Principe
Le dispositif "Denormandie" est un dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif qui permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu, à condition d’acheter un logement ancien, situé dans certaines zones, et d’y réaliser des travaux pour le mettre en location.
Dates d’application
Le dispositif "Denormandie" s’applique aux opérations réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027.
Démarches
Le choix du dispositif "Denormandie" doit être précisé lors de la déclaration de revenus de la première année au titre de laquelle est demandé le bénéfice de l'avantage fiscal. Doivent être entre autres joints à la déclaration de revenus :
- la copie du bail ;
- la copie de l'avis d'imposition du locataire établi au titre de l'avant dernière année précédant celle de la signature du bail ;
- les factures des travaux réalisées ;
- une évaluation énergétique (avant et après travaux).
Plafonnement de l’avantage fiscal
Pour l’imposition 2025 le total des avantages fiscaux cumulés (déduction, réduction ou crédit d’impôt) est plafonné :
- en hexagone à 10.000 € ;
- en outre-mer à 18.000 €.
Le plafonnement est le même pour tous les foyers fiscaux (personne seule, en couple, avec ou sans personne à charge).
À savoirLe dispositif "Denormandie" est une extension du dispositif d'investissement locatif "Pinel". |
Les avantages du dispositif "Denormandie"
La réduction d’impôt dépend :
- du coût total de l’opération :
- prix d’acquisition ;
- honoraires de notaire ;
- commissions versées aux intermédiaires ;
- droits d'enregistrement ;
- taxe de publicité foncière ;
- montant des travaux.
- de la durée de location (six, neuf ou 12 ans).
En hexagone
| 6 ans | 9 ans | 12 ans | |
|---|---|---|---|
| Réduction d’impôt calculée sur le coût total de l’opération | 12% | 18% | 21% |
En outre-mer
| 6 ans | 9 ans | 12 ans | |
|---|---|---|---|
| Réduction d’impôt calculée sur le coût total de l’opération | 23% | 29% | 32% |
À savoir
|
Exemple
- En hexagone
- Coût de l’opération avant travaux : 450.000 €.
- Montant des travaux : 150.000 €.
- Coût total de l’opération après travaux : 600.000 €.
- Location sur 12 ans.
Le montant de la réduction d’impôt (hors plafonds) est : 600.000 * 21% = 126 000 €. Toutefois, le coût total de l’opération dépasse le plafond fixé à 300.000 €.
Le montant réel de la réduction d’impôt pour cette opération est : 300.000 * 21% = 63.000 €
Le montant de la réduction d’impôt par année est : 2% par an pendant neuf ans (6.000 €) puis 1% par an (3.000 €) pendant trois ans.
- En outre-mer
- Coût de l’opération avant travaux : 450.000 €.
- Montant des travaux : 150.000 € C.
- Coût total de l’opération après travaux : 600.000 €.
- Location sur 12 ans.
Le montant de la réduction d’impôt (hors plafonds) est : 600.000 * 32% = 192.000 €. Toutefois, le coût total de l’opération dépasse le plafond fixé à 300.000 €.
Le montant réel de la réduction d’impôt pour cette opération est : 300.000 * 32% = 96.000 €
Le montant de la réduction d’impôt par année est : 3,833% par an (11.500 €) pendant six ans puis 2% par an (6.000 €) pendant trois ans et enfin 1% par an (3.000 €) pendant trois ans.
Les conditions à remplir pour bénéficier du dispositif
Pour pouvoir bénéficier du dispositif "Denormandie", le logement mis en location doit respecter les conditions cumulatives suivantes :
- être situé dans :
- l’une des communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué les territoires ;
- ou dans l’une des communes ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT) ;
- ou dans l’une des communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important (cf. simulateur) ;
- ou dans une copropriété en difficulté faisant l'objet d’une procédure de rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété ;
- ou incluse dans le périmètre d'une Opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCOD) ;
- être loué non-meublé ;
- être loué pour un usage d'habitation principale ;
- être loué durant une période d’au moins six ans ;
- être loué pour un loyer inférieur à certains plafonds (cf. § les plafonds de loyers et de ressources à respecter) ;
- être loué à un locataire dont les ressources sont inférieures à certains plafonds (cf. § les plafonds de loyers et de ressources à respecter).
- aux logements anciens dans lesquels le bailleur réalise des travaux ;
- aux locaux affectés à un usage autre que l’habitation dans lesquels le bailleur réalise des travaux pour les transformer en logements.
- soit améliorent la performance énergétique du logement d’au moins 20 % ;
- soit créent des surfaces habitables nouvelles (par exemple, balcon, terrasse ou garage) ;
- soit correspondent à deux des cinq types de travaux suivants :
- la rénovation des murs ;
- la rénovation des toitures ;
- la rénovation des fenêtres ;
- le changement de chaudière ;
- le changement de production d’eau chaude.
À savoir
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Exemple
- Coût total de l’opération : 150.000 €.
- Montant minimal des travaux obligatoires pour bénéficier du dispositif "Denormandie" : 37.500 €.
Les plafonds de loyer et de ressources à respecter
Plafonds de loyers applicables en 2025 (en euros/m² par mois charges non comprises)
En hexagone
- Zone A bis : 19,51 €
- Zone A : 14,49 €
- Zone B1 : 11,68 €
- Zone B2 et C : 10,15 €
En outer-mer
- Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon : 12,02 €
- Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis et Futuna : 14,28 €
Plafonds de ressources applicables en 2025
En hexagone
| Composition du foyer locataire | Zone A bis (en €) | Zone A (en €) | Zone B1 (en €) | Zone B2 et C (en €) |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43.953 | 43.953 | 35.825 | 32.243 |
| Couple | 65.691 | 65.691 | 47.842 | 43.056 |
| Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 86.112 | 78.963 | 57.531 | 51.778 |
| Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 102.812 | 94.585 | 69.455 | 62.510 |
| Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 122.326 | 111.971 | 81.705 | 73.535 |
| Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 137.649 | 126.001 | 92.080 | 82.873 |
| Majoration par pers. à charge supplémentaire | + 15.335 | + 14.039 | + 10.273 | + 9.243 |
En outre-mer
| Composition du foyer locataire | Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon (en €) | Polynésie française, Nouvelle-Calédonie, Wallis et Futuna (en €) |
|---|---|---|
| Personne seule | 32.602 | 34.607 |
| Couple | 43.539 | 46.213 |
| Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge | 52.358 | 55.573 |
| Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge | 63.207 | 67.090 |
| Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge | 74.354 | 78.921 |
| Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge | 82.795 | 88.943 |
| Majoration par pers. à charge supplémentaire | + 9.354 | + 9.928 |
Les règles de cumul avec les autres dispositifs fiscaux
Il est possible de cumuler ce dispositif pour un même logement avec le régime du micro-foncier.
À savoirIl est possible de cumuler le dispositif “Denormandie” avec d’autres aides, notamment :
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Le dispositif "Denormandie" ne permet pas de prétendre à la réduction d’impôt pour les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant reçu le label délivré par la "Fondation du patrimoine".
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