Le plan d'apurement
Le plan d’apurement, ou échéancier, présente en effet plusieurs intérêts :
- Il est un gage de mobilisation et de bonne volonté du locataire, montrant son intention de régulariser sa situation ;
- Il favorise l’appréciation de possible maintien dans les lieux du locataire, tant par le bailleur au stade amiable, que par le Juge lors de l’audience ;
- Sa mise en place et son respect permettent d’éviter une mesure exécutoire à l’encontre des biens ou des ressources du locataire (saisie sur les rémunérations, saisie des biens etc…) ;
- Il permet au locataire de solliciter, en complément, une aide financière auprès du Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) pour l’aider à régler sa dette ;
- Dans l’hypothèse d’une demande logement social, les bailleurs pourront demander au locataire de fournir un exemplaire du plan d’apurement pour justifier du règlement de leur dette, et ainsi lui proposer un logement.
Pour pouvoir être mis en place et respecté sur la durée, le plan doit :
- Être lié à une reprise du paiement intégral du loyer courant
- Être adapté aux ressources et à la situation de la famille
- Tenir compte du montant de la dette locative.
Le plan d’apurement amiable, comment ça se passe en pratique ?
Si les conditions ci-dessus sont remplies, et avant que l’impayé n’atteigne un montant trop important, le plan d’apurement peut être proposé par le locataire désireux de régler sa dette, mais dont les ressources ne lui permettent pas de la solder immédiatement.
Son principal avantage est que le locataire peut proposer une mensualité adaptée à son budget, sur une durée ne dépassant pas trente-six mois.
Attention ! Le locataire qui proposerait un plan d’apurement à son bailleur, s’engage à le respecter scrupuleusement : il doit régler chaque mois la mensualité au centime près, et à la date convenue (par exemple, avant le 5 de chaque mois). En outre, il doit s’acquitter du montant total du loyer en parallèle.
A défaut de respect, le bailleur pourrait décider de dénoncer ce plan, et le solde restant du serait alors immédiatement exigible !
Idéalement formalisé par un écrit, le plan ne nécessite toutefois aucune condition de forme.
En cas d’absence de réponse du bailleur, ou de désaccord sur le montant, le locataire est libre d’effectuer un versement correspondant à sa proposition en plus du montant du loyer courant.
Dans l’hypothèse où des poursuites judiciaires ultérieures seraient engagées par le bailleur, le locataire pourra alors justifier qu’il a commencé à régler sa dette.
Le plan d’apurement judiciaire
Dans le cadre d’une procédure judiciaire en résiliation de bail et expulsion pour impayé de loyer, le plan d’apurement peut être lors de l’audience :
- Demandé par le locataire
- Demandé par le bailleur
- Accordé d’office par le Juge
Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la durée du plan ne peut pas excéder trente-six mois.
Le principal avantage du plan d’apurement judiciaire, est qu’il emporte la suspension de l’exécution de la clause résolutoire tant qu’il est respecté, c’est-à-dire que le locataire peut se maintenir dans les lieux tant que le loyer courant est réglé et qu’il respecte les modalités du plan.
Afin que le juge valide la mise en place d’un plan d’apurement de la dette, deux conditions doivent toutefois être réunies :
- Le locataire doit être en situation de régler sa dette locative
- Le locataire doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Il est donc primordial pour le locataire souhaitant mettre en place un plan d’apurement de la dette, de se présenter à l’audience muni de tout document utile : quittances de loyer et/ou justificatifs de règlement, justificatifs de ressources etc…
Important : depuis la loi du 27 juillet 2023 dite « loi Kasbarian », le locataire doit par ailleurs expressément demander son maintien dans les lieux de façon décorrélée de sa demande de plan d’apurement lors de l’audience.
Dans l’hypothèse d’une demande de plan d’apurement par le locataire ou par le bailleur, le Juge peut l’accorder comme le refuser (notamment si les conditions ne sont pas remplies) ; il a également la faculté de valider la mise en place d’un plan sur le principe, tout en décidant d’une durée ou d’un montant différents de ceux qui lui ont été demandés.
En cas d’accord pour un plan d’apurement, les modalités du plan sont prévues dans la décision rendue :
- Montant de la mensualité
- Durée du plan
- Périodicité et date de règlement (généralement mensuelle, avant le X de chaque mois - cette date peut être différente de celle du loyer)
- Date de règlement de la première mensualité du plan
- Autres modalités.
Parfois, il arrive que les frais de procédure auxquels le locataire défaillant a été condamné, soient exigibles en même temps que la dernière mensualité du plan : il apparaît donc indispensable de se rapprocher d’un juriste de l’ADIL 82 afin de vérifier toutes ces modalités et pouvoir respecter le jugement.
L’exécution de la clause résolutoire est suspendue pendant le respect du plan, en revanche le non-respect de celui-ci emporte exigibilité du solde de la dette et poursuite de la procédure par le propriétaire ; le locataire est alors déchu de son droit de se maintenir dans le logement et peut alors être expulsé.
Si le locataire s’est acquitté du loyer courant sans faute et a respecté les modalités du plan d’apurement pendant toute sa durée, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué à l’issue de la durée de remboursement et le bail retrouve sa pleine application.