Accompagnement des accédants à la propriété en difficultés

La loi n’impose rien mais en pratique aucune banque n’accorde un prêt immobilier en l’absence d’une Assurance dite Invalidité-Décès (AID). Cette assurance comprend le risque d’Incapacité Temporaire de Travail (ITT). Il y aura prise en charge de la mensualité du crédit lorsque l’assuré est dans l’incapacité d’exercer son activité ou une activité suite à la survenance d’un accident ou d’une maladie. Cette garantie ne prend généralement en charge que les assurés qui n’ont pas atteint la limite d’âge fixée au contrat (65 ans le plus souvent).

Cette garantie comporte toujours une période de franchise pendant laquelle l’assureur ne verse aucune indemnité. Cette période varie selon les contrats de 30 à 90 jours, parfois 180 jours.

Si votre arrêt perdure au-delà de la limite des 3 ans, vous pouvez bénéficier de garantie invalidité. Celle-ci n’est pas toujours prévue dans la prise en charge. Les conditions de mise en jeu de cette garantie font généralement référence à un taux d’invalidité. Ce taux est déterminé par un médecin désigné par l’assureur à partir d’un barème. Ce barème définit le taux d’invalidité de l’assuré en croisant son taux d’incapacité professionnelle et son taux d’incapacité fonctionnelle.

Vous êtes peut-être assuré ! La garantie perte d'emploi est facultative, elle est proposée à titre accessoire. Attention, toutes les situations de chômage ne sont pas couvertes. Dans la plupart des contrats par perte d'emploi, il faut comprendre exclusivement le licenciement économique, à condition qu'il donne droit au versement des allocations de chômage de la part de Pôle emploi ou de tout organisme assimilé.

La démission, la rupture conventionnelle ou encore le licenciement pour faute grave sont souvent exclues de la prise en charge. De plus, afin de bénéficier de la garantie perte d’emploi dans le cadre d’un contrat d’assurance emprunteur, le salarié doit remplir certaines conditions.

La clause de modulation des échéances du contrat de prêt : votre contrat de prêt immobilier peut prévoir une clause de modulation des échéances. Si votre contrat de crédit le prévoit vous pouvez utiliser cette clause pour faire baisser vos mensualités.

• Vous pouvez demander une suspension temporaire du versement de la mensualité à votre banque avec un report des échéances : la suspension du versement des échéances doit avoir été prévue dans l’offre de prêt. Toutefois en cas d’inexistence de cette clause, il est toujours possible de négocier avec la banque.
• Vous pouvez demander une suspension du versement des mensualité si vous faites construire et que vous avez des problèmes avec votre constructeur : le code de la consommation prévoit la possibilité d’obtenir une suspension de l’exécution du contrat de prêt en cas de difficultés dans l’exécution du contrat de construction (art. L.313-44 du Code de la consommation). Il s’agit de protéger l'emprunteur immobilier en évitant qu'il soit tenu de rembourser un prêt alors que le constructeur (payé par le biais de ce prêt) a failli à ses obligations.
• Vous pouvez demander un délai de grâce auprès du juge du tribunal judiciaire : si la banque refuse de suspendre les mensualités du crédit immobilier, vous pouvez en faire la demande auprès du juge des contentieux de la protection. Celui-ci peut vous autoriser à suspendre le versement des mensualités pendant une durée ne pouvant dépasser 24 mois (article 1343-5 du Code civil). Il bénéficie d‘une appréciation souveraine pour vous accorder cette suspension.

Il n’y a pas d’inscription au fichier des incidents de paiement dans ce cas. De plus aucun intérêt n’est dû sur la somme suspendue.

Les ouvertures de droits possibles : L’APL, La prime d’activité, les indemnités chômage, le RSA.

Chaque droit est soumis à certaines conditions, l’accompagnement avec le travailleur social de l’ADIL permet de revoir ces conditions et d’ouvrir les potentiels droits dont vous pouvez bénéficier.

• Vous pouvez négocier un plan d’apurement avec votre banque ou plus rarement un report des impayés en fin de prêt : la banque n’acceptera qu’un plan à brève échéance ce qui suppose d’avoir amélioré considérablement sa situation financière.
• En cas de refus de la banque et si vous avez des impayés de mensualités de crédit immobilier importants avec d’autres dettes, sans solutions rapide mais que vous avez une capacité de remboursement, le dépôt d’un dossier de surendettement peut vous permettre de continuer votre parcours d’accession.

Il existe des aides financières sous conditions pouvant potentiellement être sollicitées : FSL, Action Logement, CGOS…

Si vous réagissez trop tardivement, la banque peut vous réclamer le remboursement immédiat du capital restant dû en cas de clause résolutoire incluse dans le contrat.

En cas de résolution du contrat de prêt, le prêteur ne peut exiger de l'emprunteur d'autres indemnités que celles autorisées par la loi (code consommation : art. L.312-23) sous peine de sanctions pénales (code consommation : art.L.312-35).

• Si vous aviez une caution bancaire, le capital restant dû sera remboursé par celle-ci. Il vous sera plus facile d’obtenir des délais pour vendre ou pour trouver une solution de rachat de crédit par exemple.
• Dans cette situation il est toujours possible de saisir la commission de surendettement. La recevabilité entraînera la suspension de toutes les procédures de saisie. En cas de capacité de remboursement un plan pourra être négocié ou imposé à l’établissement bancaire et vous pourrez conserver votre bien immobilier.

À ce stade, il n’est pas trop tard si vous avez reçu le commandement valant saisie immobilière et que l’audience d’orientation n’a pas eu lieu.

• Si vous souhaitez garder votre bien immobilier et que cela est envisageable car votre situation financière vous le permet, vous pouvez faire appel à un organisme spécialisé dans la vente a réméré.