Prévenir les litiges et anticiper l'impayé

Les aides au logement sont des aides financières destinées à aider les ménages à payer leur loyer ou leurs mensualités de logement et à accéder à un logement plus adapté à leur situation.

Les trois types d’aides au logement
Il existe trois aides principales, selon la situation du foyer et notamment selon ses ressources :

• L’Allocation de Logement Familiale (ALF)
• L’Allocation de Logement Sociale (ALS)
• L’Aide Personnalisée au Logement (APL)

L'organisme payeur, lors de l'étude de l'éligibilité du ménage à la prestation et si les conditions sont remplies, ouvrira un droit à l'une ou l'autre d'entre elles.

Qui verse les aides ?
Les aides sont versées par :

• la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) dans la majorité des cas,
• la Mutualité Sociale Agricole (MSA) pour les personnes relevant du régime agricole.
  L’organisme compétent est celui du lieu de résidence.

Comment faire une demande ?
La demande pour ouvrir ses droits se fait en ligne, via un formulaire unique, commun aux trois aides.
Les sites officiels sont :
www.caf.fr
www.msa.fr
www.service-public.fr
L’organisme étudie ensuite la demande, notamment au regard des ressources du foyer.

Allocataire et titulaire du bail : quelle différence ?
Le locataire est la personne qui a signé le bail.
L’allocataire est la personne qui perçoit l’aide au logement.
Dans un couple, l’allocataire n’est pas forcément celui qui a signé le bail : l’aide peut être versée à l’un ou l’autre des membres du couple, en tenant compte de la situation du ménage dans sa globalité.

Comment l’aide est-elle versée ?
Dans la majorité des cas, l’aide est versée directement au bailleur (on parle de tiers-payant), si celui-ci en fait la demande. Le locataire paie alors uniquement le reste du loyer, après déduction de l’aide : c’est ce que l’on appelle le loyer résiduel.
ATTENTION : le logement doit obligatoirement être décent pour ouvrir droit à l’aide.
En cas de déménagement ou de fin de bail, le bailleur a un mois pour en informer l’organisme payeur.
 

Le cautionnement est une solution simple et gratuite pour se protéger contre les impayés.
Il s’agit d’un engagement par lequel une personne (le cautionnaire, ou plus communément appelée la caution) accepte de payer à la place du locataire en cas de défaillance de celui-ci dans le paiement de loyers ou de charges.

Attention : cet engagement est sérieux. Une fois l’acte signé, le cautionnaire ne peut plus se rétracter !

Quelles pièces demander au cautionnaire avant de signer le bail ?
Le bailleur peut demander certains justificatifs pour vérifier la solvabilité du cautionnaire.
La liste des documents autorisés est fixée par les textes (décret du 5 novembre 2015) et est limitative.
Par conséquent, le potentiel cautionnaire est en droit de refuser de présenter un justificatif non prévu par le décret susvisé.
Il s’agit généralement de documents concernant des données personnelles et sensibles, relatives à l’état de santé ou à la situation bancaire par exemple.

Le bailleur ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française, ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Un acte encadré par la loi
Le cautionnement doit être formalisé par un acte écrit, appelé "acte de cautionnement".
Ce document doit obligatoirement contenir, à peine de nullité :
• Le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location
• La reproduction de l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989
• La mention prévue par l’article 2297 du code civil, c’est-à-dire la mention exprimant de manière explicite et non équivoque la nature et l’étendue de son obligation
• La signature du cautionnaire.
Le bailleur doit aussi remettre une copie du bail au cautionnaire, à peine de nullité du cautionnement.

Caution simple ou solidaire : quelle différence ?

• Caution solidaire (la plus fréquente) : Le cautionnaire peut être solidairement condamné avec le locataire et ce pour la totalité des sommes dues. En outre, la solidarité autorise le bailleur à réclamer directement le paiement des sommes dues au cautionnaire. Attention, la solidarité doit être expresse.
• Caution simple : le bailleur devra au préalable réclamer le paiement des sommes dues au locataire, avant de solliciter la caution.
  Ce n’est qu’en cas de défaut de paiement par celui-ci (pour cause d’insolvabilité par exemple), que le cautionnaire pourra être poursuivi en paiement.

Que couvre le cautionnement ?
Le cautionnaire peut être tenu de payer :

• des loyers et charges impayés 
• des réparations locatives 
• des dégradations etc…

Tout dépend de ce qui est prévu dans l’acte de cautionnement, soyez donc vigilant à la rédaction de celui-ci !

Quelle durée ?
Le cautionnement peut être à durée déterminée ou indéterminée. La différence majeure entre ces deux notions tient à la faculté de désengagement du cautionnaire.
- Si le cautionnement est à durée déterminée, le cautionnaire ne pourra pas se désengager avant le terme de son engagement.
Par exemple, si un cautionnaire s’engage pour la durée du bail et deux renouvellements du bail (soit en location vide 3 x 3 ans), alors il ne pourra pas se désengager avant la fin d’une période de 9 ans.
NB : la notion de « renouvellement » s’applique également aux cas de reconduction tacite du contrat de bail.
- Si le cautionnement est à durée indéterminée, le cautionnaire ne pourra pas se désengager avant le terme du bail en cours, qu’il s’agisse du contrat initialement conclu, d’une reconduction ou d’un renouvellement (soit tous les 3 ans dans le cas d’une location vide, ou tous les ans en cas de location meublée).
Le cautionnaire qui s’est engagé pour une durée indéterminée peut se désengager en adressant un courrier recommandé avec demande d’avis de réception au bailleur, ou par voie de commissaire de justice.
En cas de courrier anticipé, son désengagement sera effectif à la date de fin du bail.
Si le bail a été renouvelé ou s’il a été reconduit, l’engagement du cautionnaire est reconduit pour la même durée.

Peut-on  le cumuler avec une assurance loyers impayés (ou tout autre dispositif de sécurisation) ?
L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit qu’un cautionnement ne soit exigé par le bailleur auprès de son locataire, dès lors que le bailleur a déjà souscrit une autre garantie pour sa location (garantie loyers impayés, VISALE etc…).
Le non-respect de ces dispositions entraîne la nullité du cautionnement.
Cette règle ne concerne pas les étudiants et les apprentis.
Attention : ces dispositions ne sont pas applicables au dépôt de garantie, qui ne doit pas être confondu avec le cautionnement !

Cas particulier : la colocation
En cas de colocation, l’acte de cautionnement doit identifier clairement le colocataire « pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution ».
A défaut, l’engagement de cautionnement est nul.

Pour bénéficier d’informations adaptées à votre situation personnelle, n’hésitez pas à contacter l'ADIL 82.

VISALE est un dispositif d’ACTION LOGEMENT SERVICES, destiné à favoriser l’accès au logement des salariés, pour favoriser l’emploi.
Il s’agit d’une garantie entièrement gratuite pour se prémunir contre les loyers impayés et les dégradations locatives, visant à faciliter l’accès au logement privé des jeunes, des salariés et des saisonniers.
En cas de défaillance du locataire, VISALE se substitue à lui et s’acquitte des sommes dues auprès du bailleur, à charge pour ACTION LOGEMENT de se retourner contre le locataire.
VISALE constitue une alternative intéressante au cautionnement personne physique.

Qui peut bénéficier de la garantie VISALE ?
Les candidats locataires éligibles à VISALE doivent remplir a minima une des conditions suivantes :

• Avoir entre 18 et 30 ans (quelle que soit la situation professionnelle) ;
• Pour les salariés ayant plus de 30 ans :
          Etre embauché.e depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé)
          OU percevoir un salaire inférieur à 1710 € nets/mois
          OU être en situation de mobilité professionnelle
          OU être en possession d’une promesse d’embauche de moins de 3 mois
• Etre éligible au bail mobilité
• Etre logé.e par un organisme d’intermédiation locative
  Les propriétaires privés en revanche ne sont pas soumis à des conditions d’éligibilité.
  Peu importe que la location soit assurée par le propriétaire directement, ou qu’un mandat de gestion ait été confié à une agence.

Quelles sont les locations éligibles ?
VISALE s’applique aux logements situés sur le territoire français (France métropolitaine, Corse, DROM et Saint-Martin).
Seules les locations à titre d’habitation (résidence principale) sont éligibles à la garantie VISALE, qu’il s’agisse d’une location vide ou d’une location meublée, ou encore les locations relevant d’un bail mobilité.
Sont couverts les logements locatifs privés non conventionnés (sauf ANAH et PLS), tout comme les logements situés en logement-foyer ou dans une résidence étudiante ou universitaire pour les jeunes de 18 à 30 ans.
Dans le parc social, la garantie peut couvrir les logements conventionnés APL pour les étudiants / alternants uniquement.
En fonction de la localisation du logement, le loyer provisions sur charges incluses ne doit pas excéder 1 940 € par mois.
Enfin, le logement loué doit répondre aux critères de décence et respecter les termes du règlement sanitaire départemental.

Par ailleurs, certaines conditions sont applicables au contrat de bail :

• Un contrat de bail écrit doit être dressé ;
• Le bail doit être soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;
• Une clause résolutoire doit être incluse au contrat ;
• VISALE n’étant pas cumulative avec d’autres dispositifs, le bail ne doit pas être couvert par d’autres garanties type GLI ;
• Le bail ne doit pas être consenti à un membre de la famille ;
• En cas de colocation, le bailleur doit souscrire un contrat de location à baux multiples.

IMPORTANT : le bail ne doit pas être signé tant que le candidat locataire n’a pas reçu une réponse favorable à sa demande ; il doit être signé après l’obtention du cautionnement VISALE, mais avant la fin de validité du visa du locataire.

Que couvre VISALE, et pour quelle durée ?
VISALE couvre la durée du bail initial, soit 3 ans dans le cadre d’une location vide et 1 an (renouvelable trois fois au maximum) pour une location meublée.
A l’issue de cette période, si le locataire fait une nouvelle demande et continue de remplir les conditions d’éligibilité, le bailleur continue de bénéficier de la garantie ; à défaut, celle-ci prend fin.
Pendant la durée du bail, le bailleur est couvert contre les impayés de loyers et les dégradations locatives.

En pratique, comment ça se passe ?
Le candidat locataire doit faire une demande de visa sur le site VISALE.
Dès lors que celui-ci a obtenu son visa avec un numéro unique, le bailleur crée son espace personnel sur le site de VISALE : cet espace lui sert à vérifier la validité du numéro de visa présenté par le candidat locataire, à renseigner les caractéristiques du logement et à demander son contrat de cautionnement VISALE. Les parties peuvent signer le bail, en prenant garde à ne pas dépasser la date de fin de validité du visa.
En cours de location, l’ensemble des démarches s’effectuera sur ce même espace sécurisé.
En cas d’impayé ou de dégradations en cours de bail, le bailleur déclare la situation sur son espace sécurisé, en veillant à actualiser la situation et à mettre à jour ses déclarations. Cela lui permet de se faire régler les sommes dues par VISALE, sans franchise ni carence.
VISALE a alors la faculté de se substituer au propriétaire pour saisir la justice en résiliation de bail et expulsion du locataire indélicat ; elle pourra à cette occasion obtenir une condamnation en paiement du locataire, lui permettant de recouvrer les sommes réglées au propriétaire.

Retrouvez davantage d'informations sur le site VISALE d'ACTION LOGEMENT

Les assurances loyers impayés ou garanties loyers impayés (plus couramment appelées GLI) sont des garanties proposées par des compagnies d’assurance (dédiées ou non), visant à couvrir le risque du bailleur contre :

• Les impayés locatifs
• Et/ou les dégradations locatives

Ces garanties ne sont pas obligatoires, mais constituent une protection non négligeable pour les propriétaires qui souhaitent se prémunir contre ce risque.
En outre, elles peuvent être souscrites par les bailleurs assurant eux-mêmes la gestion locative de leur bien, mais également lorsque la gestion du bien a été confiée à un professionnel de l’immobilier.

Comment fonctionne une GLI ?

Il appartient au propriétaire souhaitant souscrire une garantie loyers impayés de se renseigner et de comparer les conditions contractuelles préalablement au choix du locataire et à l’établissement du bail.

En effet, les modalités varient d’une compagnie d’assurance à l’autre :

• Coût
• Modalités de prise en charge
• Délai de carence etc…
  
  Bien souvent, le bailleur ne va pouvoir souscrire une assurance loyers impayés que si le locataire présente des garanties de solvabilité au moment de la signature du contrat d’assurance.
  Pour s’en assurer, il va lui être demandé par la compagnie d’assurance de présenter divers justificatifs relatifs à la situation du candidat locataire, tels que, par exemple :
• les trois derniers bulletins de salaire du candidat locataire ;
• ses deux derniers avis d’imposition sur le revenu ;
• une attestation récente de son employeur confirmant que le locataire n’est plus en période d’essai et qu’il bénéficie d’un contrat de travail à durée indéterminée etc…

En pratique, l’assureur accepte généralement de couvrir le risque d’impayé uniquement si les revenus nets du locataire atteignent au minimum trois fois le montant du loyer charges comprises.

NB : il est toutefois possible de souscrire une GLI en cours de bail, à condition que le locataire en place respecte les conditions d’éligibilité et de solvabilité !

En cas de survenance d’un impayé, il appartient au propriétaire de le déclarer à sa compagnie d’assurance pour bénéficier d’un règlement par celle-ci au moyen du mécanisme de la subrogation.
La prise en charge interviendra en fonction des dispositions contractuelles applicables.
La garantie loyers impayés, alors subrogée dans les droits du bailleur, va pouvoir à son tour engager des poursuites contre le locataire défaillant pour :

• obtenir le paiement (le cas échéant au moyen d’une condamnation) des sommes dues ;
• le cas échéant, engager une procédure en résiliation de bail et expulsion.

Quel coût ?

Les GLI sont payantes, et cette dépense incombe au propriétaire (aucune somme ne peut être réclamée au locataire à cet égard).
Le coût moyen de la garantie oscille généralement entre 2 et 2,5% du montant du loyer.

Quels sont les risques couverts ?

Les assurances loyers impayés ont pour vocation première de couvrir les propriétaires confrontés à un impayé de loyers et de charges. Néanmoins, en fonction du contrat conclu et des compagnies d’assurance, peuvent également être pris en charge :

• des indemnités d’occupation ;des frais de remise en état suite à dégradations locatives ;
• des frais de vacance du logement ;
• des frais de procédure judiciaire etc…

Conditions d’indemnisation

Les conditions d’indemnisation varient selon le contrat conclu et la compagnie d’assurance.
Les contrats prévoient généralement une couverture de 60 % à 100 % du montant des loyers et des charges, possiblement avec un délai de carence.