Les parties privatives ou à jouissance privative

Chaque lot de copropriété est numéroté et est composé d’une partie privative et d’une quote-part des parties communes. Ces dernières sont indissociables. 
Un copropriétaire dispose d’un droit de propriété sur sa partie privative mais ne peut revendiquer un droit de propriété sur une partie commune à jouissance privative.

Les parties privatives :

Article 2, loi du 10/07/1965

« Sont privatives, les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. »

A la différence de ce qui est fait pour les parties communes, la loi ne procède à aucune énumération des parties privatives

Le copropriétaire dispose d’une liberté d’utilisation et de jouissance sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
Il peut réaliser tous travaux d’amélioration n’affectant pas les parties communes.

Sont généralement définies comme parties privatives (sous réserve de la rédaction du règlement de copropriété) :

• Les cloisons de séparation à l’intérieur du logement, les plafonds, portes intérieures, fenêtres, volets, store banne…
• Les revêtements de sol, parquets, carrelage...
• La robinetterie, évier, lavabo, baignoire, douche, joints…
• Les grilles et bouches de ventilation, la chaudière, le chauffe-eau, les radiateurs, détecteur de fumée, combiné interphone… 
• Les éléments de cuisine.
• Les enduits des murs intérieurs et des plafonds, les peintures, tapisseries, vitres, glaces, tentures et décors.

Exemple : Un copropriétaire qui souhaite démolir une cloison non porteuse dans son logement, n’a pas besoin de l’accord préalable de l’assemblée générale.

Les parties communes à jouissance privative  :

Articles 6-3 et 6-4, loi du 10/07/1965 

Sont celles « affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. »
Elles ne peuvent en aucun cas constituer la partie privative d’un lot.
Exemples : Balcon, terrasse, jardin attenant au lot de copropriété concerné.

Dans un jardin à jouissance exclusive d’un copropriétaire, ce dernier ne peut réaliser aucun travaux sans accord préalable de la copropriété, comme l’illustre la jurisprudence : arrêt n°18-24.676, rendu par la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, le 23 janvier 2020. 
Un copropriétaire qui envisage d’effectuer des travaux affectant les parties communes, doit solliciter et obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité absolue. 
Il est tout de même libre de réaliser de petits aménagements tels que l’installation de mobilier de jardin ou de jardinières.
Par ailleurs, le copropriétaire disposant de la jouissance privative d’un jardin ne peut abattre un arbre sans autorisation de l’assemblée (CA Paris, ch. 4-2, 9 octobre 2019, n° 16-14695). 
En principe, seules les petites plantations et leur entretien relèvent de l’exercice du droit de jouissance. 

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