En copropriété, quelles sont prestations à réaliser pour l'entretien de l'ascenseur ?

Date de publication : 13 mars 2026

Nous sommes au 1er étage d’un immeuble en copropriété, et tous les ans, nous avons l’impression que notre ascenseur nous coûte énormément d’argent en frais d’entretien. Quelles sont les prestations à réaliser concernant son entretien ?

Comment s’organisent les charges dans une copropriété ? 

Rappelons avant tout que les charges de copropriété, inscrites dans le règlement de copropriété, se divisent en 2 catégories : 

• les charges générales d’entretien, d’administration et de conservation des parties communes, réparties selon la valeur des lots de copropriété. 
• les charges spéciales d’équipement, réparties selon le critère de l’utilité pour les copropriétaires de cet équipement.

L’ascenseur est un poste emblématique de cette 2ème catégorie. Il est évident qu’un copropriétaire au 5ème étage mobilisera par nature, plus le fonctionnement d’un ascenseur qu’un autre situé au 1er étage, alors que par ailleurs, il est traditionnellement reconnu qu’un copropriétaire en rez-de-chaussée est exempté de son coût (sauf si l’ascenseur dessert un sous-sol auquel il a accès). 

Plus en détail, la maintenance est souvent la première cause du coût important des charges d’ascenseur. 

Qu’est-ce que les contrats de maintenance doivent prévoir comme interventions ? 

Les contrats de maintenance entre le syndicat des copropriétaires et les ascensoristes sont encadrés par la loi (articles R134-6 et suivants du code de la construction et de l’habitation). Très techniques, ces contrats peuvent généralement être classés en 2 catégories : 

• le contrat de maintenance “minimal”, qui comme son nom l’indique, comporte une liste de prestations minimales obligatoires à effectuer et des visites périodiques légalement encadrées ; 
• le contrat de maintenance “étendu”, qui prévoit des prestations plus larges (notamment pour le remplacement de certaines pièces non prévues au contrat minimal). 

Ces mêmes contrats (minimaux ou étendus) doivent comporter des clauses obligatoires (durée d’un an minimum, conditions de résiliation de trois mois à l’avance, condition de disponibilité des pièces de rechange, pénalités encourues si mauvaise exécution, recours à des sous-traitants, formule détaillée de révision des prix, etc.). 

Parmi les opérations minimales à effectuer, mentionnées plus haut, il y a les opérations et vérifications périodiques suivantes : 

• visite obligatoire toutes les six semaines maximums pour surveiller le bon fonctionnement et faire les réglages nécessaires ; 
• vérification de l'efficacité des serrures des portes palières ; 
• examen semestriel du bon état des câbles et vérification annuelle des parachutes ; 
• nettoyage annuel de la cuvette de l'installation, du toit de cabine et du local des machines ; 
• lubrification et nettoyage des pièces. 

Toujours dans les opérations minimales, il y a les opérations occasionnelles : 

• réparation ou remplacement, si elles ne peuvent pas être réparées, des petites pièces de l'installation présentant des signes d'usure excessive ; 
• mesures d'entretien spécifiques destinées à supprimer ou atténuer les défauts présentant un danger pour la sécurité des personnes ou portant atteinte au bon fonctionnement de l'appareil qu'aura repéré le contrôle technique ; 
• en cas d'incident, les interventions pour dégager des personnes bloquées en cabine ainsi que le dépannage et la remise en fonctionnement normal de l'ascenseur. 

Les opérations étendues sont quant à elles entièrement négociées selon les contrats. Enfin, un contrôle technique spécifique et approfondi (différent de la visite périodique) doit être effectué tous les 5 ans. 

Est-ce que des règles sont prévues concernant les pièces de l’appareil ? 

Un arrêté du 18 novembre 2004 prévoit par ailleurs la liste des pièces à faire figurer dans les prestations minimales du contrat d’entretien. 

Il s’agit des pièces de cabine (boutons de commande, paumelles de portes, contacts de porte, ferme-porte automatique de porte battante, coulisseaux de cabine, etc.), de paliers (ferme-porte automatique de porte battante, serrures, contacts de porte, etc.), de machinerie (balais du moteur et tous fusibles), de gaines (coulisseaux de contrepoids), et d’éclairages (ampoules cabine, machinerie et gaine, ainsi que l'éclairage de secours (batteries, piles et accumulateurs). 

À quoi faire attention dans l’exécution du contrat de maintenance de mon ascensoriste ? 

Le syndicat des copropriétaires, par l’intermédiaire du conseil syndical, doit donc faire preuve d’une particulière vigilance dans la facturation des prestations réalisées, certaines d’entre elles pouvant être facturées “hors contrat” alors qu’elles sont incluses dans la liste des prestations minimums à réaliser. 

Diverses petites économies peuvent être ainsi réalisées : 

• vérifier que la lumière n’est pas constamment allumée dans la cabine à vide ; 
• débrancher la fonction “retour à position programmée” pour certains modèles d’ascenseur, évitant des allers-retours à vide et une usure plus rapide ; 
• appeler l’ascensoriste en cas de blocage de la cabine (compris dans le contrat) plutôt que les pompiers qui factureront la désincarcération.