les passages et corridors.
- Tout élément incorporé dans les parties communes.
Les parties communes spéciales :
Articles 6-2 et 6-4, loi du 10/07/1965
Sont celles « affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.»
La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.
L’existence des parties communes spéciales est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.
Exemple : Une copropriété est composée d’un local commercial en rez-de-chaussée et de plusieurs appartements dans les étages.
L’entrée du local commercial se faisant en façade, ce dernier n’a pas d’accès à la cage d’escaliers ni aux locaux communs.
Pour cette raison, et si le règlement de copropriété le prévoit, il ne participera pas aux charges (entretien, maintenance, réfection).
