ADIL de Tarn-et-Garonne

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Mon propriétaire peut-il saisir le Tribunal pour un mois de loyer impayé ?
En pratique, il est rare que le propriétaire saisisse le Tribunal aussi rapidement, même s’il serait en droit de le faire.
En effet, à compter du premier mois de loyer non réglé, l’impayé est juridiquement constitué.
Il est donc conseillé de ne pas laisser empirer la situation et d’engager des démarches le plus tôt possible pour trouver une solution.
Je suis jeune, j’ai des enfants, je suis en situation de handicap… je peux quand même être expulsé ?
Tout individu peut être expulsé quelle que soit sa situation : âge, sexe, situation familiale, état de santé… il est donc important de se mobiliser et de ne pas laisser sa situation empirer au risque d’être expulsé de son logement.
Si mon propriétaire saisit le Tribunal, est-ce que je risque d’aller en prison ?
Les litiges relatifs à un contrat entre deux personnes privées, relèvent des juridictions civiles, et non pénales.
Par conséquent, il n’y a aucune amende, aucune mention sur le casier judiciaire, et aucune peine d’emprisonnement qui ne puissent être prononcées.
En matière locative, c’est le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire qui est compétent.
Attention toutefois, depuis la loi du 27 juillet 2023 « visant à protéger les logements contre l’occupation illicite », le code pénal en son article 315-2 prévoit que : « Le maintien sans droit ni titre dans un local à usage d'habitation en violation d'une décision de justice définitive et exécutoire ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois est puni de 7 500 euros d'amende. »
Autrement dit, un locataire dont le bail aurait été résilié et l’expulsion ordonnée, qui se maintiendrait dans les lieux au-delà du délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, encourt une amende de 7 500 €.
Cette sanction ne s’applique toutefois pas en cas de saisine du juge de l’exécution ou lorsque le logement appartient à un bailleur social ou à une personne morale de droit public.
J’ai payé mon loyer en espèces et je n’ai aucune quittance, qu’est-ce que je risque ?
En cas de paiements en espèces, il n’y a aucune preuve des paiements effectués.
Vous prenez donc le risque que le propriétaire invoque un impayé et saisisse le Tribunal pour ce motif, pour demander votre expulsion.
Si le Tribunal fait droit à sa demande, vous pouvez être condamné au paiement des sommes réclamées, ainsi qu’à la résiliation de votre bail et à votre expulsion.
Ai-je le droit d’arrêter de payer mon loyer si mon logement est en mauvais état ?
Aucun motif ne vous autorise à arrêter de payer votre loyer ou à le consigner de vous-même, sans quoi vous prenez le risque d’être assigné au Tribunal et expulsé pour impayé !
En fonction de votre situation, n’hésitez pas à contacter voter ADIL pour connaître les démarches amiables à engager et solutionner votre situation.
Si malgré vos démarches vous ne parvenez pas à trouver un arrangement amiable, vous pourrez saisir le Tribunal pour être autorisé judiciairement à procéder à la consignation de votre loyer.
Puis-je être expulsé pendant l’hiver ?
Une procédure en résiliation de bail et expulsion est rythmée par de nombreux actes qui vous sont délivrés selon des délais légaux, par un Commissaire de Justice (nouvelle dénomination des Huissiers de justice).
Elle peut être engagée à tout moment.
En revanche, si le Juge a ordonné votre expulsion du logement, celle-ci ne peut pas intervenir entre le 1er novembre et le 31 mars, durant cette période que l’on appelle la « trêve hivernale ».
Je suis en retard dans le paiement de mon loyer, et en rentrant chez moi j’ai constaté que mon propriétaire avait changé les serrures du logement. En a-t-il le droit ?
Il ne peut en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire par le propriétaire lui-même, et ce quel qu’en soit le motif !
Pour pouvoir récupérer son logement, le propriétaire doit engager une procédure auprès du Tribunal, laquelle doit répondre à un formalisme et des actes prévus par la loi. Ce n’est qu’après avoir obtenu la résiliation du bail et l’expulsion des occupants que le propriétaire pourra changer les serrures, et ce après expiration des délais légaux.
A noter : le fait pour un propriétaire de faire pression sur un locataire pour le faire partir du logement s’apparente à une expulsion forcée, et est constitutif d’un délit pénal.
Si vous constatez que les serrures de votre logement ont été remplacées, vous devez immédiatement aller déposer plainte, et dans la mesure du possible faire faire un constat par un Commissaire de justice.
Alors que je recevais des amis chez moi, l’un d’eux a occasionné des nuisances et dégradé mon logement. Mon propriétaire s’en est pris à moi en me disant que j’étais responsable, est-ce vrai ?
En tant que locataire, vous êtes responsable des gens que vous recevez chez vous, tout comme de vos animaux ou des objets qui vous appartiennent qui sont susceptibles de causer des nuisances ou des désordres.
Aussi, en cas de nuisances ou de dégradations, votre responsabilité pourrait être engagée et votre bail résilié.

Je suis propriétaire, confier la gestion de mon bien à une agence immobilière me permettra d’éviter les impayés ?
Oui et non ! Une agence, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, saura être attentive et rigoureuse dans le choix de votre locataire (revenus suffisants, garanties etc..).
Néanmoins, le « risque zéro » n’existe pas, et malgré toutes les garanties, il n’est pas exclu de se retrouver confronté à un impayé.
Pour éviter les conséquences d’un impayé de loyer, des garanties existent : cautionnement, garantie loyers impayés etc…
Choisir un locataire qui a des revenus élevés, est-ce une garantie contre les impayés ?
Oui et non ! Un locataire qui dispose de revenus élevés et dont le montant du loyer est adapté à ses revenus devrait, en pratique, ne pas rencontrer de difficultés pour s’en acquitter.
Attention toutefois, car un locataire peut être confronté à un « accident de la vie » (maladie, perte d’emploi…) ou à un imprévu qui pourrait déséquilibrer son budget et conduire à un impayé.
Puis-je saisir le Tribunal pour un mois de loyer impayé ?
Juridiquement, le manquement du locataire à son obligation de paiement du loyer est considéré comme constitué dès le dépassement du terme auquel celui-ci est dû.
Rien n’empêche donc de saisir le Tribunal.
Néanmoins, des dispositifs existent pour aider les locataires en difficultés (notamment des aides financières), et il est dans votre intérêt de commencer par tenter de solutionner amiablement la situation.
A défaut, vous pourrez toujours avoir recours à une procédure contentieuse.
Puis-je initier une procédure judiciaire en résiliation de bail et expulsion pendant l’hiver ?
Une procédure en résiliation de bail et expulsion est rythmée par de nombreux actes qui sont délivrés selon des délais et un formalisme légaux, par un Commissaire de Justice (nouvelle dénomination des Huissiers de justice).
Si la loi suspend l’expulsion d’un logement ordonnée par décision de justice pendant la trêve hivernale (entre le 1er novembre et le 31 mars), il est tout à fait possible d’engager cette procédure à n’importe quel moment de l’année.
En raison de la durée de cette procédure, il est préconisé de ne pas attendre avant de l’initier si la situation ne peut être solutionnée à l’amiable.
Suis-je obligé de prendre un avocat pour engager une procédure en résiliation de bail et expulsion ?
Pour initier une procédure en résiliation de bail et expulsion, il est nécessaire de se rapprocher d’un commissaire de justice aux fins de signification d’un commandement de payer, puis d’une assignation devant le Tribunal Judiciaire le cas échéant (voire ensuite des autres actes procéduraux). Cet officier ministériel dispose d’un monopole pour signifier ces actes.
Le Tribunal judiciaire (ou le Tribunal de Proximité selon le secteur) est compétent pour trancher les litiges relevant de baux d’habitation, juridiction au sein de laquelle ces litiges relèvent de la compétence du Juge des Contentieux de la Protection.
Concernant la représentation, le principe est que pour les litiges relevant du Tribunal Judiciaire, les parties sont tenues de se faire représenter par un avocat.
Néanmoins, et par exception à ce principe, pour les litiges relevant de la compétence du Juge des Contentieux de la Protection, il n’est pas obligatoire de se faire représenter par un avocat.
Vous êtes donc libres de comparaître personnellement, ou de vous faire représenter si vous le souhaitez.
Si j’engage une procédure judiciaire, vais-je pouvoir récupérer les sommes qui me sont dues par mon locataire ?
Si vous décidez d’engager une procédure judiciaire, un jugement sera rendu par le Tribunal à l’issue de l’audience à laquelle les deux parties ont été dûment convoquées.
Lorsque cette décision est rendue, elle vous est adressée par le greffe du Tribunal par courrier.
Dès réception de celui-ci, il vous appartient alors de mandater le commissaire de justice afin qu’il puisse le signifier à la partie adverse.
Dès que la signification est effectuée, le jugement rendu devient pleinement exécutoire.
Cela signifie que la partie perdante est obligée de vous payer les sommes auxquelles elle a été condamnée en paiement par le Tribunal, et selon les modalités prévues dans la décision.
A défaut de paiement, vous pouvez vous rapprocher du commissaire de justice afin de vérifier le bien-fondé et la possibilité d’un recouvrement forcé : saisie mobilière, saisie des rémunérations, saisie sur compte bancaire…
Pour forcer mon locataire à quitter le logement que je lui loue et pour lequel il n’a pas payé les loyers depuis plusieurs mois, j’ai changé les serrures du logement/coupé l’eau/retiré un élément d’équipement… qu’est-ce que je risque ?
Aux termes de l’article 226-4-2 du Code pénal, « le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'Etat dans les conditions prévues à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende. »
Autrement dit, est pénalement répréhensible le fait pour un bailleur de faire pression sur son locataire pour le forcer à quitter les lieux, sans qu’une décision de justice ordonnant l’expulsion n’ait été rendue et que le concours de la force publique n’ait été accordé.

Cliquer sur la vidéo pour la visionner sur YouTube

Une démarche de prévention portée par les services de l’État
Dans le cadre de la prévention des expulsions locatives, la DDETSPP de Tarn-et-Garonne met en place un questionnaire à destination des propriétaires bailleurs privés confrontés à un impayé de loyer ou engagés dans une procédure d’expulsion.
Cette démarche s’inscrit dans les actions conduites par l’État pour améliorer la prévention des expulsions sur le territoire et favoriser une meilleure prise en compte de la situation de chacune des parties.

Quel est l’objectif de ce questionnaire ?

Ce questionnaire vise à recueillir des informations concrètes sur :

la situation personnelle du bailleur ;
les difficultés rencontrées dans le cadre de l’impayé locatif et les démarches entreprises ;
l’état d’avancement de la procédure engagée.

Aucun contenu n’est relatif à la situation personnelle du locataire.

L’objectif est de permettre une appréciation plus complète et équilibrée de la situation, en tenant compte à la fois de la situation du locataire et de celle du propriétaire, en parallèle du diagnostic social et financier (DSF) rédigé par l’ADIL 82.
Cette meilleure connaissance des situations doit contribuer à renforcer l’efficacité des dispositifs de prévention des expulsions.

À quel moment est-il transmis ?
Le questionnaire est adressé automatiquement par la DDETSPP aux propriétaires concernés au stade de l’assignation, par courrier.
Il est accompagné d’une lettre explicative précisant les modalités de retour.

Une diffusion élargie en amont de la procédure
Au-delà de l’envoi automatique au stade de l’assignation, les partenaires, professionnels de l’immobilier et acteurs du logement (UNPI notamment) peuvent également relayer ce questionnaire auprès des bailleurs concernés ou de leurs adhérents.
Il est même recommandé de le transmettre le plus en amont possible, dès l’apparition des difficultés, afin de permettre une intervention précoce et d’optimiser les possibilités d’accompagnement.

A cet effet, une page dédiée permet d'informer le secrétariat de la CCAPEX en cas d'évolution de la situation, dans l'hypothèse où le questionnaire aurait préalablement été retourné.

Comment le retourner ?
Le questionnaire peut être transmis au secrétariat de la CCAPEX (commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives), selon les modalités indiquées dans le courrier d’accompagnement (voir ci-joint) :

par courrier
ou par courriel (format PDF modifiable).

Pourquoi répondre ?
Répondre à ce questionnaire permet :

de faire connaître la réalité des difficultés rencontrées par les bailleurs privés ;
de contribuer à une analyse plus équilibrée des situations ;
de favoriser la recherche de solutions adaptées.

La prévention des expulsions repose sur une approche partenariale et équilibrée.

La participation des bailleurs constitue un élément essentiel de cette démarche.

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