La lutte contre l'habitat indigne et le logement non-décent

Les décisions d’instaurer un permis de louer au sein d’une collectivité sont prises par délibérations de l’organe délibérant de l’EPCI ou, à défaut, par le conseil municipal. Les délibérations doivent préciser les caractéristiques et catégories de logements soumis à autorisation préalable ou déclaration. Elles mentionnent la date d’entrée en vigueur du dispositif, qui ne peut être inférieure à 6 mois à compter de la délibération.

Les délibérations précisent également le lieu et les modalités de dépôt des demandes. Ces délibérations sont transmises à la CAF.

Dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location, tous les propriétaires concernés doivent solliciter, préalablement à la mise en location de leur bien, une autorisation auprès de la collectivité compétente. Cette démarche concerne toutes les nouvelles locations ainsi que les relocations (changements de locataire).

En revanche, elle n’est pas applicable aux renouvellements ou reconductions de bail. La décision d’autorisation est prise par la collectivité. Il convient donc d’attendre cette décision pour mettre le bien en location.

La collectivité peut décider de rejeter la demande ou la subordonner à des travaux d’aménagement lorsque le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants et à la salubrité publique ou ne pas respecter les caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande doit être adressée au service compétent de la ville, par courrier, mail ou dépôt auprès du service concernée, selon les modalités mises en place par chaque ville. Les pièces à joindre sont les suivantes :

•  Formulaire CERFA n°15652*01 de demande d’autorisation préalable à la mise en location de logement.
• Dossier de diagnostic technique, prévu à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989

Des pièces complémentaires peuvent être sollicitées par les villes, il convient donc de se renseigner auprès de la commune dans laquelle se situe le logement avant le dépôt du dossier. À réception de la demande, si le dossier est complet, le service compétent remet un récépissé de dépôt au demandeur. Si le dossier est incomplet, le service compétent adresse une demande de pièces complémentaires assortie d’un délai pour production des pièces manquantes. Un récépissé de dépôt de la demande sera remis à réception des pièces sollicitées. 

Le délai d’instruction est d’un mois.  L’absence de réponse de l’administration pendant le délai d’un mois vaut acceptation de la demande d’autorisation. Ce délai d’un mois commence à courir à la date de délivrance du récépissé. 

Dans le cadre de l’instruction de la demande, les services compétents peuvent effectuer une visite du bien concerné, à condition que le bailleur en soit préalablement informé. Une nouvelle autorisation doit être sollicitée avant chaque nouvelle mise en location et l’autorisation doit être annexée au bail.

L’autorisation ne peut être délivrée si l’immeuble ou le logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité, de mise en sécurité (péril) ou relatif à la sécurité des équipements communes d’un immeuble collectif à usage d’habitation.

Par ailleurs, l’autorisation peut être rejetée ou conditionnée à la mise en œuvre de certaines mesures si le logement est susceptible de porter atteinte à la sécurité des occupants ou à la salubrité publique. La décision de rejet doit être motivée et, le cas échéant, détailler les éventuels travaux de mise aux normes à effectuer. Les décisions portant rejet d’autorisation sont transmises à :

•  La CAF ;
• Aux services fiscaux ;
• Au Plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD).

Elles font également l’objet d’une inscription à l’observatoire des logements indignes. Ces décisions sont susceptibles de recours auprès du Tribunal administratif compétent, dans un délai de deux mois à compter de leur notification.

Le non-respect de ces formalités est sanctionné par une amende d’un montant maximum de 5 000 euros, et jusqu’à 15 000 euros en cas de récidive dans un délai de 3 ans. De même, la mise en location à la suite d’un refus d’autorisation est sanctionné par une amende de 15 000 euros. Cette amende est émise par le préfet et les sommes sont reversées à l’ANAH.

Cette sanction reste toutefois sans effet sur le locataire, qui reste alors titulaire d’un contrat de location valable. 

Il convient de préciser que préalablement à l’émission d’une amende, le préfet doit mettre en demeure le bailleur de présenter des observations, dans un délai d’un mois. Dans ce délai, le bailleur a la possibilité de régulariser sa situation en effectuant les formalités requises et en adressant au préfet copie des justificatifs de réalisation des démarches.

Le bailleur d’un logement concerné par une obligation de déclaration de mise en location doit adresser à l’administration d’une déclaration portant sur le bien loué, au plus tard 15 jours à compter de la mise en location. Cette démarche concerne toutes les nouvelles locations ainsi que les relocations (changements de locataire).

En revanche, elle n’est pas applicable aux renouvellements ou reconductions de bail.

Il s’agit ici d’une simple formalité déclarative, qui vise à informer la collectivité de la mise en location et n’entraîne donc pas de décision de la part de l’administration. L’autorité administrative ne peut donc s’y opposer.

La déclaration doit être adressée au service compétent de la ville, par courrier, mail ou dépôt, selon les modalités prescrites pour chaque ville, dans les 15 jours suivant la mise en location.

Les pièces à joindre sont les suivantes :

• Formulaire CERFA n°15651*01 de déclaration de mise en location de logement ;
• Dossier de diagnostic technique, prévu à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Des pièces complémentaires peuvent être sollicitées par les villes, il convient donc de se renseigner auprès de sa commune avant le dépôt du dossier. À réception de la demande, si le dossier est complet, le service compétent remet un récépissé de dépôt de déclaration au bailleur

Si le dossier n’est pas complet, le service compétent adresse une demande de pièces complémentaires assortie d’un délai pour production des pièces manquantes. Un récépissé de dépôt de la déclaration sera remis à réception des pièces sollicitées.

La copie du récépissé doit être remise par le bailleur au locataire.

L’absence de déclaration de mise en location peut conduire à la condamnation du bailleur contrevenant au versement d’une amende d’un montant maximum de 5 000 euros, décidée par le préfet. Cette sanction demeure sans incidence sur le locataire qui demeure titulaire du bail.

Toutefois, cette déclaration conditionne le versement en tiers payant des aides personnelles au logement. En effet, pour bénéficier du versement de ces aides en tiers payant, il sera nécessaire de produire le récépissé de déclaration auprès de la CAF.

Comme pour l’autorisation préalable, le bailleur a la possibilité de régulariser sa situation, à la suite de la mise en demeure du préfet.