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Dossier : Vous êtes locataire / Le loyer - Locataire

Réévaluation du loyer au renouvellement du bail

Au moment du renouvellement du bail, les modalités de réévaluation du loyer diffèrent selon la situation géographique du logement.
On distingue les zones détendues des zones tendues caractérisées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (renseignez-vous auprès de votre ADIL).

Réévaluation du loyer en zone tendue 

Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer, uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Le bailleur doit adresser sa proposition au locataire six mois au moins avant la fin du bail en citant l'article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989. Sa proposition doit contenir les références précises qui justifient le nouveau loyer :

  • six références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants ;
  • trois références dans les autres zones géographiques.
À savoir
Les références de loyer doivent être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatées dans le voisinage pour des logements comparables. Chaque référence doit mentionner le nom de la rue, l’indication partielle du numéro de l’immeuble (par dizaine), l’étage de l’appartement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface du logement et le nombre de ses pièces principales, l’existence d’annexes éventuelles, son état d’équipement (WC intérieur, salle d’eau, chauffage, etc.), la qualité et l’époque de construction de l’immeuble, l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans et le montant du loyer mensuel, hors charges.

L'augmentation du loyer se décide par accord entre locataire et propriétaire ou par décision du juge :

  • soit le locataire accepte la proposition de nouveau loyer et il manifeste son accord au propriétaire par écrit ;
  • soit le locataire n'accepte pas la proposition et il manifeste son désaccord par écrit ou ne répond pas quatre mois avant la fin du bail. Le propriétaire ou le locataire peuvent alors saisir, sans frais, la Commission départementale de conciliation (CDC) ;
  • si aucun accord n’est trouvé, le propriétaire peut saisir le juge d’instance. S’il ne le fait pas avant le terme du bail, celui-ci sera renouvelé aux conditions antérieures de loyer et de durée.

L’augmentation du loyer s'applique progressivement :

  • si la durée du bail est de trois ans l’augmentation devra s’effectuer par tiers et s’étaler sur trois années;
  • si la durée du bail est de six ans ou si l’augmentation représente plus de 10 %, l’étalement devra s’effectuer par sixième annuel.

Le renouvellement du bail peut faire l'objet d'un contrat écrit ou d'un avenant portant sur le nouveau montant du loyer.

À savoir
Le propriétaire qui propose un nouveau loyer ne peut en aucun cas donner congé pour l'échéance du bail en cours.

Réévaluation du loyer en zone détendue

Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer, uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Le bailleur doit adresser sa proposition au locataire six mois au moins avant la fin du bail en citant l'article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989. Sa proposition doit contenir les références précises qui justifient le nouveau loyer :

  • six références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants ;
  • trois références dans les autres zones géographiques.

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