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Dossier : Vous achetez, vous construisez / Investissement locatif

Précautions et vérifications

Introduction

L’investissement locatif n’est pas seulement une question fiscale, c’est une question patrimoniale. N’examinez pas les seuls critères fiscaux, étudiez l’impact de l’investissement sur votre budget actuel et dans les années à venir. La rentabilité de l’investissement dépend avant tout du prix d’achat du logement et du loyer. Investissez dans un logement que vous pourrez louer régulièrement ou habiter à terme.

Avant de choisir l’implantation du logement, renseignez-vous sur l’état du marché local : loyers et prix de vente

Assurez-vous que la demande de logements à louer et particulièrement du type de bien que vous voulez acheter vous permettra de louer facilement et durablement : pour cela, proposez un loyer correspondant au niveau des loyers pratiqués dans le quartier. 

N’achetez pas un logement à un prix surestimé, sous prétexte que vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt. 

Pour connaître l’état du marché local vous pouvez vous adresser aux professionnels ou à  l’ADIL.

Ne négligez pas la qualité du logement et notamment sa performance énergétique : cela vous permettra de louer plus facilement et vous évitera des frais de réparations et d’entretien qui peuvent s’avérer lourds. 

Si vous achetez un logement situé dans un immeuble en copropriété, étudiez bien le règlement de copropriété, vérifiez l’état de l’immeuble s’il est ancien et renseignez-vous sur les charges et les éventuels travaux à venir sur les parties communes.

Évaluez les dépenses liées à la détention d’un logement et votre capacité à y faire face

Au prix d’acquisition s’ajoutent les dépenses que vous devrez supporter régulièrement (certaines peuvent être répercutées sur le locataire ou déduites de vos revenus fonciers) :

  • les dépenses de réparations qui vous incombent ;
  • les charges, si le logement est situé dans un immeuble en copropriété : certaines peuvent être récupérées sur le locataire ;
  • les frais de recherche d’un locataire et de gestion, si vous choisissez de les confier à un professionnel Si vous gérez vous-même, cela suppose que vous vous teniez informés notamment sur la réglementation des relations bailleurs / locataires, vos droits et obligations réciproques, la répartition des charges en copropriété. Tenez compte de l’éloignement éventuel du logement ;
  • les frais d’assurance ;
  • la taxe foncière sur les propriétés bâties.

Si vous comptez sur les loyers pour rembourser vos mensualités, vos autres revenus vous permettent-ils de faire face aux échéances,  si pour une raison ou une autre vous ne les percevez pas : retard dans la livraison d’un logement acheté en l’état futur d’achèvement, inoccupation temporaire ou prolongée du logement, retard dans le paiement des loyers. 

En cas d’inoccupation temporaire du logement vous devrez continuer à rembourser votre crédit et à supporter les charges diverses liées au logement.

Un avantage fiscal vous engage à respecter certaines conditions

Si vous bénéficiez d’une réduction d’impôt au titre de votre investissement, qu’il s’agisse de la réduction d’impôt dite « Pinel » ou d’avantages fiscaux antérieurs, vous devez respecter certaines conditions de location (notamment, loyers et ressources du locataire plafonnés), pendant plusieurs années ( 6, 9 ou 12 ans). Mesurez-en bien les conséquences. 

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