Encadrement des loyers en Seine-Saint-Denis

Chaque année, le préfet fixe par arrêté le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré, exprimés par un prix au m² de surface habitable. Ces loyers de référence sont déterminés par catégorie de logement et par secteur géographique.

• Le loyer de référence : il correspond au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers.
• Le loyer de référence majoré (loyer de référence augmenté de 20 %) : Il s’agit du loyer maximal qui peut s’appliquer sur les zones concernées par l’encadrement des loyers. Il sert de base au locataire dans le cadre d’une action en diminution du loyer ;
• Le loyer de référence minoré (loyer de référence diminué de 30%) : il sert de base au propriétaire dans le cadre d’une action en réévaluation du loyer (en effet, une réévaluation du loyer est possible lorsque le loyer de base est inférieur au loyer de référence minoré).

Le loyer de référence s’entend comme du loyer hors charges.

Tous les locaux loués à usage d’habitation principale, vides ou meublés, soumis à la loi du 6 juillet 1989, sont concernés par l’encadrement des loyers. Les logements loués dans le cadre d’un bail mobilité sont également concernés. Ils ne s’appliquent pas aux logements HLM, aux logements conventionnés APL (y compris aux logements conventionnés Anah), aux logements soumis à la loi de 1948 et aux locations saisonnières. Les loyers de référence sont applicables lors de la première mise en location et au moment du renouvellement du bail arrivé à échéance.

Le loyer de base est fixé librement entre le propriétaire et le locataire, dans la limite du loyer de référence majoré (dans le respect d’éventuelles autres réglementations sur le plafonnement des loyers applicables sur la même zone). Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer initial de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat.

Lors du renouvellement du bail, le bailleur est tenu d’ajuster son loyer dans la limite du loyer de référence majoré. Si le loyer de base prévu par le contrat est supérieur au loyer majoré, une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire. Inversement, le bailleur peut exercer une action en réévaluation de loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Le loyer fixé dans le cadre d’une action en réévaluation doit être inférieur ou égal au montant du loyer de référence minoré.

Le locataire peut contester l’action en réévaluation du loyer, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables (3 références minimum).

Lorsque le bailleur engage une action en réévaluation du loyer, il ne peut donner congé à son locataire pour la même échéance du bail.

Dans ces deux cas, l'une ou l'autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant, au moins 6 mois avant le terme du contrat pour le bailleur et au moins 5 mois avant le terme du contrat pour le locataire (ce qui permet d’éviter un éventuel congé du bailleur pour ce motif), dans les conditions de forme prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (lettre recommandée AR, acte d'huissier, remise en main propre contre récépissé ou émargement). 

Le montant du loyer de référence majoré ou minoré pris en compte correspond à celui qui est en vigueur à la date de la proposition émise par l'une des parties. La notification d'une proposition d'un nouveau loyer reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions du VI du 140 de la loi ELAN et mentionne le montant du loyer ainsi que le loyer de référence majoré ou le loyer de référence minoré ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du cocontractant saisi 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation. À défaut d'accord constaté par la commission départementale de conciliation, le juge peut être saisi, avant le terme du contrat. À défaut de saisine du juge, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement indexé.

Un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base, lorsque celui-ci atteint le loyer de référence majoré, si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant. Les caractéristiques sont déterminées en comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique. En revanche, ces caractéristiques ne doivent pas avoir déjà été prises en compte pour la fixation du loyer de base et ne peuvent donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges ou des travaux d’économie d’énergie.

Le montant du complément de loyer et les caractéristiques le justifiant doivent être mentionnés au contrat de bail.

Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation. En l'absence de conciliation, le locataire dispose d'un délai de 3 mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation pour saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.