Non décence et habitat indigne
La non décence et l'indignité sont deux concepts qui obéissent à des règles juridiques différentes. La non décence est définie par la loi SRU du 13/12/2000 et s'appuie sur le décret d'application du 30/01/2002. L'habitat indigne, notion d'abord politique, est devenue une notion juridique, définie à l'article 4 de la loi du 31/05/1990, dite "loi Besson" introduit par l'article 83 de la loi de Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l'Exclusion.
Le traitement de ces deux situations implique différents acteurs : la lutte contre la non-décence relève d'une action privée, en l'occurrence celle du locataire contre son propriétaire, alors que la lutte contre l'habitat indigne relève, quant à elle, des autorités administratives, celle du maire ou du Président d'EPCI ou du préfet dans le cadre de leur pouvoir de police.
À propos des logements non décents
Principe général
Depuis le décret du 30 janvier 2002, le bailleur a l’obligation de louer un logement respectant des normes de décence. Ce décret précise les principes relatifs aux caractéristiques de décence :
- Le logement ne présente pas de risque manifeste pour la sécurité physique et la santé des occupants
- Le logement doit être pourvu des éléments d'équipement et de confort indispensables
- Le logement doit présenter une surface et un volume minimum
L’obligation ne vise pas seulement les nouvelles locations mais elle s’impose également aux baux en cours.
Non décence et aides au logement
La décence du logement est une condition au versement de l’allocation logement. Les organismes payeurs des aides au logement peuvent vérifier sur place la conformité du logement aux normes de décence.
En cas de constat de la non décence du logement par la CAF ou la MSA, l'allocation logement est consignée et le locataire ne s'acquitte que du paiement du loyer résiduel, tant que les travaux préconisés au propriétaire n'auront pas été réalisés (délai maximum de 18 mois).
La demande de mise aux normes
Elle est adressée au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle détaille de façon très précise les manquements aux normes de décence, qui sont reprochés par le locataire. Il peut y être joint des photos mais aussi la fiche synthétique d’appréciation de la décence figurant dans la brochure du Ministère du Logement. Si ce courrier demeure sans effet, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont le secrétariat est assuré par la DDT.
La saisine de la Commission Départementale de Conciliation
La commission départementale de conciliation est saisie par lettre recommandée. La commission départementale de conciliation est composée à parité de représentants des locataires et des propriétaires. Son secrétariat est assuré par la DDT. Les courriers sont à adresser à la DDT, Immeuble le Pastel – rue des Pénitents Blancs – 87000 Limoges.
La lettre contient en deux exemplaires, le bail, copie de la lettre précédemment adressée au bailleur.
Saisine du juge
Le locataire peut saisir le juge sans passer préalablement par la phase de conciliation. Il peut également assigner son bailleur suite à une non conciliation. Le juge pourra imposer, outre la réalisation de travaux de mise en conformité, une diminution du montant du loyer ou une suspension de celui-ci. Il pourra également assortir d’une astreinte l’obligation des travaux de mise en conformité.
À noter : De nombreux points de non décence constituent des infractions au Règlement Sanitaire Départemental, lequel relève de la compétence du maire.
À propos de l'habitat indigne
Principe général
L'article 83 de la Loi MOLLE (Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l'Exclusion) donne une définition juridique de l'habitat indigne : "Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé." Ainsi, la notion d'habitat indigne englobe notamment :
- Les immeubles menaçant ruine
- Les logements, immeubles et locaux insalubres et impropres à l'habitation
- Les logements, immeubles où le plomb est accessible
Les situations d'habitat indigne sont souvent complexes, car elles comportent plusieurs dimensions (techniques sociales, juridiques) et mettent en scène de nombreux acteurs.
Le Pôle Départemental de Lutte contre l'Habitat Indigne (PDLHI) de la Haute-Vienne
Le Pôle Départemental de Lutte contre l'Habitat Indigne (PDLHI) de la Haute-Vienne a été créé conformément aux préconisations du PLALHPD. Outre l'ADIL 87, le Pôle est constitué des partenaires suivants :
- DDT
- ARS
- DDCSPP
- Préfecture
- Conseil Départemental
- SCHS Ville de Limoges
- CAF
- MSA
- Substitut du Procureur
- Communauté d'Agglomération Limoges Métropole
Cette instance a pour vocation d'établir un partenariat fort entre ses différents membres et de permettre de regrouper toutes les compétences nécessaires pour assurer la lutte contre l'habitat indigne et la dégradation des logements en Haute-Vienne. Elle permet collégialement d'examiner les dossiers complexes et d'élaborer une stratégie de communication dans le cadre de la politique locale de l'habitat.
Le rôle du maire ou du Président d'EPCI
Dans le domaine de l'habitat indigne, les élus communaux doivent mettre en application certains dispositifs règlementaires et incitatifs. Ces dispositifs étant complexes, l'association des Maires de France, l'ANIL et le Pôle Nationale de Lutte contre l'Habitat Indigne ont rédigé une guide pour aider à mieux repérer et traiter les situations de logement indigne (voir ci-dessous).
Documents à télécharger
Guide du logement décent de la Caf et de l'ADIL de la Haute-Vienne
Le maire, le président d’intercommunalité et la lutte contre l’habitat indigne
Guide de repérage des situations d'habitat dégradé - Réalisé par le P.D.L.H.I 87
Pour plus de renseignements
N'hésitez pas à contacter les conseillers-juristes de l'ADIL 87.