Conseils juridiques
Conseils juridiques , financiers et fiscaux sur toutes les questions relatives au logement
Dans le domaine juridique, l'ADIL informe sur :
- Les droits et obligations des locataires et des propriétaires (le contrat de location, les réparations, les révisions et augmentations du loyer, les états des lieux …) ;
- Le droit de la copropriété (le syndic, les assemblées générales, les travaux, les règles de majorité …) ;
- Les contrats (construction, vente immobilière, maîtrise d'oeuvre …) ;
- Le droit de l'urbanisme ;
- Les relations de voisinage.
Dans le domaine fiscal, le conseil porte, notamment, sur :
- Le régime des impôts locaux ;
- Les différents dispositifs d'investissement locatif.
Dans le domaine financier, l’ADIL donne une information sur :
- Les prêts immobiliers (prêts aidés, frais annexes …) ;
- Les aides et subventions à l'amélioration de l'habitat ;
- Les aides au logement.
Informations sur les dispositifs mis en place par les politiques locales de l'habitat
L'encadrement des loyers applicable sur le territoire de la Communauté d'agglomération Pays Basque
La fixation du loyer lors de la mise en location d'un logement est en principe libre (loi du 6.7.1989 : article 17). Toutefois, dans les zones “tendues”, il existe un mécanisme d'encadrement de l'évolution des loyers (loi du 6.7.1989 : article 18) : l'augmentation de loyer, en cas de changement de locataire ou de renouvellement du bail, est ainsi restreinte. Par ailleurs, à titre expérimental, dans certains territoires de ces zones, un mécanisme d'encadrement du niveau des loyers peut également s'appliquer (loi ELAN du 23.11.2018 : articles 139 et 140).
Encadrement de l'évolution des loyers en zones tendues
Cette mesure concerne les nouvelles locations ainsi que le renouvellement des baux en cours portant sur la résidence principale. Cet encadrement ne s’applique que dans les zones géographiques où il existe une situation anormale du marché locatif (communes de Métropole et DOM faisant partie de certaines agglomérations de plus de 50 000 habitants) et ayant un déséquilibre entre l’offre et la demande. Dans le département des Pyrénées-Atlantiques, seules certaines communes de la Communauté d'Agglomération Pays basque sont concernées (voir liste annexée du Décret du 25 août 2023 ou carte de la zone).
Encadrement du niveau des loyers dans 24 communes du Pays Basque
Le dispositif d'expérimentation d'encadrement du niveau des loyers s'applique à compter du 25 novembre 2024 dans 24 communes du territoire de la Communauté d'agglomération Pays Basque : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz, Villefranque. Ce nouvel encadrement concerne les baux conclus ou renouvelés postérieurement à cette date. Désormais, les loyers de base des logements sont fixés dans la limite d'un loyer de référence (majoré au maximun de 20 %) qui dépend du secteur géographique et des caractéristiques du bien loué. Pour en savoir plus, contactez-nous
Pour aller plus loin
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La réduction du préavis du locataire en zones tendues
La Loi Alur du 24 mars 2014 a modifié l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 en ajoutant plusieurs nouveaux cas de réduction du préavis à un mois délivré par le locataire occupant un logement vide à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale. Il en va notamment ainsi lorsqu’un locataire donne congé d’un logement situé en zone tendue, c’est-à-dire dans une commune figurant sur la liste annexée au décret du 25 août 2023.
Pour le département des Pyrénées-Atlantiques, il s’agit des logements situés dans certaines communes de la Communauté d'Agglomération Pays basque (voir liste annexée du Décret du 25 août 2023 ou carte de la zone).
La location d'un meublé de tourisme sur le territoire de la communauté d'agglomération Pays Basque
Les élus de la Communauté d'Agglomération Pays basque ont voté un règlement visant à encadrer la location des meublés de tourisme sur 24 communes du territoire : Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz, Villefranque.
Depuis le 1er mars 2023, date à partir de laquelle le nouveau règlement est entré en vigueur, l’autorisation de changement d’usage d’un local d’habitation en meublé de tourisme est soumise au principe de compensation. Celui-ci a pour finalité de reconstituer la « perte » d’un logement en transformant des locaux non dévolus à l’habitation (bureau, commerce...) en logement. Une fois l'autorisation de changement d'usage obtenue, le propriétaire doit procéder à la déclaration de son meublé de tourisme auprès de la mairie afin d'obtenir un numéro d'enregistrement. Sauf exception, les propriétaires qui louent un meublé dans les autres communes de la Communauté Pays Basque doivent aussi effectuer une déclaration en mairie.
Selon votre commune et votre situation, les démarches que vous devez accomplir sont différentes. Utilisez le simulateur en ligne de la Communauté d'Agglomération et laissez-vous guider pas à pas :
La lutte contre l'habitat indigne dans le Département des Pyrénées-Atlantiques
Pour lutter contre ce fléau, les collectivités du Département disposent de plusieurs outils permettant d'agir sur tous les types d'habitat : Programme National pour la Rénovation Urbaine (PNRU), Action Cœur de Ville, Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat - Renouvellement urbain (OPAH-RU), Programme d’Intérêt Général de l’habitat ancien privé (PIG départemental), Programme Opérationnel Préventif d’Accompagnement des Copropriétés (POPAC), Veille et Observation des Copropriétés (VOC)…
À ce titre, l'ADIL participe à des instances locales, des comités de pilotage ou des groupes de travail en lien avec la copropriété. Elle est en effet intégrée à un Programme Opérationnel de Prévention et d'Accompagnement et de Veille et Observation des Copropriétés (POPAC, VOC) accompagnant ainsi gratuitement sur le territoire des copropriétés présentant des signes de fragilités.
À l'échelon départemental, un Pôle Départemental de Lutte contre l'Habitat Indigne (PDLHI) coordonne les différents services publics et partenaires intervenant dans ce domaine (Direction Départementale des Territoires, Agence Régionale de Santé (ARS), collectivités locales, Services Communaux d'Hygiène et de Santé (SCHS), Caisse d'Allocations Familiales (CAF), Agence Départementale pour l'Information sur le Logement (ADIL)… Un travail commun est mené sur des thématiques telles que le repérage des situations de mal-logement, l'accompagnement des ménages, le suivi des arrêtés…
Les missions de l'ADIL en pratique :
- Conseiller et accompagner les locataires, propriétaires bailleurs et occupants qui s'interrogent sur leur droits et obligations face à une situation de mal-logement (signalement des situations, recours amiables et judiciaires, conséquences d'un arrêté, aides financières et subventions existantes pour des travaux de sortie d'indécence ou d'indignité…).
- Apporter un soutien juridique aux partenaires locaux et collectivités.
- Sensibiliser et former les acteurs de l'habitat concernés par la lutte contre le logement indigne.
- Participer aux travaux et à l'activité du PDLHI co-piloté par l'État et le Département : comité de pilotage, comité technique.
Comment signaler une situation de mal-logement ?
Grâce à la plateforme en ligne “Signal Logement”, toute personne, locataire comme propriétaire, peut faire connaitre ses problèmes de logement et permettre ainsi aux acteurs locaux de mieux piloter leur politique d'habitat.