N ° 2015-34 / À jour au 25 novembre 2016
Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 : art. 79 / Décret n° 2015-1608 du 7.12.15 : JO du 9.12.15 / Instruction interministérielle du 26.10.16 : BO MEEM–MLHD n° 2016 du 21 du 25.11.16
La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (art. 79) crée une astreinte administrative à l’encontre des propriétaires de logements indignes ou exploitants d’hôtels meublés indélicats pour les inciter à réaliser les mesures et les travaux prescrits par les mesures de police spéciales de lutte contre l’habitat indigne.
Cette disposition permet à l’autorité publique compétente (maire ou préfet ou président de l’EPCI) d’imposer au propriétaire la réalisation des mesures prescrites dans un délai fixé et de l’informer par le même acte que la non-réalisation des prescriptions dans le délai fixé, l’expose au paiement d’une astreinte.
À l’issue du délai fixé par l’arrêté, si les mesures n’ont pas été réalisées, une ultime mise en demeure est adressée au propriétaire pour qu’il les exécute dans un nouveau délai avant de faire réaliser d’office les travaux. Dans le même temps, sans attendre l’expiration de ce nouveau délai, l’autorité compétente peut prononcer par arrêté une astreinte par jour de retard à l’encontre du propriétaire défaillant. Il s’agit d’une possibilité et non d’une obligation. Cette astreinte court à compter de la notification de l’arrêté la prononçant et s’applique jusqu’à la complète exécution des travaux prescrits.
L’astreinte concerne les arrêtés d’insalubrité remédiable (CSP : L.1331-26), de péril ordinaire (CCH : L.511-1), et ceux relatifs à la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs d’habitation (CCH : L.129-1) et des établissements recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement (CCH : L.123-3).
Les procédures d’urgence (CSP : L.1331-26-1, CCH : L.511-3, CSP : L.1311-4) sont exclues du périmètre de l’astreinte. En effet, dans ces situations, les délais d’intervention sont courts et ces arrêtés ne comportent pas de mise en demeure complémentaire au-delà du délai initial imparti.
La loi a fixé le plafond de l’astreinte à 1 000 € par jour de retard et par arrêté. Pour les immeubles en copropriété, elle est d'un montant maximal de 1 000 € par lot et par jour de retard (CCH : L.543-1).
Elle prévoit que l’astreinte doit être appliquée de façon progressive dans le temps et modulée, en tenant compte de l’ampleur des mesures et travaux prescrits et des conséquences de la non-exécution. Le total des sommes demandées à un même propriétaire dans le cadre d’un même arrêté ne peut être supérieur à 50 000 € (montant maximum des sanctions pénales prévues aux articles L.1337-4 I du CSP, L.123-3-VI et L.511-6-I du CCH).
Des dispositions particulières sont instaurées lorsque l'arrêté concerne les parties communes d'un immeuble en copropriété (ALUR : art. 84 / CCH : L.543-1) ou lorsqu’il concerne un immeuble en indivision (ALUR : art. 80 / CCH : L.541-2-1).
Le décret du 7 décembre 2015 vise à déterminer les conditions de sa modulation et de sa progressivité
Détermination du montant de l’astreinte (art. 1 et 2 / CCH : R.511-14 et suivants)
Les modalités de détermination du montant de l’astreinte sont fixées par les mêmes textes du code de la construction pour les quatre polices concernées.
Pour les immeubles menaçant ruine, elles sont fixées par les articles R.511-14 à R.511-20 du CCH (section 4 du chapitre unique du titre 1er du livre V consacré aux bâtiments menaçant ruine).
Pour les autres mesures de police concernées, il est procédé par renvoi aux dispositions ci-dessus (CCH : R.511-14 à R.511-20 / bâtiments menaçant ruine). Un article spécifique (R. 123-56 du CCH pour les ERP, R.129-11-1 du CCH pour la sécurité des équipements communs des immeubles collectifs d’habitation, R.1331-12 du CSP pour l’insalubrité) précise qu’il convient de se reporter aux dispositions du CCH (R.511-14 à R.511-20).
L’arrêté prononçant l’astreinte en fixe le montant et mentionne les critères ayant conduit à sa détermination ainsi que son taux de progressivité.
Les modalités de calcul de l’astreinte diffèrent cependant selon qu’elle est appliquée sur les parties privatives ou communes de l’immeuble.
Montant de base de l’astreinte sur parties privatives (art. 1 / CCH : R.511-14, R.511-15, R.511-18)
Le montant unitaire de l’astreinte est fixé à 20 € par logement et par jour de retard dans l’exécution des travaux et mesures prescrits.
Ce montant peut être porté à 50 € par logement et par jour de retard lorsqu’une interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux a été prononcée dans l’arrêté.
L’astreinte est progressive : à compter de la date de notification de l’arrêté prononçant l’astreinte, son montant est majoré de 20 % chaque mois jusqu’à la complète exécution des mesures prescrites constatée par un agent compétent.
Modalités de calcul de l’astreinte :
| Astreinte sur parties privatives (principes) | Montant unitaire journalier | Montant unitaire journalier majoré en cas d’interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux | Progressivité (par mois écoulé) |
|---|---|---|---|
| Par logement | 20 € | 50 € | 20 % |
Exemple de calcul de l’astreinte sur le montant unitaire de base majoré du fait d’une interdiction d’habiter :
Un arrêté d’insalubrité remédiable est pris sur une maison individuelle comportant un seul logement. Les travaux prescrits non pas été réalisés et l’arrêté prévoit une interdiction temporaire d’habiter. Le préfet décide d’une astreinte administrative d’un montant journalier de base à 50 €.
| Exemple de calcul de l’astreinte | Mois 1 | Mois 2 | Mois 3 | Application jusqu’au constat, par un agent compétent, de la réalisation des mesures prescrites, dans la limite de 1 000 €/jour et de 50 000 € au total |
|---|---|---|---|---|
| Montant de l’astreinte par jour | 50 € X 1 logement = 50 € | 50 € X (1 + 20 %) = 60 € | 60 € X (1 + 20 %) = 72 € | |
| Montant de l’astreinte par mois | 50 € X nombre de jours dans le mois | 60 € X nombre de jours dans le mois | 72 € X nombre de jours dans le mois |
Modulation de l’astreinte pour les ERP (art. 1 / CCH : R.123-56)
Lorsque l’astreinte est prévue dans le cadre d’un arrêté relatif à la sécurité d’un ERP, le montant unitaire de l’astreinte est multiplié par le nombre de chambres ou logements de l’établissement recevant du public à usage total ou partiel d’hébergement.
| Astreinte sur ERP | Montant unitaire journalier | Montant unitaire journalier majoré en cas d’interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux | Progressivité (par mois écoulé) |
|---|---|---|---|
| Par nombre de chambres ou de logements | 20 € | 20 € | 20 % |
Calcul de l’astreinte sur parties communes (art. 1 / CCH : R. 511-16 et R.511-17)
Le montant initial de base de l’astreinte de 20 € est multiplié par :
- le nombre de logements de l’immeuble lorsque l’astreinte est prévue dans le cadre d’une procédure concernant les seules parties communes d’un immeuble collectif non soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
- le nombre de lots tel qu’il figure dans l’état descriptif de division, lorsque l’astreinte est prise dans le cadre d’une procédure concernant les seules parties communes d’un immeuble soumis à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
L’astreinte sur les parties communes s’ajoute, le cas échéant, à celle relative aux parties privatives.
| Astreintes sur parties communes (principes) | Montant unitaire journalier | Progressivité par mois écoulé |
|---|---|---|
| Par logement dans l’immeuble collectif non soumis à la loi du 10 juillet 1965 | 20 € | 20 % |
| Par lot pour l’immeuble collectif soumis à la loi du 10 juillet 1965 | 20 € |
Exemple de calcul de l’astreinte sur le montant unitaire de base pour un arrêté d’insalubrité remédiable pris sur les parties communes d’un immeuble en copropriété :
Un arrêté d’insalubrité remédiable est pris sur les parties communes d’un immeuble en copropriété comportant 50 lots. Les travaux prescrits n’ont pas été réalisés.
Montant maximum par jour de retard : 1 000 € par lot.
Plafond total de l’astreinte : 50 000 € par décision d’astreinte.
| Exemple de calcul de l’astreinte | Mois 1 | Mois 2 | Mois 3 | Application jusqu’au constat, par un agent compétent, de la réalisation des mesures prescrites, dans la limite de 50 000 € par décision d’astreinte. |
|---|---|---|---|---|
| Montant de l’astreinte par jour | 20 € X 50 lots = 1 000 € | 1 000 € X (1 + 20 %) = 1 200 € | 1 200 € X (1 + 20 %) = 1 440 € | |
| Montant de l’astreinte par mois | 1 000 € X nombre de jours dans le mois | 1 200 € X nombre de jours dans le mois | 1 440 € X nombre de jours dans le mois |
Recouvrement (art. 1 et 2 / CCH : R.511-20 et CSP : R.1331-12)
Le recouvrement des sommes est engagé par trimestre échu par l’autorité qui a pris l’arrêté relatif à l’astreinte. Lors de la liquidation de l’astreinte (dernier terme échu), l’autorité compétente peut consentir une remise de son montant si les mesures ou travaux prescrits par l’arrêté ont été exécutés et si le redevable établit qu’il n’a pas pu observer le délai imposé pour l’exécution totale de ses obligations en raison de circonstances indépendantes de sa volonté.
Le montant de l’astreinte, qui s’ajoute à celui du coût des mesures et des travaux exécutés d’office, est garanti par le privilège spécial immobilier (code civil : art. 2374). Les dispositions relatives à la solidarité des acquéreurs et des exploitants successifs sont applicables (CCH : L.541-1 et suivants).
Le décret apporte les précisions suivantes :
- pour les mesures de police relatives aux immeubles menaçant ruine, aux ERP et à la sécurité des équipements collectifs d’habitation, le titre exécutoire est établi et recouvré selon les règles définies dans le code des collectivités locales (R. 2342-4) ;
- pour les mesures de police prise en matière d’insalubrité, le titre exécutoire nécessaire au recouvrement des astreintes est établi et émis par le préfet et recouvré selon les règles de gestion des créances étrangères à l’impôt, dans les conditions prévues par le texte relatif à la gestion budgétaire et comptable publique (décret n° 2012-1246 du 7 novembre 2012 : art. 23 à 28 et 112 à 124).