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Dossier : Vous achetez, vous construisez / Investissement locatif

Présentation de la réduction d'impôt pour investissement locatif « Duflot »

Le dispositif d’investissement locatif intermédiaire, dit « Duflot » vise les opérations réalisées entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 (loi du 29.12.12 (art. 80) et loi du 29.12.14 (art. 5) / CGI : art. 199 novovicies).

Pour les opérations réalisées à compter du 1er septembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2016, vous pouvez consulter la présentation du dispositif d’aide à l’investissement locatif intermédiaire « Pinel ».

Investissements concernés

Peuvent bénéficier de la réduction d’impôt « Duflot » :

  • les logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 ;
  • les logements que le contribuable fait construire, ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 ;
  • les logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 et qui ont fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf (la notion d’ « immeuble neuf » est celle retenue dans le régime de la TVA immobilière) ;
  • les logements, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 , ne satisfaisant pas aux conditions de décence et ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur) définis par décret (décret du 30.1.02) permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs (arrêté du 19.12.03) ;
  • les locaux, acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 août 2014 , affectés à un usage autre que l’habitation et qui ont fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement (réalisés soit par l’acquéreur, soit par le vendeur).

L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la déclaration d’ouverture de chantier, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement, ou la date de l’obtention du permis de construire, dans le cas d’un logement que le contribuable fait construire.

L’achèvement des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf, des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition du local ou du logement concerné. Entre l’achèvement des travaux et l’acquisition par le contribuable, le logement ne doit pas être utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit.

Conditions de location

La location ne peut être consentie à un membre du foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant du contribuable (contrairement au dispositif d’investissement locatif intermédiaire en vigueur pour les opérations réalisées du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016).
La location est soumise au respect de plafonds de loyers et de ressources fixés par décret.

Plafonds de loyer au m²
Zone A bis16,83 €
Zone A12,50 €
Zone B110,07 €
Zone B2 (sur agrément)8,75 €

Plafonds de loyers

Les plafonds de loyer mensuel, par mètre carré, charges non comprises, sont fixés pour les baux conclus en 2016, à :

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement (1).
Il est fait application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante, S étant la surface du logement : 0,7 + 19/S

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Ex. Pour l’acquisition d’un logement neuf de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² pour un bail signé en 2016 sera de 8,96 € (détail du calcul : 10,07 x (0,7 + 19/100) = 8,9623 arrondi à 8,96).

Pour l’acquisition d’un logement neuf de 30 m² plus un balcon de 4 m² situé en zone B1, le plafond de loyer au m² pour un bail signé en 2016 sera de 12,08. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas est de 1,29375 (0,7 + 19/32). Cependant, cette valeur étant supérieure à 1,2, c’est cette dernière valeur qui est prise en compte pour le calcul du loyer plafond et non le coefficient issu du calcul (détail du calcul : 10,07 x 1,2 = 12,084 arrondi à 12,08).

Attention : afin qu’ils soient adaptés aux particularités des marchés locatifs locaux, les plafonds de loyer peuvent toutefois être réduits localement par arrêté du préfet de région.
Ces plafonds de loyer modulés localement répondent aux mêmes modalités d’application que les plafonds de loyer nationaux (même application du coefficient multiplicateur, révision des plafonds de loyer au 1er janvier de chaque année en fonction des variations annuelles de l’IRL du 2ème trimestre).
Ils s’appliquent aux logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou dont la demande de permis de construire est déposée à compter de la date d’entrée en vigueur de l’arrêté.

Plafonds de ressources

En métropole, pour les baux conclus en 2016, les ressources des locataires ne doivent pas dépasser :

Composition du foyer locataireZone A bisZone AZone B1Zone B2
Personne seule36.993 €36.993 €30.151 €27.136€
Couple55.287 €55.287 €40.265 €36.238 €
Pers. seule ou couple ayant 1 pers. à charge72.476 €66.460 €48.422 €43.580 €
Pers. seule ou couple ayant 2 pers. à charge86.531 €79.606 €58.456 €52.611 €
Pers. seule ou couple ayant 3 pers. à charge102.955 €92.240 €68.766 €61.890 €
Pers. seule ou couple ayant 4 pers. à charge115.851 €106.049 €77.4993 €69.749 €
Majoration par personne à charge supplémentaire+ 12.908 €+ 11.816 €+ 8.646 €+ 7.780 €

Respect d’un certain niveau de performance énergétique

La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le contribuable justifie du respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé par le décret du 29 décembre 2012 en fonction du type de logement concerné.
Les logements acquis neufs ou construits par le contribuable doivent respecter la nouvelle réglementation thermique 2012 en vigueur depuis le 1er janvier 2013 (ou obtenir un label « BBC 2005 » lorsque le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013).
Pour les logements existants qui font ou ont fait l’objet de travaux permettant de les assimiler à des logements neufs, le niveau de performance énergétique exigé serait celui permettant l’obtention du label « haute performance énergétique, HPE rénovation » ou du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 » (arrêté du 29.9.09http://www.anil.org/fileadmin/ANIL/Textes_officiels/Arrete/2009_09_29.pdf relatif au contenu et aux conditions d’attribution de ces labels). Ces logements peuvent également ouvrir droit à la réduction d’impôt si les travaux ont permis de respecter des exigences de performance énergétique globale.

Zonage

La réduction d’impôt est possible exclusivement aux logements situés dans des communes classées dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement sur le parc locatif existant. Sont ainsi concernées les zones A bis, A et B1.

Sont également concernées, les communes de la zone B2 se caractérisant par des besoins particuliers en logement locatif, sous réserve, depuis le 1er juillet 2013, de la délivrance d’un agrément du préfet de région après avis du Comité régional de l’habitat.

L’agrément rendant la commune éligible à la réduction d’impôt peut être invoqué pour les logements dont l’acte authentique d’acquisition est signé ou pour les logements que le contribuable fait construire, dont le permis de construire est déposé à compter du lendemain de la publication de l’arrêté préfectoral au recueil des actes administratifs. Il peut l'être dès le lendemain de sa mise en ligne sur le site internet de la préfecture.

Le dispositif n’est pas applicable en zone C.

Plafond de la réduction d’impôt

Il est possible de bénéficier de la réduction d’impôt, au titre d’une même année d’imposition, pour l’acquisition, la construction ou la transformation de deux logements (contre un seul avec le dispositif Scellier), dans la limite d’un plafond par m² de surface habitable fixé à 5 500 € (décret du 29.12.12) et sans pouvoir dépasser 300 000 €.
Le prix de revient, pour un logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement, s’entend du prix d’acquisition majoré des frais afférents à l’acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d’enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.
En cas de travaux de transformation ou de réhabilitation, la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux.

Attention : l’ensemble des avantages fiscaux (dispositif d’investissements locatifs, crédits d’impôts, hormis la réduction d’impôt « Malraux ») et les avantages fiscaux lié à un investissement outre-mer) est plafonné à 10 000 € par an.
Ce seuil est applicable à compter de l’imposition des revenus de 2013. Toutefois, pour l'appréciation de ce seuil, il ne sera pas tenu compte des avantages procurés, notamment par les réductions d’impôts « Scellier » et « Censi-Bouvard » (qui restent soumis à l’ancien seuil de 18 000 €) au titre de l’acquisition de logements ou de locaux pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite par l’acquéreur avant le 1er janvier 2013.

Taux de la réduction d’impôt

Le taux de la réduction d’impôt est fixé à 18 %. Elle est répartie sur neuf ans.
Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement (ou des travaux de réhabilitation) ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt au titre de cette même année et chacune des huit années suivantes.

Si le montant de la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre d’une année d’imposition, le solde ne peut être imputé sur l’impôt sur le revenu des années suivantes.

Il n’est pas possible de poursuivre la location initiale de neuf ans pour bénéficier d’un supplément annuel de réduction d’impôt (contrairement au dispositif d’investissement locatif intermédiaire applicable aux opérations réalisées du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016).

Enfin, le bailleur ne peut pas bénéficier d’une déduction spécifique à valoir sur les revenus bruts durant toute la période d’engagement de location.

Le dispositif « Duflot » en outre-mer

Dans les DOM, les collectivités d’outre-mer (COM) et en Nouvelle-Calédonie, la réduction d’impôt est applicable dans des conditions identiques, sauf pour les points suivants :

  • le taux est fixé à 29 % ;
  • les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont spécifiques à ces départements ;
  • le niveau de performance énergétique globale tient compte des spécificités climatiques de ces départements. Les opérations réalisées à Mayotte ne sont pas soumises au respect d’un niveau de performance globale.

 

 


Note

1 - La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable (CCH : R.111-2) : elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte, pour la détermination de la surface habitable, de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes (caves, sous-sols, remises, combles et greniers aménageables, balcons, vérandas, …). On ne prend en compte que les surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m (CCH : R.353-12 et R.331-10).

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