CE : 1.2.23
N° 466338
Lors d’une acquisition de patrimoine privé par un organisme HLM, les locataires en place ne sont pas soumis aux même dispositions selon que la convention (signée entre le bailleur et l’État) a été signée avant ou après la loi ELAN du 23 novembre 2018 (cf. Habitat Actualité spécial Loi ELAN). Cette différence de traitement découle des règles relatives à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle et ne va pas à l’encontre du principe d’égalité.
Pour mémoire, avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN, la jurisprudence considérait que les dispositions de la convention s’appliquaient de plein droit au locataire ou à l’occupant de bonne foi en place dans le logement au moment de la signature de la convention (Cass. Civ III : 10.7.13, n° 12-18.918 ; Cass. Civ III : 20.6.19, n° 18-17.028). Pour les conventions signées depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, le locataire peut accepter ou refuser la proposition de nouveau bail et les dispositions qui en découlent (Cass. Civ III : 3.6.21, n°20-12.353).
Le Conseil d’État précise, pour les conventions conclues avant l’entrée en vigueur de la loi ELAN, que l'assujettissement au Supplément de loyer de solidarité (SLS) des titulaires de baux en cours à la date de l'entrée en vigueur d'une convention ne constitue pas une privation du droit de propriété. Le principe de ce surloyer correspond à une politique de solidarité nationale, qui poursuit des objectifs d'intérêt général, notamment celui de favoriser la mobilité sociale au profit des personnes aux ressources modestes et les plus défavorisées. De plus, en contrepartie de cet assujettissement au SLS, qui est plafonné, les locataires conservent en principe le droit de se maintenir dans les lieux. Il en résulte que l'atteinte portée à l'exercice du droit de propriété, d'une part, et à la liberté contractuelle, d'autre part, est justifiée par un objectif d'intérêt général et proportionnée à l'objectif poursuivi. La Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de se prononcer en ce sens concernant les conséquences d’un conventionnement en cours de bail (Cass. Civ III : 18.1.18, n° 17-40.065).