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Loi relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique

N° 2016-35 / À jour au 27 décembre 2016
Loi n°2016-1691 du 9.12.16 : JO du 10.12.16


La loi relative à la transparence, la lutte contre la corruption et la modernisation de la vie économique, dite "Sapin 2", composée de 169 articles, comporte plusieurs dispositions en lien avec le domaine du logement. Elles concernent le crédit immobilier, la publicité sur les dispositifs d’investissement locatif, le surendettement, la domanialité publique…

Crédit immobilier (art. 67 II, art. 82 I et II / Code de la consommation : L.313-25

Ouverture d’un compte de dépôt et domiciliation des revenus associés à un crédit immobilier (art. 67 II)

Les travaux conduits dans le cadre de plusieurs modifications législatives récentes ont fait apparaître que les clauses d’ouverture de compte et de domiciliation des revenus associées à la souscription d’un contrat de crédit immobilier, étaient perçues par les particuliers comme des freins à la mobilité bancaire (cf. exposé sommaire de l’amendement gouvernemental à l’article 67 II).

L’article 67 II de la loi habilite le Gouvernement à prendre par ordonnance, d’ici le 9 juin 2017, toute mesure permettant d’encadrer les conditions dans lesquelles la souscription par un consommateur d'un contrat de crédit immobilier ainsi que le niveau de son taux d’intérêt peuvent être associés à l’ouverture d’un compte de dépôt et à la domiciliation de ses revenus, quelle que soit leur nature (salaires, pensions de retraite…) ou leur origine, pendant la durée du crédit.

Cette mesure fait suite aux dispositions relatives à l’encadrement juridique de la mobilité bancaire, c’est-à-dire le fait pour un client de changer de banque, prévues par la loi n° 2014-344 du 17 mars 2014 relative à la consommation (art. 53) et complétées par la loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques dans son article 43, dont plusieurs dispositions  entreront en vigueur le 6 février 2017 (service automatisé d’aide à la mobilité bancaire).

Sur le sujet de la domiciliation des revenus associée à un contrat de crédit immobilier, on peut rappeler plusieurs points :

  • les politiques commerciales des établissements de crédit font des prêts immobiliers un moyen d’attirer  de nouveaux clients, ce qui peut expliquer le niveau élevé de la concurrence. Aussi, la domiciliation des salaires,  fait partie de la négociation commerciale d’un crédit immobilier. Elle constitue aussi un élément de sécurité pour le prêteur. L’emprunteur a cependant le choix de la refuser (Rép. Min n° 33894 : JO AN du 7.2.06) ;
  • la Commission des clauses abusives (recommandation n° 04-03 relative aux contrats de prêt immobilier) a recommandé que soient éliminées des contrats de crédit immobilier les clauses ayant pour objet ou pour effet d’obliger l’emprunteur, pendant toute la durée du prêt, à verser l’ensemble de ses revenus sur un même compte dans l’établissement prêteur, sous peine de déchéance de terme, alors même que l’emprunteur aura ponctuellement satisfait à ses remboursements et de ne prévoir aucune contrepartie individualisée à cette obligation au profit de l’emprunteur. Pour mémoire, la commission, lorsqu’elle émet des recommandations, n’édicte pas des règles qui s’imposent aux particuliers ou aux autorités publiques, mais invitent les professionnels concernés à supprimer ou modifier les clauses dont elle estime qu’elles présentent un caractère abusif. Il appartient au juge compétent, en cas de litige, de prononcer, le cas échéant, la nullité de telles clauses.
    Ainsi, certains contrats de prêts précisent que la clause d’engagement de l’emprunteur de domicilier ses revenus est la contrepartie d’un taux préférentiel. En cas de non-respect de cette obligation, le prêteur se réserve le droit de majorer le taux préférentiel par exemple d’un point. Cette clause a pu été validée par des juges du fond (exemple : CA Nîmes 24.10.13) ;
  • depuis le 1er octobre 2016, les dispositions du Code de la consommation relatives au régime du crédit immobilier prévoient expressément que les frais d’ouverture et de tenue d’un compte donné sont compris dans le TAEG dès lors que ces frais sont nécessaires pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées (Code de la consommation : R.314-4).

L’encadrement de ces conditions devra respecter la réglementation sur les ventes groupées et les ventes à prime (Code monétaire et financier : L.312-1-2).

Contenu de l’offre de crédit : déliaison assurance emprunteur et crédit immobilier (art. 82 I et II / Code de la consommation : L.313-25)

Depuis le 1er septembre 2010, les offres de prêt mentionnent que l’emprunteur peut souscrire une assurance emprunteur auprès de l’assureur de son choix. Pour mémoire, ce libre choix qui existait jusqu’à la signature de l’offre de prêt a été aménagé par la loi du 26 juillet 2013 (cf. analyse juridique n°2013-16) puis étendu, par la loi du 17 mars 2014 relative à la consommation, pour les offres de prêt émises à compter du 26 juillet 2014, à la période de douze mois suivant l’acceptation de l’offre de prêt. Ainsi, pour ces offres, l'emprunteur peut décider de substituer au contrat d’assurance emprunteur initial un autre contrat d'assurance présentant un niveau de garanties équivalent. Au-delà de ce délai, la faculté de substitution du contrat d’assurance par un nouveau contrat relève des clauses contractuelles.

Afin de faciliter pendant la première année, l’exercice du droit de résiliation et de substitution du contrat d’assurance, l’article 82 de la loi renforce l’information des emprunteurs sur ce droit et prévoit que les offres émises à compter du 1er janvier 2017 doivent préciser les documents que doit contenir la demande de substitution.

Pour mémoire, le décret du 29 avril 2015 codifié depuis le 1er octobre 2016 à l’article R.313-24 définit les conditions dans lesquelles prêteurs et assureurs délégués s’échangent les informations préalables à la souscription des contrats d’assurance externes liés à un crédit immobilier.

Nota : en revanche, le paragraphe III de l'article 82 (cf. point 120 de la décision du Conseil constitutionnel) de la loi qui instaurait un droit de résiliation annuelle, au-delà de la période des douze mois après l’acceptation de l’offre de prêt, a été censuré puisque adopté par une procédure contraire à la constitution ("cavalier législatif"). Toutefois, dans le cadre du projet de loi de ratification (art.4 bis) des ordonnances n° 2016-301 du 14 mars 2016 relatif à la partie législative du Code de la consommation et n°2016-351 du 25 mars 2016 sur les contrats de crédit aux consommateurs relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation et simplifiant le dispositif de mise en œuvre des obligations en matière de conformité et de sécurité des produits et des services, un droit de résiliation annuel a été introduit par le Sénat. Il concernerait les offres de prêt émises à compter du 1er mars 2017. Le texte est encore d’examen par le Parlement.

Concernant les contrats antérieurs au 26 juillet 2014, la Cour de cassation a refusé l’application de la disposition sur le droit de résiliation annuelle (Code des assurances : L.113-12) aux contrats d’assurance emprunteur collectifs bien que certains juges du fond appliquent ce droit de résiliation annuelle (CA Douai 4.5.16).

Publicité pour les dispositifs d’investissement locatif (art.78 / Code de la consommation : L.122-23)

Depuis le 3 juillet 2010, toute publicité relative à une opération d’acquisition de logement destiné à la location et susceptible de bénéficier d’avantages fiscaux est encadrée (cf. analyse juridique n°2010-22). Les dispositions prévues, qui concernent désormais les investissements Malraux, Censi-Bouvard et Pinel, sont :

  • codifiées dans le Code de la consommation (L.122-23) ; l’article 28 de la loi du 1er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation est abrogé ;
  • complétées par une sanction administrative qui prend la forme d’une amende administrative, dont le montant ne pourra excéder 100 000 € en cas non-respect des prescriptions en la matière.

Surendettement des particuliers  (art. 66 / Code de la consommation : L.731-1, L.732-1, L.732-3, L.732-4) 

Continuant son action en faveur d’une plus grande efficacité des procédures de traitement du surendettement des particuliers, le législateur autorise la commission de surendettement à imposer des mesures aux parties sans passer préalablement par une phase de négociation amiable dès lors que le débiteur n’est pas propriétaire d’un bien immobilier (Code de la consommation : L.732-1). 

Par ailleurs, il est prévu que le silence gardé par les créanciers sur la proposition du plan conventionnel de redressement élaboré par la commission vaut accord à l’issue d’un certain délai qui sera déterminé par décret (Code de la consommation : L.732-3). 

Ces dispositions s’appliqueront à compter du 1er janvier 2018, concomitamment avec les dispositions de la loi de modernisation de la justice du XXIème siècle supprimant l’homologation judiciaire décisions de la commission de surendettement (rétablissement personnel sans liquidation judiciaire). 

Une clarification de terminologie d’application immédiate est apportée dans l’intitulé du chapitre 1er et dans l’article L.731-1 du code de la consommation : la notion de "capacité de remboursement" est remplacée par les termes "montant des remboursements". En effet, le chapitre premier comme l’article L.731-1 traitent de la détermination du montant des remboursements qui sont fixés notamment en application des règles de la quotité saisissable du salaire.

La procédure de déclassement anticipé étendu aux biens des collectivités locales (art. 35 / Code général de la propriété publique : L.2141-2)

En matière de domanialité, le Code général de la propriété des personnes publiques prévoit que le déclassement d’un bien du domaine affecté à un service public peut être prononcé dès que sa désaffection a été décidée alors même que les nécessités du service public justifient que cette désaffectation ne prenne effet que dans un délai fixé par l’acte de déclassement (CGPP : L.2141-1).

La règle qui ne concernait jusqu’alors l’État et ses établissements publics est étendue aux collectivités territoriales, aux groupements de collectivités et aux établissements publics locaux.

En outre, pour les transactions portant sur les biens concernés par cette procédure, le dispositif prévoit que :

  • toute cession du bien concerné doit donner lieu, sur la base d’une étude d’impact pluriannuelle tenant compte de l’aléa, à une délibération motivée de la collectivité locale auquel appartient le bien cédé ;
  • l’acte de vente doit, à peine de nullité, comporter une clause organisant les conséquences de la résolution de la vente. Les montants des pénalités prévues dans la clause résolutoire doivent faire l’objet d’une provision.

Nota : en application de l’article 34 de la loi, le Gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance, avant le 9 décembre 2017, toute mesure relevant du domaine de la loi tendant à moderniser et à simplifier, pour l’État et ses établissements publics, les règles régissant les transferts de propriété réalisés par les personnes publiques, en vue notamment de prévoir des obligations de publicité et de mise en concurrence préalables aux opérations de cession et de faciliter et de sécuriser leurs opérations immobilières. Les dispositions de l’ordonnance pourront ouvrir aux autorités compétentes la possibilité de prendre des mesures, y compris de portée rétroactive, tendant à la régularisation de leurs actes de disposition. Enfin, les dispositions pourront, le cas échéant, s’appliquer ou être adaptées aux collectivités territoriales, à leurs groupements ainsi qu’à leurs établissements publics.

Autre mesure

Le livret de développement durable devient le livret de développement durable et solidaire (art. 80).

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