N° 2023-09 / À jour au 11 juillet 2023
Loi n° 2023-568 du 7.7.23 : JO du 8.7.23 / Loi n° 2022-1158 du 16.8.22 : JO du 17.8.22
La proposition de loi maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs a été enregistrée à la Présidence de l’Assemblée nationale le 23 mai 2023. Le lendemain, le Gouvernement a engagé la procédure accélérée sur ce texte.
La proposition de loi a été adoptée en première lecture par l’Assemblée nationale le 31 mai 2023 et rejetée par le Sénat le 7 juin 2023. Réunie le 8 juin 2023, la Commission mixte paritaire est parvenue à un accord. En dépit d’un nouveau rejet par le Sénat du texte le 22 juin 2023, l’Assemblée nationale a adopté la proposition de loi, en lecture définitive, le 28 juin 2023.
La loi du 7 juillet 2023 a été publiée au Journal officiel le 8 juillet 2023, elle prolonge ainsi le blocage de la hausse des loyers pour les ménages et les petites et moyennes entreprises.
L’article 1 concerne le plafonnement de la variation de l’indice des loyers commerciaux.
L’article 2 concerne le plafonnement de la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL).
La présente note analyse l’impact de l’article 2 de loi sur le logement.
Rappel du dispositif dérogatoire temporaire
Pour mémoire, l’article 12 de la loi du 16 août 2022 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat (cf. Analyse juridique n° 2022-13) a instauré un plafonnement temporaire et dérogatoire de la variation de l’Indice de référence des loyers (IRL) pour les indices du troisième trimestre 2022 au deuxième trimestre 2023. Ainsi, la variation en glissement annuel de l’IRL ne pouvait pas excéder 3,5 % (en métropole) sur cette période.
La variation de cet indice permet notamment de déterminer le montant du loyer dans le cadre d’une révision annuelle, si une clause est prévue en ce sens dans le contrat de location (bail d’habitation).
Cette mesure avait été prise au regard de l’importante hausse des prix à la consommation observée au cours du premier semestre 2022. En effet, l’IRL est calculé à partir de la moyenne de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, sur les 12 derniers mois.
L’inflation demeurant élevée et afin de soutenir le pouvoir d’achat des ménages (cf. Rapport de la commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale), le législateur est intervenu pour maintenir le dispositif.
Prolongation du plafonnement de la variation de l’IRL
(loi : art.2 / loi du 16.8.22 : art.12)
La loi prévoit que le plafonnement de la variation en glissement annuel de l’IRL, toujours applicable depuis le troisième trimestre de l'année 2022, est étendu jusqu’au premier trimestre de l’année 2024 (et non plus au deuxième trimestre de l'année 2023).
La prolongation du dispositif concerne tant la métropole que les collectivités d’outre-mer et la Corse.
Par conséquent, la variation de l’IRL ne peut excéder pour cette période :
- en métropole, 3,5 % (loi du 16.8.22 : art.12, II) ;
- en outre-mer, 2,5 % (loi du 16.8.22 : art.12, III) ;
- en Corse, 2 % (loi du 16.8.22 : art.12, IV et arrêté préfectoral n° R20-2022-10-11-00012 du 11.10.22, pris en application de l’arrêté ministériel du 21.9.22).
Bon à savoir
Les indices publiés par l’Insee prennent en compte le plafonnement de l’IRL issu des lois des 16 août 2022 et 7 juillet 2023.
Dans le parc privé, le plafonnement de la variation de l’IRL s’impose dans le cadre de :
- la révision annuelle du loyer, en application de l’article 17-1, I, de la loi du 6 juillet 1989 ;
- la révision du loyer réévalué lors du renouvellement du contrat (loi du 6.7.89 : art.17-2) ;
- en zone d’encadrement du niveau des loyers, la fixation du loyer lors du renouvellement du contrat (loi ELAN : art.140, VI).
En zone d’encadrement de l’évolution des loyers (zone tendue), le loyer à la relocation ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de variation de l’IRL (loi du 6.7.89 : art.18). Les indices publiés par l’Insee intégrant déjà le plafonnement de l’IRL, l’encadrement de l’évolution des loyers est concerné par le dispositif temporaire.
Exemple de calcul de révision
Un bail est signé le 1er juillet 2022 pour un loyer d’un montant de 700 € (hors charges). Le bail prévoit la révision du loyer à la date d’anniversaire du contrat. Le loyer peut être révisé à partir du 1er juillet 2023 selon la méthode de calcul suivante : = 700 x IRL du premier trimestre 2023 / IRL du premier trimestre 2022 = 700 x 138,61 / 133,93 = 724,46 € (loyer révisé).
Dans le parc locatif social, le plafonnement de la variation de l’IRL s’impose dans le cadre de :
- l’évolution des plafonds de loyer des conventions APL (CCH : L.353-9-2) ;
- la révision annuelle, au 1er janvier, des loyers pratiqués des logements conventionnés (CCH : L.353-9-3) ;
- la révision annuelle, au 1er janvier, des loyers pratiqués des logements non conventionnés appartenant aux organismes HLM (CCH : L.442-1) ;
- l’appréciation des montants de loyer et de ressources dans le cadre de politiques de loyer spécifiques des organismes HLM, notamment ceux mettant en place une nouvelle politique des loyers (CCH : L.445-3 et L.445-3-1) ;
- aux programmes de location-accession, dans le cadre de la révision du montant de la redevance et du prix de vente (loi du 12.7.84 : art.7) ;
- aux loyers des locaux d’habitation soumis au statut du fermage et du métayage (Code rural et de la pêche maritime : L.411-11).