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VEFA / Contrat de réservation / Modficiations substantielles non justifiées

Cass. Civ. III : 20.10.04


En matière de vente en l'état futur d'achèvement, le contrat préliminaire ou contrat de réservation est un contrat sui generis, synallagmatique, par lequel en contrepartie d'un dépôt de garantie, le vendeur (réservant) s'engage à réserver à un acheteur (réservataire) un immeuble ou une partie d'immeuble, le contenu de l'obligation du réservant dépendant du contenu du contrat.

En l'espèce, un contrat préliminaire et les plans adressés quelques temps après la signature du contrat de réservation portaient sur un appartement d'une superficie de 76.50 m² pour un prix de 2 100 000 francs. La signature de l'acte authentique était prévue avant le 4 mai 1997.

Un peu plus d'un mois après la date prévue pour l'établissement de l'acte authentique, le vendeur adresse au réservataire un autre projet portant sur une surface de 84.70 m² et un prix de 2 500 000 francs.

Le réservataire n'accepte pas ces modifications. Il se voit restituer son dépôt de garantie.

Cependant, l'acquéreur prétend avoir droit à l'allocation de dommages et intérêts pour inexécution fautive du contrat de réservation.

La Cour d'appel rejette la demande du réservataire en retenant que :

  • les textes n'interdisent pas au réservant de modifier le projet initial à sa convenance ;
  • le vendeur qui certes, avait modifié de façon importante son projet de construction après la signature de l'acte de réservation, n'avait pas commis de faute puisqu'il avait tenté de trouver une solution de compromis se rapprochant du projet initial pour limiter l'augmentation du prix.

La Cour de cassation, sanctionne la décision de la Cour d'appel : le réservant, comme tout contractant, a l'obligation d'exécuter de bonne foi le contrat. Par conséquent, s'il modifie substantiellement un projet, il doit justifier d'un motif sérieux et légitime. A défaut, il pourra se trouver contraint à verser des dommages et intérêts au réservataire.

Pour mémoire, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. Civ. III: 17.11.93) avait déjà sanctionné un vendeur qui avait apporté des modifications importantes à un programme de construction pour manquement à l'obligation d'exécution de bonne foi du contrat de réservation.

cf. Cass. Civ. III 17.11.93

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