Sortie de l’indivision successorale en Outre-mer / régime dérogatoire de dix ans

N° 2019-02 / À jour au 9 novembre 2020
Loi n° 2018-1244 du 27.12.18 : JO du 28.12.18 / Décret n° 2020-1324 du 30.10.20 : JO du 1.11.20

Les départements et régions d’outre-mer sont confrontés à des difficultés particulières dans le domaine de la gestion foncière. La propriété des biens s’y trouve difficile à établir en raison d’une multiplication des indivisions (40 % des biens privés ont donné lieu à une indivision bloquée1). Ce phénomène constitue un frein à leur entretien et au développement d’une offre satisfaisante de logements dans ces territoires.
S’appuyant sur l’article 73 de la Constitution qui autorise des adaptations du droit lorsqu’elles sont rendues nécessaires par les "caractéristiques et contraintes particulières de ces collectivités", la loi du 27 décembre 2018 simplifie la procédure de sortie de l’indivision successorale et prévoit la mise en place d'un dispositif dérogatoire et temporaire. Elle simplifie également la gestion courante de l’indivision et introduit un nouveau cas d’attribution préférentielle.

Sortie de l’indivision par vente ou partage

Principe

 (art. 1)

Dans le cadre des successions ouvertes depuis plus de 10 ans, tout acte de vente ou de partage sur les biens indivis est autorisé à la majorité des droits indivis  dans le cadre d’une décision amiable de vente ou de partage ; auparavant, l’unanimité des droits indivis était requise. Le notaire peut instrumenter sans passer par le juge, sous réserve des droits du conjoint survivant, du mineur et du majeur protégé.
Ce dispositif est applicable à compter du 29 décembre 2018 et concerne les projets de vente ou de partage effectués avant le 31 décembre 2028.

Champ d’application

 (art. 1)

Ce dispositif est exclusivement ouvert aux départements et régions d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte et La Réunion) ainsi que les collectivités de Saint-Barthélemy, de Saint-Martin et de Saint-Pierre-et-Miquelon.

Droits du conjoint survivant, du mineur et du majeur protégé

(art. 1er, II)

Aucun acte de vente ou de partage ne peut, toutefois, être dressé suivant cette procédure dans un certain nombre de cas énumérés par la loi :

  • conjoint du défunt occupant le bien ;
  • existence d’un indivisaire mineur ou majeur protégé (sauf autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille) ;
  • indivisaire présumé absent sauf autorisation du juge des tutelles dans les conditions du Code Civil (art. 116).

Modalités de mise en œuvre

 (art. 2)

Notification du projet de vente ou de partage

Le notaire est chargé de notifier le projet de vente ou de partage par acte d’huissier à tous les indivisaires et de procéder à sa publication dans un journal d’annonces légales du lieu de situation du bien ainsi que par voie d’affichage et sur un site internet.

La notification répond à un contenu obligatoire. Elle indique :

  • l'identité du ou des indivisaires à l'initiative de la vente ou du partage et leur quote-part d'indivision ;
  • l'identité et des quotes-parts des indivisaires non représentés à l'opération ;
  • les coordonnées du notaire choisi ;
  • la désignation du bien ;
  • le prix de vente ;
  • l'indication de la valeur de ce bien au moyen du recueil de l'avis d'au moins deux professionnels qualifiés ainsi que de la répartition du prix de vente ou des allotissements prévus entre chacun des indivisaires ;
  • le délai d’opposition à la vente ou au partage (cf. ci-dessous) ;
  • le cas échéant, le projet de cession du bien, à titre onéreux, à une personne étrangère à l'indivision, le prix et les conditions de la cession projetée ainsi que les nom, domicile et profession de la personne qui se propose d'acquérir le bien.

Les projets de vente ou de partage, non encore signés au 1er janvier 2021,  font également l'objet des mesures de publicité suivantes, à l’initiative du notaire :

  • affichage d'un extrait, au choix du ou des indivisaires à l'initiative de la vente ou du partage, soit en mairie soit sur l'immeuble objet de la vente ou du partage, de manière visible de l'extérieur, par les soins de cet ou de ces indivisaires ;
  • publication de l'extrait sur le site internet de la chambre des notaires dans le ressort de laquelle est situé l'immeuble ;

L'extrait de projet d'acte de vente ou de partage indique :

  • l'identité des indivisaires à l'initiative de la vente ou du partage ;
  • l'identité des indivisaires non représentés à l'opération ;
  • les coordonnées du notaire choisi ;
  • la désignation du bien ;
  • le délai d'opposition.

L'affichage et la publication sont effectués pendant une durée de trois mois courant à compter de la dernière de ces mesures de publicité. Ce délai est porté à quatre mois lorsque le projet de cession ou de partage porte sur un bien immobilier dont les quotes-parts sont détenues par au moins dix indivisaires ou lorsqu'au moins un indivisaire a établi son domicile à l'étranger.

Opposition à la vente ou au partage

Un ou plusieurs indivisaires peuvent s'opposer à l'aliénation ou au partage du bien indivis dans le délai de trois mois à compter de la notification. Ce délai est porté à quatre mois lorsque le projet de cession ou de partage porte sur un bien immobilier dont les quotes-parts sont détenues par au moins dix indivisaires ou lorsqu'au moins un indivisaire a établi son domicile à l'étranger. Dans ce cas, le notaire le constate par procès-verbal.
Le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis doivent saisir le tribunal de grande instance afin d'être autorisés à passer l'acte de vente ou de partage. Le tribunal autorise cette aliénation ou ce partage si l'acte ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Réalisation de la vente ou du partage

En l’absence d'opposition, la vente ou le partage est opposable aux indivisaires qui n’ont pas été à l'initiative du projet.

En cas d’opposition, l’aliénation ou le partage est effectué dans les conditions fixées par l'autorisation du tribunal. L’acte est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut, sauf si l'intention d'aliéner ou de partager le bien du ou des indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis ne lui avait pas été notifiée.
Dans le cas d’une cession à une personne étrangère à l’indivision, tout indivisaire peut également, dans le délai d’un mois qui suit la notification, faire connaître aux indivisaires à l’initiative de la vente, par acte d’huissier, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions de la cession projetée. Ce droit s’exerce dans les conditions de l’article 815-14 du Code Civil.

Cas des héritiers omis par ignorance ou par erreur

(art.5)

L’héritier omis par simple ignorance ou par erreur ne peut demander l’annulation du partage dès lors que celui-ci a déjà été soumis à la formalité de la publicité foncière ou exécuté par l’entrée en possession des lots. Dans cette situation, l’héritier ne peut exiger qu’à recevoir sa part soit en nature, soit en valeur. En cas de désaccord entre les parties, le tribunal tranche. Il s’agit là d’une dérogation à l’article 887-1 du code civil (art. 5). Cet article est applicable à compter du 29 décembre 2018 sans limite dans le temps.

Exonération fiscale de droit de partage de successions

(art. 3)

Cette disposition fiscale introduite par la loi de finances rectificative pour 2017 était à l’origine destinée uniquement à Mayotte. Elle est étendue aux territoires ultramarins visés ci-dessus qui bénéficie, du 1er janvier 2019 jusqu’au 31 décembre 2028, d’une exonération de droit de partage des immeubles à hauteur de 2,5 % de la valeur nette des biens concernés (CGI : art. 750 bis C).

1 - Rapport parlementaire n° 547, fait au nom de la commission des lois de l’Assemblée nationale, par Monsieur le député Serge Letchimy

Gestion courante de l’indivision

(art. 1)

La loi du 27 décembre 2018 simplifie les règles de majorités pour assurer la gestion courante de l’indivision. Avant le règlement de la succession, les ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits indivis (auparavant majorité des 2/3) peuvent, en application de l’article 815-3 du Code civil :  

  • effectuer les actes d'administration relatifs aux biens indivis ;
  • donner à l'un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d'administration ;
  • vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision ;
  • conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Cette disposition est applicable à compter du 29 décembre 2018 et concerne les actes effectués avant le 31 décembre 2028.

Attribution préférentielle de la propriété ou du droit de bail

(art. 4 / Code civil : art. 831-2)

Un nouveau cas d’attribution préférentielle de la propriété ou du droit au bail du local qui lui sert effectivement d'habitation est ouvert au bénéfice du conjoint survivant ou de tout héritier copropriétaire. Il s’agit de l’hypothèse où le demandeur démontre qu’il réside sur la propriété de manière continue paisible et publique depuis plus de dix ans au moment de l’introduction de la demande en partage. Cet article est applicable à compter du 29 décembre 2018 sans limite dans le temps.