Contrat de crédit immobilier

Caractéristiques du prêt immobilier

L’offre de prêt tient compte du type de bien à acquérir (un logement neuf ou ancien, un terrain à construire, des travaux de rénovation, un investissement locatif...), de vos revenus, de votre apport personnel, etc. Le prêt proposé peut être à :

• taux fixe : c’est-à-dire déterminé pour toute la durée du prêt. En fonction du contrat, les mensualités peuvent être constantes, modulables (avec une incidence possible sur la durée du prêt) ou "lissées" : si le plan de financement comporte plusieurs prêts, le lissage du prêt principal ajuste ses mensualités pour que le total des mensualités soit constant ;
• taux variable : il peut évoluer en fonction d’un indice inscrit dans le contrat, ce qui peut modifier le montant de la mensualité et/ou la durée de remboursement. Le contrat peut prévoir une limitation de la variation du taux (prêt dit "capé").

La durée du prêt dépend de votre projet. Elle varie selon son montant, votre âge, vos capacités de remboursement, votre statut professionnel... Si vous optez pour une durée longue, l’amortissement du prêt est plus lent et le montant des intérêts est plus élevé.

Une assurance emprunteur est généralement exigée par le prêteur. Vous n’êtes pas obligé d’opter pour l'assurance proposée par l’établissement de crédit. Comparez la couverture des différentes formules d’assurance et leur tarif. Si vous souscrivez auprès d’un autre assureur, les conditions de taux du prêt prévues dans l’offre ne pourront pas être modifiées. Vous pourrez également changer d'assurance en cours de prêt sous certaines conditions.

Le contrat de prêt immobilier

L’établissement de crédit sollicité doit vous adresser gratuitement l'offre de prêt. À partir de sa réception, elle l'engage pendant 30 jours minimum. Cette offre est accompagnée ou précédée d'une Fiche d'information standardisée européenne (Fise).

L’offre doit préciser l'identité du prêteur, la nature et l'objet du prêt. Elle doit contenir obligatoirement pour :

• un prêt à taux fixe : un tableau d’amortissement détaillant, pour chaque échéance, la répartition du remboursement entre le capital emprunté et les intérêts ;
• un prêt à taux variable : les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt ainsi qu’une simulation de l’impact d’une variation sur les mensualités, la durée et le coût total du crédit.

L’offre indique également la garantie exigée : hypothèque, privilège de prêteur de deniers (uniquement pour un prêt concernant un terrain ou un logement existant), ou caution.

Depuis le 24 mai 2019, les banques ne peuvent plus imposer dans les offres de prêt immobilier la domiciliation des revenus de l’emprunteur pour une durée de dix ans en contrepartie d’un avantage individualisé. 

Désormais, l’offre de crédit devra indiquer si le prêt est subordonnée à la condition de domiciliation. La domiciliation sera dès lors librement négociée entre les parties.

Le prêteur doit également préciser si son offre de prêt est conditionnée à la domiciliation de vos salaires ou revenus assimilés sur un compte de son établissement.

Si c’est le cas l’offre de prêt doit préciser :

• la durée de la domiciliation (dix ans maximum) ;
• la nature de l'avantage accordé en contrepartie de la domiciliation (par exemple un taux intéressant) ;
• les éventuels frais d’ouverture et de tenue de compte de domiciliation. Ces frais, dès lors qu’ils sont nécessaires pour obtenir le crédit aux conditions proposées, devront être compris dans le Taux annuel effectif global (TAEG).

L'offre de prêt peut être annulée si : 

• l'opération pour laquelle vous avez sollicité le prêt n'est pas réalisée dans le délai de quatre mois suivant votre acceptation du prêt. Vous rembourserez alors les sommes qui vous ont éventuellement déjà été versées et seuls les frais d'étude, dont le montant est limité, peuvent vous être demandés par l'établissement de crédit ;
• vous avez demandé plusieurs prêts pour la même opération, et on vous refuse l'un de ces prêts (représentant au moins 10 % du capital emprunté), vous serez dégagé des autres prêts qui vous auront déjà été accordés.

Les frais liés à l'emprunt

Pour vous permettre de comparer et comprendre les offres de prêt, le prêteur a des obligations d'informations préalables, via la Fiche d'information standardisée européenne (Fise). Elle est établie selon un modèle réglementaire.

Aux intérêts d'emprunt s'ajoutent certains frais : 

• les frais de garantie du prêteur ;
• les frais d'assurance ;
• les frais d'ouverture et d'instruction du dossier ou d’exercice d’une option éventuellement prévue dans le contrat  ;
• les intérêts intercalaires, le cas échéant.

Le TAEG qui figure dans l'offre de prêt, représente le coût réel de votre emprunt : il prend en compte les intérêts et l'ensemble des frais. Le Taux annuel effectif d'assurance (TAEA) permet de comparer le coût des différentes formules d'assurance.

Déblocage des fonds et remboursement du prêt

Les sommes que vous empruntez sont versées, soit :

• à la signature de l'acte notarié pour une vente "clé en main" du logement ;
• au fur et à mesure de l'avancement des travaux et selon les modalités prévues par votre contrat, pour un logement à construire.

Le déblocage progressif des fonds entraîne le paiement d'intérêts supplémentaires, appelés intérêts intercalaires. Mieux vaut faire débloquer en priorité les prêts à taux les plus bas.

Vos remboursements doivent être effectués aux dates prévues dans le contrat. En cas de retard de
paiement, votre contrat peut prévoir des pénalités.

• Si vous avez opté pour un prélèvement direct sur votre compte, vérifiez que celui-ci est bien approvisionné.
• En cas de difficultés imprévues :
  • avertissez rapidement votre prêteur pour rechercher avec lui une solution (par exemple, un réaménagement de vos remboursements) ;
  • à défaut de solution, vous pouvez déposer une déclaration de surendettement à la commission de surendettement des particuliers de votre département.

Vous pouvez rembourser par anticipation une partie ou la totalité du prêt. L’établissement de crédit devra alors vous communiquer gratuitement le montant des pénalités de remboursement anticipé pour éclairer votre décision.

Pour les prêts conclus après le 1^er juillet 1999, ces pénalités ne seront pas dues lorsque le remboursement anticipé est motivé :

• par la vente du bien immobilier faisant suite à un changement de votre lieu d'activité professionnelle ou de celui de votre conjoint ;
• par le décès d'un des emprunteurs ;
• par la cessation forcée de l'activité professionnelle d'un des emprunteurs.

En cas de vente, votre prêt devra être remboursé ou, sous réserve de l’accord de l'établissement de crédit, pourra être :

• transféré sur votre nouvelle acquisition. Vous devrez alors obligatoirement informer la personne ou l'organisme qui vous a accordé sa garantie de toute modification de votre contrat ; 
• repris par l'acheteur sous certaines conditions.