Rappel des obligations des parties au contrat
Lorsque l’on loue un logement, on bénéficie de droits… mais aussi d’un certain nombre d’obligations.
La loi du 6 juillet 1989 (article 7) encadre précisément ce que le locataire doit respecter tout au long du bail.
Voici les principales obligations à connaître.
- Payer le loyer et les charges
Le locataire doit régler :
• le loyer,
• ainsi que les charges récupérables (par exemple : entretien des parties communes, eau, chauffage collectif…),
aux dates prévues dans le contrat de location.
ATTENTION : En cas d’impayés répétés ou même en cas de retards réguliers dans le paiement du loyer, le bail peut être résilié et une procédure en expulsion peut être engagée. - Utiliser le logement paisiblement
Le locataire, mais également les occupants de son chef (enfants, famille, personne hébergé dans les lieux etc…) doivent occuper le logement de manière normale, conformément à son usage prévu dans le bail (habitation, résidence principale…).
Ils doivent également s’abstenir de tout comportement pouvant porter atteinte :
• à la tranquillité des voisins,
• à la sécurité des personnes,
• aux équipements collectifs,
• ou à la liberté de circulation dans l’immeuble.
Exemple : nuisances sonores importantes, dégradations dans les parties communes, comportements dangereux…
Par ailleurs, les occupants sont responsables pour les éventuels animaux présents au domicile, que ces animaux leur appartiennent ou non. - Répondre des dégradations
Pendant toute la durée du bail, le locataire est responsable des dégradations ou pertes constatées dans le logement, sauf si elles sont dues à :
• un cas de force majeure (incendie, catastrophe…),
• une faute du propriétaire,
• ou un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement. - Assurer l’entretien courant et les réparations locatives
Le locataire doit prendre en charge :
• l’entretien courant du logement,
• les petites réparations,
• les réparations dites locatives, selon une liste non limitative prévues par décret.
Exemple : remplacement d’un joint, entretien de la chaudière, menus travaux… En revanche, le locataire n’a pas à payer ce qui relève de :
• la vétusté,
• d’une malfaçon,
• d’un vice de construction,
• d’un cas fortuit ou de force majeure. - Permettre l’accès au logement pour certains travaux
Le locataire doit laisser le propriétaire accéder au logement lorsque des travaux sont nécessaires, notamment :
• pour l’entretien ou la remise en état,
• pour des travaux dans les parties communes,
• pour améliorer la performance énergétique,
• ou pour rendre le logement décent.
Ces interventions doivent être préparées et organisées avec le locataire, dans le respect de la règlementation.
- Ne pas transformer le logement sans l’accord du propriétaire
Le locataire ne peut pas modifier le logement ou ses équipements sans l’accord écrit du propriétaire.
Exemple : abattre une cloison, installer une douche à la place d’une baignoire, changer une cuisine…
On ne parle pas ici de travaux d’aménagement (travaux de peinture ou de décoration par exemple), et certains cas particuliers sont prévus par la loi (travaux d’adaptation au handicap ou à la vieillesse par exemple).
Sans autorisation, le bailleur peut exiger une remise en état à la fin du bail aux frais du locataire. - Souscrire une assurance habitation
Le locataire doit obligatoirement être assuré contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux…).
Il doit fournir une attestation au propriétaire ou à son représentant :
• lors de la remise des clés,
• puis chaque année si le bailleur la demande. - Occuper le logement comme résidence principale (dans certaines zones)
Dans certaines zones, le logement loué doit être occupé exclusivement comme résidence principale.
Le non-respect de cette obligation peut entraîner la résiliation automatique du bail.
- Interdiction de céder ou sous-louer sans l’accord du propriétaire
Enfin, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au locataire :
• de céder son bail,
• ou de sous-louer le logement,
sauf avec l’accord écrit du propriétaire, y compris sur le montant du loyer.
Cela concerne aussi les locations via des plateformes type Airbnb.
Que risque le locataire en cas de non-respect de ses obligations ?
Le non-respect des obligations prévues par la loi peut entraîner des conséquences importantes pour le locataire.
Selon la situation, les risques peuvent être les suivants, alternativement ou cumulativement :
• Non-renouvellement du bail/congé du bailleur
• Procédure judiciaire en expulsion locative (et frais de justice en résultant)
• Condamnation au paiement des sommes dues (loyers, charges etc…) et recouvrement forcé (saisie)
• Souscription par le bailleur d’une assurance pour le compte du locataire à ses frais
• En cas de fin de bail, non-restitution du dépôt de garantie et demande de paiement des sommes dues en supplément
• Obligation de remettre le logement en état
• Remboursement des loyers perçus en cas de sous-location irrégulière etc…
Pour des renseignements adaptés à votre situation, n’hésitez pas à contacter l’ADIL.
Tout comme le locataire, le propriétaire d'un logement qu'il décide de louer est tenu d'un certain n'ombre d'obligations, prévues par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
- Remettre au locataire un logement décent
Le bailleur est tenu de remettre un logement décent au locataire, autrement dit un logement :
• ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des occupants ;
• exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ;
• répondant à un critère de performance énergétique minimale ;
• doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Les caractéristiques d’un logement décent sont prévues au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
- Délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement
L’obligation de délivrance est l’une des plus importantes du bailleur, elle consiste pour le bailleur dans le fait de remettre les clés du logement et son accès au locataire dès la prise d’effet du contrat, puis tout au long du bail.
Par ailleurs, il lui incombe de remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation, avec des équipements mentionnés au bail comme étant fonctionnels.
Exemple : appareils électroménagers propres et en état de fonctionnement, jardin qui ne soit pas à l’état de friche etc…
- Entretenir les lieux loués en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués
Le bailleur doit effectuer toutes les réparations qui ne constituent pas des réparations de nature locative (telles que listées par le décret du 26 août 1987) qui, elles, incombent au locataire.
Aussi communément appelées “grosses réparations”, il s'agit notamment de réparations résultant de la vétusté, de malfaçons ou encore de vices de construction.
Cette obligation d’entretien porte sur le logement loué, mais également sur les équipements qu'il contient (chauffe-eau par exemple).
- Ne pas s’opposer aux aménagements du locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée
Le bailleur a la faculté de s’opposer aux transformations de la chose louée que souhaiterait éventuellement réaliser le locataire, en revanche il ne peut s’opposer aux aménagements.
Aucune définition légale ne prévoyant la distinction entre ces deux notions, on peut se référer à la jurisprudence pour essayer de les qualifier : grosso modo, on peut considérer que la transformation du logement peut porter atteinte à sa structure (exemple : suppression d’une cloison).
En revanche, les aménagements peuvent être définis comme des travaux de faible importance, ayant la plupart du temps vocation à modifier esthétiquement les lieux loués (exemple : changement d’une couleur de peinture ou d’un revêtement mural).
Attention toutefois : les couleurs trop excentriques, pouvant empêcher une habitabilité normale des lieux, constituent une limite à cette règle.
- Assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle
Par cette obligation, le bailleur doit permettre au locataire d’occuper les lieux sans que des défauts ou des troubles ne viennent empêcher cette jouissance.
Si cette obligation n’était pas respectée et en fonction de la gravité du trouble subi, le locataire a la faculté de solliciter une diminution du loyer, et/ou des dommages et intérêts. - Faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers
Conformément à l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989, « après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »
En cas de manquement du bailleur à son obligation de garantie de jouissance paisible, le locataire peut solliciter l’indemnisation du préjudice qu’il subit. - Délivrer une quittance de loyer ou, en cas de paiement partiel, un reçu au locataire qui en fait la demande (article 21 loi du 6 juillet 1989)
En outre, cet article interdit de facturer des frais de gestion ou d‘établissement de ces documents au locataire, et l'article 3-4 de la même loi prévoit que le bailleur qui refuserait la délivrance d’un reçu ou d’une quittance s’expose à une peine d’un an d’emprisonnement et de 20 000 € d’amende.
Pour en savoir plus, feuilletez le guide du bailleur rédigé par l'ADIL82 ci-dessous :
