N° 2010-16 / À jour au 13 juin 2017
Loi du 6.7.89 : art. 22
Le plus souvent, un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations par le locataire (loi du 6.7.89 : art. 22).
Au départ du locataire, l’état des lieux de sortie peut mentionner les dégradations qui lui sont imputables. À ce titre, le bailleur aura droit à indemnisation.
À cette occasion, deux questions se posent :
- comment le bailleur doit-il justifier des retenues effectuées sur le dépôt de garantie ? L’état actuel de la jurisprudence permet une réponse claire.
- comment le bailleur peut-il obtenir, en plus de la retenue sur le dépôt de garantie, des dommages et intérêts au titre de l’inexécution des réparations locatives ? Sur ce point, la jurisprudence est plus incertaine.
La restitution du dépôt de garantie
Délai de restitution
Le dépôt de garantie doit être restitué dans le délai maximal de deux mois lorsque la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable. Si ces documents sont conformes, le délai de restitution est ramené à un mois.
Le délai court à compter de la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Les dommages et intérêts alloués au bailleur
En outre, lorsque le locataire n'a pas respecté son obligation d'entretien et qu'aucun accord n'a été trouvé pour un dédommagement conventionnel, le bailleur peut faire condamner son locataire à des dommages et intérêts, sur le fondement des articles 1147 et 1731 du Code civil (articles 1231-1 et 1731 du Code civil pour les baux signés à partir du 1er octobre 2016).
Cette demande en dédommagement est souvent formulée par le bailleur, en défense, à l’occasion de l'action du locataire en restitution du dépôt de garantie que le bailleur refuse de rendre en raison des réparations locatives.
Le juge doit préciser en quoi les désordres constatés relèvent ou non des réparations locatives incombant au propriétaire en analysant les devis et factures produits par le bailleur (Cass. Civ II : 6.5.14, n° 13-14673, Cass. Civ III : 9.6.15, n° 14-16133).
Concernant le principe même de l'indemnisation, la Cour de cassation a affirmé à plusieurs reprises que l'indemnisation du bailleur en raison de l'inexécution par le locataire des réparations locatives prévues au bail n'est subordonnée ni à la justification d'un préjudice, ni à la preuve de l’exécution des réparations (Cass. Civ. III : 29.1.02, n° 99-20768, Cass. Civ. III : 30.1.02, n° 00-15784). Cette position semblait correspondre à un courant doctrinal selon lequel les dommages et intérêts résultent directement de l'inexécution contractuelle.
La Cour de cassation semble avoir opéré un revirement de jurisprudence en revenant au principe classique de la responsabilité civile contractuelle. À de nombreuses reprises, elle juge que les dommages et intérêts ne sont alloués au bailleur qu'en présence d'une faute du locataire et d'un préjudice démontré par le bailleur (Cass. Civ. III : 3.12.03, n° 02-18033, Cass. Civ III : 31.3.09, n° 08-12714).
En revanche, l’indemnisation de ce préjudice ne serait pas subordonnée à l'exécution de ces réparations. À défaut de justificatifs, il appartient donc au juge d'évaluer le montant du dommage dont il constate l'existence dans son principe (Cass. Civ III : 25.1.06, n° 04-20726, Cass. Civ III : 11.3.14, n°12-28396).
Selon la nature des travaux qui sont à engager, la question d’exécuter immédiatement ou non les travaux, pouvait se poser. Si le préjudice causé par le locataire est de nature esthétique mais qu’il n’empêche pas une relocation aux conditions du marché, il n’est pas nécessaire que le bailleur ait à prouver l’exécution immédiate des travaux. En revanche, si le préjudice a pour effet de rendre le logement indécent ou impropre à sa destination, il semble plus légitime que le bailleur procède aux réparations nécessaires immédiatement.
Déduction des sommes retenues
Le propriétaire doit fournir les justificatifs des sommes retenues sur le dépôt de garantie et ne peut donc pas retenir une somme forfaitaire. La Cour de cassation considère que la seule production d'un devis est suffisante pour justifier les sommes dues (Cass. Civ III : 3.4.01, n° 99-13668 ; Cass. Civ III : 2.10.07, n° 06-18142). En revanche, le juge n'est pas tenu par ce devis, s'il l'estime excessif (CA Rouen : 18.7.02, n° 01/00887).
Le bailleur n’est pas obligé de produire ces justificatifs dans le délai de deux mois prévu pour la restitution du dépôt. Le juge ne peut refuser la déduction d'une certaine somme au motif que le bailleur n'avait pas envoyé les justificatifs au locataire dans ce délai (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340). Le bailleur doit néanmoins respecter un délai raisonnable pour l’envoi de ces justificatifs.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur peut conserver une provision maximale de 20% du montant du dépôt de garantie (loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014 : art. 22) dans l’attente de l’arrêté des comptes. La régularisation devra dès lors intervenir dans le mois suivant l’approbation des comptes annuels. Les parties peuvent également faire le choix de solder immédiatement l’ensemble des comptes.
Restitution tardive
Si le bailleur ne respecte pas le délai de restitution, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel, pour chaque période mensuelle commencée. Cette majoration n’est pas due lorsque le défaut de restitution a pour origine l’absence de communication, par le locataire, de sa nouvelle adresse.
Contestation relative à la restitution
En cas d’absence de restitution ou de désaccord sur le montant des sommes retenues par le bailleur, le locataire peut saisir, après mise en demeure restée infructueuse, la Commission départementale de conciliation ou la juridiction de proximité territorialement compétente si le montant du dépôt de garantie est inférieur à la somme de 4000 €[Code de l'organisation judiciaire (COJ) : R231-4]. Si le dépôt de garantie est supérieur à cette somme, le tribunal d’instance est compétent (COJ : L221-4).
La loi organique n° 2016-1090 du 8 août 2016 prévoit la suppression de la juridiction de proximité au 1er juillet 2017. À compter de cette date, les tribunaux d’instance seront compétents pour l’intégralité du contentieux relatif au dépôt de garantie.