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Dossier : Locataire en difficulté / Votre immeuble ou votre logement est en mauvais état, que faire ?

Non-décence

Définition

Qu’il soit loué vide ou meublé, le propriétaire doit fournir au locataire un logement décent. Cette obligation concerne la résidence principale du locataire.
Un logement est décent si :

  • la sécurité des locataires est assurée ;
  • la santé des locataires est préservée ;
  • les équipements essentiels sont fournis : coin cuisine avec évier, eau chaude et froide, installation permettant un chauffage normal… ;
  • il est protégé contre les infiltrations d’air parasites et permet une aération suffisante ;
  • il est exempt de nuisibles ou parasites ;
  • il répond à un critère de performance énergétique minimale.

Le décret du 30 janvier 2002 en fixe les caractéristiques.

Focus : performance énergétique et décence
Le logement décent doit répondre à un critère de performance énergétique minimale. Depuis le 1er janvier 2018, il doit être étanche à l’air (hors départements d’outre-mer). Depuis le 1er juillet 2018, les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être « en bon état ». Ils permettent une évacuation de l’humidité adaptée aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. 

À compter du 1er janvier 2023, la consommation d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an devra être inférieure à 450 kilowattheures. 

En métropole, à compter du 1er janvier 2025, le niveau de performance du logement, indiqué par l’étiquette énergétique inscrite dans le Diagnostic de performance énergétique (DPE), devra être compris dans une certaine catégorie et selon un calendrier défini : 

  • à compter du 1er janvier 2025, entre les classes A et F ; 
  • à compter du 1er janvier 2028, entre les classes A et E ; 
  • à compter du 1er janvier 2034, entre les classes A et D. 

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, seuls pourront être mis en location :

  • à compter du 1er janvier 2028, les logements classés entre A et F ;
  • à compter du 1er janvier 2031, les logements classés entre A et E.

Pour en savoir plus sur les critères de performance énergétique, consultez la parole d’expert : Mon logement est énergivore, dois-je faire des travaux pour le louer ?  

Exemples

  • Toiture non étanche, mauvais état du gros œuvre et matériaux détériorés ;
  • Réseaux d’électricité et de gaz défectueux ;
  • Système de chauffage présentant des dysfonctionnement ;
  • Garde-corps, fenêtres en mauvais état ;
  • Ventilation et éclairage insuffisants ;
  • Pièce principale inférieure à 9 m² ou d’un volume inférieur à 20 m³.

Qui mobiliser ?

Les litiges doivent être réglés entre le bailleur et le locataire. À défaut d’accord amiable, les parties peuvent aussi saisir la Commission départementale de conciliation, un conciliateur de justice ou / puis le juge des contentieux de la protection.

La Caisse d'allocations familiales (Caf) ou la Mutualité sociale agricole (CMSA) doit être informée de ces situations. Elle peut conserver le montant de l’Allocation de logement (AL) pendant un délai de 18 mois.
Le montant de l’AL conservé sera versé au bailleur si les travaux de mise en conformité du logement sont réalisés avant l’expiration de ce délai.

Résumé des différentes notions et des démarches à suivre

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